アパートの建て替えで立ち退き料は必要?相場や借主への交渉のコツは?

「老朽化したアパートを建て替えたいが、借主にどう説明すればよいのか分からない」「立ち退き料はどの程度必要なのか」と悩む大家・オーナーの方もいるかもしれません。

アパートの建て替えでは、貸主の事情だけで一方的に退去を求めることは難しく、借地借家法上の「正当の事由」が重要になります。特に、長年住んでいる借主がいる場合は、説明や交渉の進め方によって、トラブルや建て替え計画の遅延につながる可能性もあります。

一方で、老朽化の状況や建物の安全性、立ち退き料の提示内容などを踏まえて誠実に協議を進めれば、合意に至るケースも少なくありません。

本記事では、アパート建て替え時に必要となる正当の事由の考え方、立ち退き料の相場や内訳、借主との交渉を円滑に進めるポイントについて解説します。

【この記事で分かること】

• アパート建て替え時の立ち退きでは、借地借家法上の「正当の事由」が重要になる
• 立ち退き料の相場は物件や用途によって異なり、引っ越し費用や営業補償などが含まれる
• 早期説明や丁寧な協議を行うことで、借主とのトラブルや計画遅延を抑えやすくなる

アパートの建て替えに伴う退去要請では立ち退き料の支払いが必要になることが多い

アパートを建て替えるためには、現在の入居者との賃貸借契約を終了させ、建物を明け渡してもらう必要があります。しかし、貸主の都合だけで一方的に退去を求めることはできません。

これは、借主の居住権が借地借家法によって強く保護されているためです。貸主が契約更新を拒否したり、退去を求めたりするには「正当の事由」が必要とされています。

例えば「建物を新しくして収益性を高めたい」といった事情だけでは、正当の事由として十分と判断されないケースも少なくありません。特に、借主が長期間居住している場合は、生活基盤への影響も大きいため、貸主側の事情だけで退去を認めてもらうことは難しい傾向があります。

そのため、実務上は建物の老朽化や安全性の問題などを説明した上で、立ち退き料を提示し、借主の負担を補償しながら合意形成を図るケースが一般的です。立ち退き料は、引っ越し費用や新居契約費用など、借主が被る不利益を補う役割を持っています。

※参考：e-Gov法令検索.「借地借家法」.“第二十八条”.https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090#Mp-Ch_3-Se_1-At_28 ,（参照2026-04-10）.

貸主都合の更新拒絶に必要な正当の事由とは

正当の事由は、以下の5つの要素を総合的に考慮して有無が判断されます。

判断要素	内容の詳細
建物の使用を必要とする事情	貸主に建て替えの必要性があるか、借主に居住継続の必要性があるかを比較して判断されます。
従前の経過	契約締結の経緯や更新状況、賃料滞納の有無、双方の信頼関係などが考慮されます。
建物の利用状況	借主が適切に利用しているか、無断転貸や用法違反がないかなどが確認されます。
建物の現況	建物の老朽化や損傷の程度、安全性、大規模修繕の必要性などが判断材料になります。
財産上の給付	立ち退き料を支払うことで、借主の経済的不利益を補填し、正当の事由を補完する要素として考慮されます。

例えば、アパートが老朽化している場合でも、それだけで直ちに立ち退きが認められるわけではありません。借主が長年居住しており、高齢で近隣の病院に通院しているなど、現在の住環境に強く依存しているケースでは、借主側の必要性が重視されることがあります。

一方で、耐震性の問題や設備の著しい劣化があり、安全面に問題が生じている場合には、貸主側の建て替え必要性が強く評価される可能性があります。

このように、正当の事由は個別事情によって判断が大きく異なります。明確な基準だけで判断できるものではないため、建て替え計画を進める際は、早い段階で弁護士へ相談し、法的な見通しを確認しておくことが重要です。

アパートの建て替えは正当の事由として認められる?

先述のように、アパートの建て替えを理由に借主へ退去を求める場合、常に正当の事由が認められるわけではありません。実際には、建て替えの必要性や建物の状態、借主への影響などを踏まえ、個別具体的に判断されます。

特に、建て替えの目的によって、裁判所の判断傾向は大きく異なります。一般的には、建物の安全性確保を目的とした建て替えは認められやすい一方、収益向上を目的とした建て替えは慎重に判断される傾向があります。

ここでは、争点になりやすい「建物の老朽化」と「土地の高度利用」の2つのケースについて、裁判例を交えながら解説します。

建物の老朽化による建て替えの場合

建物の老朽化が進み、耐震性や安全性に問題が生じている場合は、正当の事由が認められやすくなる傾向があります。

貸主には建物を安全に維持管理する義務があるため、倒壊リスクや防災上の問題が大きいケースでは、建て替えの必要性が強く評価されやすいためです。特に、耐震基準を満たしていない建物や、災害時の危険性が高い建物では、客観的な危険性が重要な判断材料になります。

【耐震性・耐火性の問題が考慮されたケース（東京地判平25・12・11）】

築95年以上が経過し、地震時に著しく危険な密集市街地に所在する木造建物のケースです。建築士の診断で耐震性・耐火性の問題が指摘されており、裁判所は借主が高齢で転居負担が大きい事情も考慮しつつ、貸主が立ち退き料215万円を提供することを条件に正当の事由を認めました。

※参考：東京地方裁判所 平成25年12月11日判決（平成25年（レ）第697号）.

