強制退去の条件とは?手続きの流れや方法・迷惑な入居者への対応を解説

トラブルの多い借主が入居していると、他の入居者が退去したり、空室リスクが高まったりする恐れがあります。安定した賃貸経営を続けるため、問題のある借主に退去してもらいたいと考える貸主の方もいるでしょう。

しかし、借主が賃貸物件に住み続ける権利は、法律で手厚く保護されています。家賃滞納や迷惑行為があったとしても、貸主が一方的に鍵を交換したり、荷物を運び出したりすることはできません。強制退去を進めるには、契約違反や信頼関係の破壊などの条件を満たした上で、法的な手続きを取る必要があります。

本記事では、強制退去が認められる条件や契約違反の典型例、強制退去までの流れについて解説します。借主との退去トラブルに悩んでいる貸主の方は、ぜひ参考にしてください。

※本記事の内容は2026年6月時点の情報です。

【この記事で分かること】

• 強制退去が認められるには、借主の契約違反に加え、貸主と借主の信頼関係が破壊されていることが必要
• 長期間の家賃滞納やペットの無断飼育、無断転貸などは、契約解除や強制退去につながる可能性がある
• 借主が任意に退去しない場合は、改善要求や催告、建物明渡請求訴訟を経て強制執行を申し立てる

強制退去とは

強制退去とは、法的な手続きや裁判所の判断に基づき、借主を賃貸物件から退去させることです。借主に契約違反がある場合だけではなく、貸主側の事情で立ち退きを求める場合も含まれます。

一般的には強制退去と呼ばれていますが、法律上の正式な用語ではありません。裁判や強制執行の場面では、建物の明け渡しなどと表現されます。強制退去の最終的な目的は、借主から物件の占有を取り戻すことです。借主本人に退去してもらうだけではなく、室内に残された家具や家電などを搬出する必要が生じる場合もあります。

借主が賃貸物件に住む権利は、借地借家法などによって保護されています。そのため、貸主が退去を求めているという事情だけで、借主を強制的に追い出すことはできません。

また家賃滞納や迷惑行為があっても、貸主が裁判所を通さずに退去させる行為は避ける必要があります。無断で鍵を交換する、電気・ガス・水道を止める、借主の荷物を勝手に処分するといった対応は、自力救済として違法になる可能性があるためです。

借主が任意に退去しない場合は、契約解除の可否を確認した上で、建物明渡請求訴訟や強制執行を進めることになるでしょう。

賃貸物件から強制退去させるための条件

借主を強制退去させるには、契約を解除できるだけの理由が必要です。貸主側の都合で更新拒絶や解約申入れを行う場合も、一定の条件を満たさなければなりません。

主な条件は、以下の3つです。

• 借主に契約違反があること
• 貸主と借主の信頼関係が破壊されていること
• 貸主都合の場合は正当の事由があること

それぞれの内容を詳しく解説します。

借主の契約違反

借主を強制退去させる条件の一つは、賃貸借契約上の義務に違反していることです。

賃貸借契約では、家賃の支払いや定められた用法での使用、無断転貸の禁止など、借主が守るべき事項が定められています。ペット禁止物件であれば、無断飼育をしないことも契約上の義務に含まれるでしょう。借主がこれらに違反した場合、貸主は債務不履行を理由として、契約解除や建物の明け渡しを求められる可能性があります。

ただし、契約違反があっただけで、必ず強制退去が認められるわけではありません。違反の内容や程度を踏まえ、契約関係を続けられないほど信頼関係が損なわれているかが問題になります。

信頼関係の破壊

賃貸借契約の解除が認められるには、契約違反に加えて、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえる事情が必要です。これを信頼関係破壊の法理と呼びます。

賃貸借契約は、貸主が物件を貸し、借主が継続的に使用する契約です。軽微な違反や一時的な支払い遅延だけで解除を認めると、借主に過度な不利益が生じる可能性があります。

例えば、口座の残高不足によって家賃の支払いが1回遅れた程度では、通常、直ちに信頼関係が破壊されたとは判断されません。契約書に「1カ月分でも滞納した場合は解除できる」と記載されていても、常にその特約通りの解除が認められるとは限らないでしょう。

一方、滞納が長期間続いている、改善を求めても応じない、連絡が取れないなどの事情があれば、信頼関係の破壊が認められやすくなります。迷惑行為を繰り返し、近隣住民に深刻な被害を与えている場合も同様です。

