入居者を退去させる方法はある?迷惑住人を追い出すにはどうする?

家賃を滞納している、深夜に騒音を発生させる、無断で第三者を住まわせているなど、問題のある入居者への対応に悩んでいる方もいるかもしれません。建物の老朽化や建て替えなど、貸主側の事情で退去を求めたいケースもあります。しかし、賃貸借契約では借主の権利が法律で保護されており、貸主の判断だけで一方的に追い出すことはできません。

契約違反を理由とする場合は、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえる事情が必要です。貸主都合で普通借家契約を終了させる場合は、通知期限や正当の事由が問題となります。

本記事では、入居者に退去を求められる主な場面や条件、具体的な手続きの流れを解説します。迷惑な入居者への対応や、建て替えに伴う立ち退き交渉を検討している方は参考にしてください。

【この記事で分かること】

• 入居者に退去を求められる主なケースは、家賃滞納や迷惑行為などの契約違反、建て替えなどの貸主都合、公共事業の実施
• 契約違反を理由に退去を求めるには信頼関係の破壊が、貸主都合で普通借家契約を終了させるには正当の事由が必要
• 入居者が任意に退去しない場合は、改善要求や催告、契約解除、建物明渡請求訴訟、強制執行の順に手続きを進める

入居者に退去を要請するタイミング

貸主が入居者に退去を要請する主な場面は、入居者に契約違反がある場合、貸主側に建物を明け渡してもらう必要が生じた場合、公共事業が行われる場合です。

ただし、退去を求める事情があっても、必ず明け渡しが認められるわけではありません。契約の種類や問題行為の程度などに応じて、法律上の条件を確認する必要があります。

入居者の契約違反

入居者が賃貸借契約に違反している場合、貸主は契約を解除して退去を求めることがあります。主な契約違反の例は、以下の通りです。

• 家賃や共益費などを長期間滞納している
• 貸主に無断で物件を第三者へ転貸している
• 居住用物件を事務所や店舗として使用している
• 無断で増築したり、看板を設置したりしている
• ペット禁止物件でペットを飼育している
• 深夜の楽器演奏や大音量の音楽などを繰り返している
• 室内をごみ屋敷のような状態にし、悪臭を発生させている
• 単身者向け物件に無断で別の人を住まわせている

ただし、軽微な違反が一度あっただけで直ちに契約を解除できるとは限りません。違反の内容や期間、注意後の対応などを踏まえ、信頼関係が破壊されたかどうかが判断されます。

貸主側の都合

建て替えや取り壊しなど、貸主側の事情で退去を求めることもあります。

例えば、老朽化によって建物の安全性が低下している場合、大規模な修繕ではなく建て替えを検討するケースがあるでしょう。貸主自身や家族が建物を使用する必要が生じることも考えられます。

ただし、このような貸主側の希望だけでは、普通借家契約を終了させることは困難です。契約の更新拒絶や解約申入れには、後述する正当の事由が必要になります。

公共事業の実施

道路の拡張や土地区画整理、再開発などの公共事業により、入居者の退去が必要になる場合もあります。

公共事業に伴う立ち退きでは、事業の施行者や用地取得を担当する事業者が、土地・建物の所有者や借主と補償内容の交渉を行うことがあります。貸主がどの程度関与するかは、事業の内容や権利関係によって異なるでしょう。

通常の賃貸借契約に基づく退去交渉とは手続きが異なるため、事業者から届いた案内や補償内容を確認する必要があります。

入居者を退去させるための条件

入居者の契約違反を理由に退去を求める場合と、貸主側の都合で明け渡しを求める場合では、必要な条件が異なります。

契約違反があるケースでは、信頼関係の破壊が重要です。一方、貸主側の都合で普通借家契約を終了させる際は、通知期限や正当の事由が問題となります。

契約違反によって信頼関係が破壊されている

民法では、契約の相手方が義務を履行しない場合、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行されなければ契約を解除できると定められています。