実際の判断では、違反の内容や期間、悪質性、借主の対応、貸主からの改善要求などが総合的に考慮されます。一つの事情だけで決まるものではありません。

正当の事由

借主に契約違反がなくても、貸主側の事情で退去を求めたい場合があります。貸主自身がその物件を使用する必要がある場合や、建物の老朽化によって建て替えを予定しているケースなどです。

貸主都合で普通借家契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするには、借地借家法上の正当の事由が求められます。

更新を拒絶する場合、貸主は原則として契約期間満了の1年前から6カ月前までに通知しなければなりません。通知を行ったとしても、正当の事由がなければ更新拒絶は認められない可能性があります。

正当の事由は、主に以下の事情を総合的に考慮して判断されます。

判断要素	内容
貸主と借主が建物を必要とする事情	貸主が自ら住む必要性や、借主の生活・事業上の必要性など
従前の経過	契約締結から現在までの経緯、更新状況、当事者間のやり取りなど
建物の利用状況	居住用・事業用の別、使用実態、代替物件の有無など
建物の現況	老朽化の程度、修繕の必要性、倒壊リスクなど
財産上の給付	立ち退き料の提示有無や金額など

例えば、建物が著しく老朽化しており倒壊の危険がある場合は、正当の事由として認められることがあります。また他の事情だけでは正当の事由が十分でない場合、立ち退き料の提示によって補完される可能性もあるでしょう。

ただし、立ち退き料を支払えば必ず借主を退去させられるわけではありません。貸主と借主双方の事情を踏まえた個別判断となります。

契約違反の典型的な例

ここでは、契約解除や強制退去につながる可能性がある典型的な契約違反を紹介します。

長期間にわたる賃料の滞納

借主が長期間にわたって家賃を滞納している場合、債務不履行を理由に契約解除が認められる可能性があります。

家賃の支払いは、賃貸借契約における借主の基本的な義務です。滞納が続き、貸主が支払いを求めても対応しない場合は、信頼関係が破壊されたと判断されやすくなります。

法律上、何カ月分を滞納すれば必ず解除できるという明確な基準はありません。ただし、一般的には3カ月以上の滞納が続いていると、契約解除が認められる可能性が高まるとされています。

もっとも、滞納期間だけで結論が決まるわけではありません。一部でも支払いを続けているか、滞納した理由を説明しているか、具体的な返済計画を示しているかなども考慮されます。

一時的な収入減少によって支払いが遅れたものの、借主から連絡があり、分割払いの約束通りに返済している場合は、契約解除が認められないこともあるでしょう。

反対に、長期間連絡が取れない、支払いの約束を何度も破る、支払う意思が見られないといった場合は、明け渡しが認められる可能性が高まります。

ペットの飼育

ペット禁止物件で借主が無断飼育をしている場合、契約違反に当たる可能性があります。

特に、契約書にペット禁止特約が明記されており、貸主から飼育の中止を求められても応じない場合は、信頼関係が破壊されたと判断されることがあるでしょう。

契約書に明確な禁止規定がない場合でも、周囲に被害を与えているときは問題になります。鳴き声による騒音、糞尿による悪臭、害虫の発生、共用部分の汚損などが典型例です。

大型犬を狭いベランダで飼育している、衛生管理が不十分な状態で多数の動物を飼っているといったケースでは、被害が深刻になりやすいと考えられます。

一方、短期間預かっていただけで、借主がすぐに飼育を中止した場合などは、契約解除まで認められないこともあります。契約書の内容や飼育状況、近隣への影響を確認することが重要です。

ペットの飼育が問題となった判例

ペットの飼育が問題となった事例として、東京地方裁判所昭和54年8月30日判決があります。

この事案では、共同住宅の借主が、貸主に無断でシェパード犬とスピッツ犬をベランダで飼育していました。犬の毛の飛散、害虫の発生、糞尿による悪臭などの被害が生じ、近隣住民から苦情も寄せられていたケースです。

貸主は再三にわたり飼育をやめるよう求めましたが、借主は応じませんでした。裁判所は借主の対応を問題視し、貸主による更新拒絶の正当の事由を認めています。

ペットを飼育した事実だけではなく、周囲への被害や改善要求に対する借主の態度が重視された事例といえるでしょう。

※参考：判例タイムズ社.「東京地方裁判所 昭和54年8月30日判決」判例タイムズ400号174頁.

無断転貸

借主が貸主の承諾を得ず、物件を第三者に又貸ししている場合は、無断転貸として契約違反に当たる可能性があります。

賃貸借契約は、原則として契約を結んだ借主本人が物件を使用することを前提としています。貸主に無断で第三者に貸したり、借主本人が退去した後も別人を居住させたりすると、予定していない利用状態になるためです。

例えば、転勤後に友人へ部屋を貸す、貸主の承諾なくルームシェアを始める、不特定多数の人を宿泊させる民泊として利用するといったケースが挙げられます。

ただし、借主以外の人が出入りしているだけで、必ず無断転貸になるわけではありません。家族や交際相手が一時的に宿泊している場合や、借主本人も生活しているケースでは、無断転貸とは判断されないこともあります。

第三者から金銭を受け取っている、借主本人がまったく居住していない、見知らぬ人が頻繁に出入りしているといった状況の場合は、契約違反と認められる可能性が高まるでしょう。

無断転貸が疑われるときは、居住実態や郵便物、表札、出入りの状況、近隣住民からの情報などを確認し、証拠を整理する必要があります。

強制退去が認められないケース

借主に問題があるように見えても、違反が軽微であれば強制退去が認められない可能性があります。主なケースは以下の通りです。

• 家賃滞納が短期間にとどまっている
• 借主に支払いの意思があり、分割払いの相談をしている
• 契約違反の程度が軽く、周囲への被害も大きくない
• 貸主都合による立ち退きで、正当の事由がない

例えば、家賃の支払いが一時的に遅れたものの、借主がすぐに連絡し、具体的な返済計画を示している場合です。失業や病気などにより一時的に支払いが困難になったケースも、事情によっては契約解除が認められないことがあります。

強制退去には費用と時間がかかるため、まずは話し合いによる解決を検討する方法もあります。家賃滞納であれば分割払いの合意や、連帯保証人への請求によって解決できる可能性があるでしょう。

ただし、当事者だけで協議すると、感情的な対立が深まる場合もあります。話し合いが難しいときは、不動産トラブルに詳しい弁護士へ相談するのがおすすめです。

強制退去までの流れ

借主に契約違反がある場合でも、直ちに強制執行を行えるわけではありません。一般的には、以下の手順で進めます。

• 状況の改善を要求する
• 催告書と賃貸借契約の解除通知を送付する
• 建物明渡請求訴訟を行う
• 裁判所に強制執行を申し立てる
• 強制執行を実施する

1.状況の改善を要求する

借主の契約違反を把握したら、まずは口頭または書面で改善を求めます。いきなり法的手続きに進むのではなく、違反内容を伝え、是正する機会を与える段階です。

家賃滞納であれば、未払い分の支払いや今後の返済計画について話し合います。ペットの無断飼育については、飼育中止や迷惑行為の改善を求めることになるでしょう。

無断転貸が疑われる場合は、現在の居住者や物件の利用状況を確認します。違反の事実を十分に確認せず、決めつけて退去を迫ることは避ける必要があります。

改善要求を行った日時や内容、借主の回答は記録しておくとよいでしょう。後の交渉や裁判で、貸主が是正を求めた経緯を示す資料になります。

2.催告書と賃貸借契約の解除通知を送付する

改善を求めても状況が変わらない場合は、催告書を送付します。催告書とは、一定の期限までに契約違反を解消するよう正式に求める書面です。

書面には、契約違反の内容、求める対応、対応期限、期限までに改善されない場合の措置などを記載します。家賃滞納であれば、滞納額や支払期限を明記する必要があるでしょう。

催告書は、内容証明郵便で送付するのが一般的です。内容証明郵便を利用すれば、どのような文書をいつ送ったのかを後から証明しやすくなります。

期限までに改善されなければ、賃貸借契約を解除する旨の通知を送ります。ただし、催告や解除通知の内容に不備があると、契約解除の有効性が争われかねません。訴訟を見据えている場合は、弁護士に書面作成を依頼すると安心です。

3.建物明渡請求訴訟を行う

催告した期限までに状況が改善されず、借主も任意に退去しない場合は、建物明渡請求訴訟を提起します。

建物明渡請求訴訟とは、借主に対して物件を明け渡すよう求める裁判手続きです。家賃滞納がある場合は、未払い賃料の支払いも併せて請求することがあります。

裁判では、契約書の内容、違反の状況、改善要求の経緯、催告書や解除通知の送付状況などが確認されます。近隣住民への迷惑行為が問題となっている場合は、苦情の記録や写真なども証拠になるでしょう。