ただし、賃貸借契約は継続的な契約関係です。契約違反があったとしても、それが軽微であれば解除が認められない可能性があります。

解除するには、違反行為によって貸主と借主の信頼関係が破壊され、契約を続けることが難しいと評価できる事情が必要です。

例えば、家賃滞納が口座の残高不足による一時的なもので、すぐに支払われた場合は、信頼関係の破壊までは認められにくいでしょう。

反対に、以下のような事情が重なると、解除が認められる可能性が高まります。

• 複数月にわたって家賃滞納が続いている
• 過去にも滞納を繰り返している
• 貸主からの催告を無視している
• 支払う意思を示さず、連絡にも応じない
• 家賃以外の共益費や更新料も支払っていない

実務上、3カ月程度の滞納が一つの目安として挙げられることはあります。ただし、3カ月に達すれば必ず解除できるという法律上の基準ではありません。

滞納額や期間、支払い状況、貸主の対応などを総合的に見て判断されます。

契約に応じた時期に通知している

貸主側の都合で退去を求める場合は、まず賃貸借契約の種類を確認する必要があります。

期間の定めがある普通借家契約について更新を拒絶する場合、貸主は原則として契約期間満了の1年前から6カ月前までに通知しなければなりません。この期間に通知しなければ、従前の契約と同じ条件で更新されたものと扱われます。これを法定更新といいます。

期限内に通知した場合でも、契約満了後に借主が建物の使用を続けているときは注意が必要です。貸主が遅滞なく異議を述べなければ、契約が更新されたものとみなされる可能性があります。

また期間の定めがない普通借家契約では、貸主による解約申入れから6カ月が経過すると契約が終了するのが原則です。ただし、更新拒絶と同様に正当の事由が求められます。

一方、定期借家契約は、一定の要件を満たしていれば期間満了によって終了する契約です。ただし、契約期間が1年以上の場合、貸主は原則として満了の1年前から6カ月前までに、契約が終了する旨を通知する必要があります。

貸主側に正当の事由がある

普通借家契約について貸主が更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合は、正当の事由が必要です。

正当の事由の有無は、主に以下の事情を総合的に考慮して判断されます。

• 貸主と借主が建物を使用する必要性
• 賃貸借契約を締結した経緯や従前の経過
• 借主による建物の利用状況
• 建物の老朽化や損傷などの現況
• 立ち退き料など財産上の給付の内容

例えば、貸主自身が建物を使用する必要がある場合でも、借主が長年生活の拠点としており、転居先の確保が難しければ、借主側の事情も重視されるでしょう。

老朽化を理由とするケースでも、直ちに倒壊する危険があるのか、修繕によって使用を続けられるのかなどが考慮されます。

立ち退き料は、正当の事由を補う要素の一つです。立ち退き料を提示すれば必ず正当の事由が認められるわけではなく、貸主側の必要性がほとんどない場合は、金銭の提供だけでは不足することもあります。

【入居者の契約違反】入居者を退去させる方法と流れ

契約違反を理由に退去を求める場合は、注意や改善要求から始めるのが一般的です。それでも状況が改善しなければ、催告や契約解除、建物明渡請求訴訟へ進みます。

1.改善要求を行う

契約違反や迷惑行為を把握したら、まず入居者へ事実を伝え、改善を求めます。

家賃滞納がある場合は、未払いとなっている金額や支払期限を示す必要があります。騒音トラブルであれば、発生した日時や苦情の内容を伝えた上で、再発防止を求めるとよいでしょう。

迷惑行為を行っている入居者を特定できない段階では、全入居者へ注意文を配布する方法もあります。十分な根拠がないまま個人を名指しすると、新たなトラブルになりかねません。

改善要求を行った日時や内容、相手の回答は記録に残しておくことが大切です。後に訴訟へ進んだ場合、貸主が改善の機会を与えたことや、入居者が応じなかった経緯を示す資料になります。

2.催告書を送付する

口頭や通常の書面による改善要求に応じない場合は、一定の期限までに義務を履行するよう催告します。

催告書には、主に次の内容を記載します。

• 契約違反の具体的な内容
• 支払いや改善を求める事項
• 対応期限
• 期限までに改善されない場合の対応
• 通知日、貸主名、物件名、入居者名

家賃滞納であれば、滞納期間と合計額、振込先、支払期限などを明確にします。期限までに支払いがなければ契約を解除する旨を、催告書に記載することも併せて検討しましょう。

訴訟を見据えている場合は、配達証明付き内容証明郵便を利用する方法があります。内容証明郵便によって、送付した文書の内容と発送日を証明でき、配達証明を付ければ相手へ届いた日も確認可能です。

ただし、内容証明郵便を送れば、その内容が当然に法的に正しいと認められるわけではありません。解除の条件や表現に不備があると、後の訴訟に影響する可能性があります。不安が残る場合は、弁護士などの専門家に相談するのもおすすめです。

催告書の文例

以下は、家賃滞納を理由に催告書を送付する場合の文例です。実際に送付する際は、滞納状況や契約内容に合わせて修正してください。

催告書

令和〇年〇月〇日

〇〇 〇〇 様

貸主　〇〇 〇〇

私は、貴殿との間で、下記物件について賃貸借契約を締結しております。

対象物件：〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号 〇〇マンション〇号室

しかし、貴殿は令和〇年〇月分から令和〇年〇月分までの賃料合計〇〇円を滞納しており、再三の支払い依頼にもかかわらず、現在まで支払いが確認できておりません。

つきましては、本書面到達後〇日以内に、滞納賃料〇〇円を下記口座へお支払いください。

金融機関名：〇〇銀行

支店名：〇〇支店

口座種別：普通

口座番号：〇〇〇〇〇〇〇

口座名義：〇〇 〇〇

上記期限までにお支払いが確認できない場合は、賃貸借契約を解除した上で、建物明渡請求訴訟その他の法的手続きを検討いたします。

以上

3.契約解除を通知する

催告書で指定した期限までに支払いや改善がない場合は、賃貸借契約を解除する旨を通知します。

催告と解除を別々の書面で行う他、催告書に「期限までに履行がなければ契約を解除する」と記載しておく方法もあります。どの方法が適切かは、契約違反の内容や過去の対応によって変わるでしょう。

契約を解除しても、貸主が入居者を直接退去させることはできません。入居者が任意に明け渡さない場合は、裁判所の手続きを利用する必要があります。

4.建物明渡請求訴訟を行う

契約解除後も入居者が退去しない場合は、建物明渡請求訴訟を検討します。

建物明渡請求訴訟とは、貸主が入居者に対し、賃貸物件の明け渡しを求める裁判手続きです。滞納家賃や契約終了後の使用に相当する損害金を、あわせて請求することもあります。

裁判では、賃貸借契約書や家賃の入金記録、催告書、騒音の記録、入居者とのメールなどをもとに主張を立証します。契約違反の内容だけではなく、改善要求や催告を行った経緯も重要です。