訴訟の途中で、借主が退去や支払いに応じる内容の和解が成立することもあります。裁判上の和解が成立すると、和解調書が作成されます。

和解調書には判決と同様の効力があります。借主が合意内容に違反した場合は、再度訴訟を起こさず、強制執行に進める可能性があります。

和解が成立しなければ、裁判所が判決を出します。明け渡しを命じる判決が確定しても借主が退去しないときは、強制執行が必要です。

4.裁判所に強制執行を申し立てる

借主が判決や和解調書の内容に従わない場合、裁判所に建物明渡しの強制執行を申し立てます。

申立てに当たっては、判決書正本などの債務名義が必要です。判決に基づく場合は、執行文の付与を受ける他、送達証明書や確定証明書を取得することがあります。

執行文とは、その判決に基づいて強制執行できることを示す文言です。必要書類は事案によって異なるため、申立先の裁判所に確認する必要があります。

強制執行の申立てでは、執行官の手続きなどに充てる予納金も納めます。予納金の額は裁判所や物件の状況によって異なります。

また荷物の搬出や運送、保管、鍵の交換などの費用が別途発生する場合もあります。室内に多くの家財が残されているほど、費用は高くなる傾向にあるでしょう。

5.強制執行を実施する

申立てが受理されると、裁判所の執行官が現地を訪れ、明け渡しの催告を行います。催告では物件の占有状況を確認し、借主に期限までの退去を求めます。

一般的には、催告から約1カ月後が明け渡し期限として指定されます。執行官は、期限などを記載した公示書を掲示し、任意の退去を促す流れです。

期限までに借主が退去しなければ、強制執行の断行が行われます。断行日には、執行官の指示のもとで借主や室内の家財を外へ運び出し、貸主へ物件を引き渡します。

搬出された家財は、その場で処分できるとは限りません。一定期間倉庫などで保管した後、借主への引き渡しや売却、処分の手続きが行われます。

強制執行までにかかる期間は、事案や裁判所の状況によって異なります。訴訟提起から断行までは、早くても3～4カ月程度はかかるでしょう。

強制退去や立ち退き時のトラブルを防ぐ方法

強制退去には、改善要求や書面の送付、訴訟、強制執行など、多くの手続きが伴います。そのため、契約を結ぶ段階からトラブルの予防策を講じておくことが重要です。

連帯保証人や家賃保証会社を付ける

賃貸借契約を結ぶ際は、借主の収入や勤務先などを確認し、適切な入居審査を行います。ただし、契約時には問題がなくても、入居後の失業や収入減少によって家賃を滞納する可能性はあります。

家賃滞納に備える方法の一つが、連帯保証人や家賃保証会社を付けることです。

連帯保証人がいれば、借主が家賃を支払わない場合に、保証の範囲内で支払いを請求できます。家賃保証会社を利用している場合は、契約内容に応じて滞納家賃の立て替えを受けられるでしょう。

家賃を回収する仕組みを整えておけば、滞納が発生した際の損失を抑えやすくなります。保証会社などが早期に対応することで、滞納の長期化を防げる可能性もあります。

ただし、連帯保証人や家賃保証会社を付けても、借主の迷惑行為や無断転貸を防げるわけではありません。問題が生じた場合は、違反内容に応じて対応する必要があります。

契約の条文や特約を記載する

賃貸借契約書に禁止事項や特約を明記することも、トラブルの予防につながります。契約内容が曖昧だと、借主から禁止されているとは知らなかったと主張される可能性があるためです。

ペットの飼育を禁止する場合は、ペット禁止特約を契約書に記載します。犬や猫などの飼育を全て禁止するのか、一時的な預かりも含めるのかなど、具体的に定めておくとよいでしょう。

無断転貸や民泊利用を防ぐには、第三者への転貸、同居人の追加、不特定多数への利用提供などを禁止する条文が考えられます。

原状回復やクリーニング費用に関する取り決めを設ける方法もあります。ただし、借主に一方的な負担を課す特約は、無効と判断される可能性がある点に注意が必要です。

契約書の内容に不安がある場合は、不動産トラブルに詳しい弁護士などへ確認を依頼するとよいでしょう。

まとめ

強制退去とは、法的な手続きや裁判所の判断に基づき、借主から物件の占有を取り戻すことです。貸主が独断で鍵を交換したり、借主の荷物を運び出したりすることはできません。

借主の契約違反を理由に退去を求める場合は、契約違反だけではなく、信頼関係が破壊されたといえる事情が必要です。貸主都合による立ち退きでは、正当の事由が問題になります。

借主が任意に退去しないときは、改善要求や催告、契約解除、建物明渡請求訴訟、強制執行の手続きを進めます。対応を誤ると、貸主側が違法行為を問われたり、問題が長期化したりする恐れがあります。

ライズ綜合法律事務所では、立ち退きや不動産トラブルに関する相談に対応しています。状況に応じて交渉や手続きのサポートを行っていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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