解決までの期間は、争点や相手方の対応によって異なります。早期に和解が成立するケースもあれば、入居者が解除の有効性を争い、長期化する場合もあるでしょう。

5.強制執行を申し立てる

判決や裁判上の和解によって明け渡しが決まっても、入居者が退去しないことがあります。その場合は、裁判所へ建物明渡しの強制執行を申し立てます。

強制執行では、執行官が物件を訪れ、まず明渡しの催告を行うのが一般的です。指定された期限までに退去しなければ、明渡しの断行が実施されます。

断行時には、執行官や補助者が室内の荷物を搬出し、貸主へ建物を引き渡します。貸主が自ら荷物を廃棄する手続きではありません。

強制執行には、裁判所への予納金や執行補助者、運送業者、鍵業者、荷物の保管・処分などの費用がかかります。

強制退去の条件とは?手続きの流れや方法・迷惑な入居者への対応を解説

【貸主都合】入居者を退去させる方法と流れ

建て替えや取り壊しなど、貸主側の事情で退去を求める場合は、契約違反があるケースとは進め方が異なります。

普通借家契約では、適切な時期に更新拒絶または解約申入れを行い、入居者との任意交渉を進めます。合意できなければ、訴訟による解決を検討することになるでしょう。

1.更新拒絶や解約申入れを通知する

期間の定めがある普通借家契約では、原則として契約満了の1年前から6カ月前までに更新拒絶を通知します。期間の定めがない場合は、解約申入れを行います。

後の争いを避けるため、通知は書面で行い、送付日や到達日を確認できる状態にしておくことが望ましいです。

通知書には、更新しない意思や明け渡しを求める時期、理由などを記載します。立ち退き料や代替物件を提案する場合は、その内容を記載してもよいでしょう。

期限内に通知しても、正当の事由がなければ当然に契約が終了するわけではありません。通知前に契約書と立ち退きを求める理由を整理する必要があります。

2.入居者と任意交渉を行う

通知後は、入居者へ立ち退きを求める理由を説明し、退去日や立ち退き料などについて話し合います。

入居者には、子どもの学区を変えたくない、高齢で転居先を借りられるか不安、同程度の家賃の物件が見つからないなど、それぞれの事情があります。

事情を聞き取った上で、退去日を調整したり、代替物件を紹介したりすれば、合意できる可能性が高まるでしょう。引っ越し費用や新居の初期費用を考慮し、立ち退き料を提示する方法もあります。

強い言葉で退去を迫ったり、一方的に条件を押し付けたりすると、交渉が難航しかねません。話し合った日時や内容は、書面やメールなどで記録に残しておくことが大切です。

3.合意契約書を作成する

退去について合意できた場合は、合意内容を契約書にまとめます。口頭だけで済ませると、退去時期や金銭の支払条件を巡って争いが生じる恐れがあります。

合意契約書に記載する主な内容は、以下の通りです。

• 退去日と明け渡し方法
• 立ち退き料の金額
• 支払時期と支払方法
• 退去日までの賃料の扱い
• 原状回復費用の負担
• 残置物の処理方法
• 鍵の返還方法
• 合意内容に違反した場合の取り扱い

立ち退き料を支払う場合は、退去前に全額支払うのか、明け渡しと同時に支払うのかを明確にします。入居者が退去しなかった場合の返還義務なども定めておくとよいでしょう。

4.合意できない場合は訴訟を検討する

任意交渉で合意できない場合は、建物の明け渡しを求める訴訟を検討します。

裁判では、貸主が建物を必要とする事情、建物の老朽化や建て替えの必要性、入居者が居住を続ける必要性、立ち退き料などが総合的に判断されます。

単に建て替えて収益性を高めたいという事情だけでは、正当の事由が認められない可能性があります。建物の状態を示す調査報告書や修繕費の見積書など、客観的な資料の準備が必要になるでしょう。

明け渡しを命じる判決が確定しても入居者が退去しない場合は、契約違反のケースと同様に強制執行を申し立てます。

立ち退き交渉にかかる費用

入居者へ退去を求める場合は、立ち退き料や弁護士費用、訴訟費用、強制執行費用が生じる可能性があります。

費用は物件の規模や交渉内容によって異なるため、一律の金額を示すことは困難です。退去後に建て替えや募集を行う費用も含め、事前に資金計画を立てる必要があります。

立ち退き料

貸主側の都合で退去を求める場合は、入居者へ立ち退き料を提示することがあります。

立ち退き料には、法律で決められた相場や計算式がありません。正当の事由を補完するとともに、転居によって入居者に生じる経済的な負担を補う役割があります。

居住用物件では、引っ越し費用、新居の敷金・礼金、仲介手数料、家賃差額などが考慮されます。事業用物件の場合は、設備の移転費用や休業損失、移転による売上への影響なども問題になるでしょう。

貸主と借主が建物を必要とする程度や建物の状態によっても、妥当な金額は変わります。インターネット上の相場だけを基準に判断することは避けた方が安全です。

訴訟や弁護士への依頼にかかる費用

建物明渡請求訴訟では、裁判所へ申立手数料を納めます。手数料は訴額によって異なり、訴額は建物の固定資産税評価額の2分の1が目安です。2026年5月21日からは、書類の送付に使う郵便費用も手数料に含まれています。

弁護士へ依頼する場合は、相談料や着手金、報酬金、実費などが発生します。料金体系は法律事務所によって異なるため、依頼前に対象となる業務と支払時期を確認する必要があるでしょう。

交渉から訴訟まで一括して依頼する場合と、訴訟のみを依頼する場合でも費用は変わります。

強制執行費用

強制執行では、裁判所への予納金や執行官の手数料などが必要です。荷物が残されている場合は、搬出や運搬、保管、処分にかかる費用も発生します。

金額は部屋の広さや荷物の量、必要な作業員数によって大きく異なります。大型家具や事業用設備が多い物件では、負担が増える可能性もあるでしょう。

執行費用は原則として債務者の負担ですが、貸主がいったん支払わなければならない費用があります。入居者に資力がなければ、後から回収できない可能性も考慮しなければなりません。

入居者を退去させる際の注意点

退去問題への対応を誤ると、貸主が損害賠償を請求されたり、交渉が長期化したりする恐れがあります。

特に、法的手続きを経ずに実力で追い出す行為は避ける必要があります。滞納家賃の回収可能性や退去後の空室についても検討しておきましょう。

自力救済を行わない

契約違反がある場合でも、貸主が自ら実力を使って物件を取り戻すことは原則として認められません。

自力救済に当たる可能性がある行為には、以下のようなものがあります。

• 入居者に無断で鍵を交換する
• 留守中に室内の荷物を運び出す
• 水道、電気、ガスなどを勝手に止める
• 脅迫や嫌がらせによって退去を迫る
• 正当な理由なく室内へ立ち入る

これらの行為をすると、貸主が損害賠償責任を負う可能性があります。行為の内容によっては、住居侵入や器物損壊などの問題に発展しかねません。

賃貸借契約書に「滞納時には鍵を交換できる」と記載されていても、当然に実行できるとは限らない点にも注意が必要です。

滞納家賃を回収できない可能性がある

家賃滞納を理由に退去を求める場合は、明け渡しと滞納家賃の回収を同時に検討することがあります。

しかし、裁判で支払いが認められても、入居者に資力がなければ回収できません。給与や預金を差し押さえるには、明け渡しとは別に金銭執行の手続きが必要です。

滞納期間が長引くほど、未回収額は増えていきます。全額回収にこだわることで退去が遅れ、損失が拡大する可能性もあるでしょう。

分割払いを認めるのか、一定額を免除して早期退去を優先するのかは、入居者の資力や物件への影響を踏まえて判断する必要があります。

証拠を残しておく

契約違反を理由に退去を求める場合は、客観的な証拠が欠かせません。

家賃滞納であれば、賃貸借契約書や入出金明細、請求書などを保管します。騒音や悪臭の場合は、発生日時、内容、継続時間、他の入居者から寄せられた苦情を記録するとよいでしょう。

写真や録音データが役立つ場合もありますが、違法な方法で収集すると別の問題が生じます。改善要求や交渉の内容についても、メールや書面、面談記録を残しておくことが重要です。

退去後の空室リスクを考慮する

問題のある入居者が退去しても、すぐに次の入居者が決まるとは限りません。原状回復工事や室内の清掃に時間がかかることもあります。

賃貸需要は時期や地域によって変わります。退去時期を調整できる場合は、募集の開始時期や建て替え工事の日程も踏まえて交渉するとよいでしょう。

ただし、迷惑行為が他の入居者の生活に深刻な影響を与えている場合は、空室リスクより早期解決を優先すべきケースもあります。

入居者の退去が認められた過去の判例

入居者の退去が認められるかどうかは、契約違反の内容や貸主側の事情、建物の状態、入居者側の事情などによって判断されます。ここでは、貸主側の主張が認められ、入居者の退去につながった裁判例を紹介します。

ただし、似たような事情がある場合でも、必ず同じ結論になるとは限りません。実際に退去請求を検討する際は、ご自身のケースに即して専門家に確認することが重要です。

信頼関係の破壊が認められた判例

東京地方裁判所昭和52年6月21日判決では、住居用として賃貸された建物を、借主が事務所兼住居として使用していたことが問題になりました。

この事案では、貸主がマンションの2階以上を住居用として賃貸していました。借主は契約時に、デザインの仕事を持ち帰って行うことはあっても住居としての範囲で使用し、商号などを表示しない旨の覚書を作成していました。

しかし、実際には常勤の事務員や関係者の出入りがあり、大型機械の搬入や職業別電話帳への登載も行われていました。そのため、単に自宅で仕事をしている範囲を超え、事務所として使用していたと判断されました。

裁判所は、借主の目的外使用が貸主との信頼関係を破壊するものであり、貸主のマンション経営にも支障を与えると判断しました。その結果、解約申入れに正当事由があると認められ、申入れから6カ月の経過によって賃貸借契約は終了したとされています。

この判例からは、契約で定められた用途に反する利用が継続し、貸主の物件管理や経営に影響を与える場合には、信頼関係の破壊が認められる可能性があることが分かります。

※参考：判例時報社.「東京地方裁判所 昭和52年6月21日判決」判例時報878号80頁.

貸主の都合による立ち退き要請が認められた判例

東京地方裁判所立川支部平成25年3月28日判決では、耐震性能に問題がある大規模集合住宅について、建物の解体を目的とした更新拒絶の正当事由が争われました。

対象となった建物は、昭和46年に建築された住戸数250戸の大規模集合住宅でした。その後の耐震基準の改正などにより、現在の耐震性能基準を満たさない状態となり、貸主は建物の解体を理由に更新拒絶を行いました。

裁判所は、耐震改修に約7億5000万円もの費用がかかり、これは総家賃収入の5年分に相当すること、また改修によって建物の使用が大きく制限されることなどを考慮しました。その上で、耐震改修ではなく解体を選択した貸主の判断に大きな誤りはないと判断しました。

さらに、貸主が借主に対して、移転先のあっせん、移転費用の補填、移転先家賃の減額や補助といった手厚い代償措置を提示していたことも重視されました。その結果、更新拒絶には正当事由があると認められました。

この判例からは、建物の老朽化や耐震性の問題がある場合でも、それだけで当然に立ち退きが認められるわけではなく、改修の合理性や代償措置の内容などが総合的に判断されることが分かります。

※参考：判例時報社.「東京地方裁判所立川支部 平成25年3月28日判決」判例時報2201号80頁.

まとめ

入居者に退去を求める主な場面には、契約違反、貸主側の都合、公共事業の実施があります。いずれの場合も、貸主が一方的に入居者を追い出すことはできません。

契約違反を理由とする場合は、改善要求や催告を行い、信頼関係が破壊されたといえる事情を示す必要があります。契約を解除しても任意に退去しなければ、建物明渡請求訴訟や強制執行を検討する流れです。

貸主側の事情で普通借家契約を終了させる場合は、更新拒絶または解約申入れの時期に加え、正当の事由が問題となります。入居者の事情を聞き取り、立ち退き料や代替物件などを含めて交渉することが重要でしょう。

ライズ綜合法律事務所では、大家側の立ち退き交渉に対応しています。これまでの解決実績をもとに、入居者との円満な合意を目指した交渉を進めることが可能です。また不動産鑑定士と連携しているため、高額な立ち退き料を請求された場合も、物件や立ち退き条件を踏まえて対応を検討できます。

迷惑な入居者への対応や、建て替え・取り壊しに伴う立ち退きでお悩みの方は、ライズ綜合法律事務所までご相談ください。

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