【著しい老朽化で建て替えが妥当と判断されたケース（東京地判令2・2・18）】

築45年以上経過したアパートで、建物全体の老朽化が顕著なので修繕ではなく取り壊しの必要性が高いと判断されたケースです。裁判所は借主の居住の必要性も踏まえつつ、家賃の20カ月分以上に相当する立ち退き料100万円を提供することで正当の事由を補完するとし、貸主の請求を認めました。

単に「古いから」という主観的な理由ではなく、専門家による耐震診断結果などの客観的な証拠があるかどうかが交渉や裁判の行方を大きく左右します。

高度利用の場合

現在のアパートを取り壊し、より収益性の高い建物へ建て替える「土地の高度利用」を目的とする場合は、正当の事由が認められにくい傾向があります。

例えば「賃貸マンションをオフィスビルに変更したい」「より大規模な建物を建築して収益を高めたい」といった事情は、基本的に貸主側の経済的利益に関する理由と考えられます。

一方、借主にとって住居や店舗は生活・営業の基盤であることが多いため、裁判所は借主側の不利益を重く見る傾向があります。そのため、単なる収益向上だけでは、正当の事由として十分と評価されないケースも少なくありません。

【高度利用だけでは認められなかったケース（東京地判平25・6・14）】

現在建っている建物より高い建物を建て、容積率を活かして土地を有効活用すること自体は正当の事由を考慮する要素になり得ます。しかし、この裁判例では「土地の高度利用のみで正当の事由を基礎付けるべきではない」と示されました。高度利用はあくまで副次的として扱われ、貸主の自己使用の必要性が認められず立ち退き料の提示もなかったため、明け渡し請求は認められませんでした。

そのため、収益改善を目的に建て替えを行う場合は、老朽化や耐震性の問題など、他の事情と組み合わせて主張することが重要です。また借主が被る負担を考慮し、十分な立ち退き料を提示しながら丁寧に交渉を進める必要があります。

アパートの建て替え時に支払う立ち退き料の相場

アパートの建て替えに伴って借主へ退去を求める場合「どの程度の立ち退き料が必要になるのか」は多くの大家・オーナーが気になるポイントです。

立ち退き料には法律上の明確な基準がなく「家賃〇カ月分」と一律に決まっているわけではありません。ただし、実務上は、物件の用途や借主への影響などを踏まえて、一定の相場感があります。一般的な目安は以下の通りです。

物件の種類	立ち退き料の目安
居住用物件	家賃の6～20カ月分程度
オフィス物件	家賃の1～3年分程度
店舗物件	家賃の2～4年分程度

事業用物件の方が高額になりやすいのは、補償すべき内容が増えるためです。

例えば、店舗やオフィスでは、引っ越し費用だけでなく、移転に伴う休業損失や営業利益の減少、内装工事費、顧客離れによる損害なども問題になります。そのため、居住用物件より高額になる傾向があります。一方、居住用物件では、引っ越し費用や新居契約費用、家賃上昇分の補填などが中心になります。

ただし、これらはあくまで一般的な目安です。実際の立ち退き料は、貸主側と借主側の事情を踏まえ「正当の事由」がどの程度認められるかによって大きく変動します。例えば、建物の老朽化が著しく、耐震性や安全面に問題があるケースでは、貸主側の建て替え必要性が強く評価されるため、立ち退き料を比較的抑えられる可能性があります。

一方で「収益性を高めたい」といった利益目的が中心の場合は、借主側の不利益を補う必要性が高くなり、相場以上の金額を提示しなければ合意が難しいケースもあります。そのため、建て替え計画を進める際は、相場だけで判断するのではなく、個別事情を踏まえて慎重に検討することが重要です。

立ち退き料の一般的な内訳と計算方法

立ち退き料は、単に「退去してもらうためのお金」ではなく、借主が転居によって被る経済的負担を補償する目的で支払われます。

一般的には、以下のような項目を積み上げながら金額を算定していきます。

項目	内容	計算の目安
引っ越し費用	引っ越し業者代、不用品処分費など	実費ベース（約10万～30万円程度）
新居契約費用	礼金、仲介手数料、保証料など	家賃2～3カ月分程度
家賃差額補填	転居後の家賃上昇分の補填	差額×12～36カ月程度
営業補償（事業用）	売上減少や休業損失など	営業状況に応じて算定
内装・設備関連費用（事業用）	原状回復や新店舗工事費など	実費や見積額を基準に検討

特に重要になりやすいのが、家賃差額補填です。

例えば、現在の家賃が5万円で、同エリアの代替物件が7万円だった場合、差額は月2万円になります。この差額を2年間補填する場合は「2万円 × 24カ月 = 48万円」が一つの目安になります。

また店舗やオフィスでは、移転後の内装工事費や設備導入費用が高額になることも多く、立ち退き料全体が大きくなりやすい傾向があります。

このように、立ち退き料は複数の費用を積み上げて算定されるため、物件ごとに適正額は大きく異なります。正確な見通しを把握したい場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ早めに相談することが重要です。

アパートの建て替えを進める流れ

アパートの建て替えは、単に建物を壊して建て直すだけではありません。立ち退き交渉や資金計画、工事準備など、多くの手続きを段階的に進める必要があります。

特に、借主との交渉には時間がかかるケースもあるため、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることが重要です。ここでは、アパート建て替えの一般的な流れについて解説します。

建て替え計画を立てる

まずは、建て替えの目的や事業計画を整理します。「老朽化による安全性の問題を解消したい」のか「収益性を改善したい」のかによって、必要な準備や交渉方針は変わります。特に、借主へ退去を求める際は、建て替えの必要性が正当の事由に関わるため、目的を明確にしておくことが重要です。

併せて、建築費や解体費、立ち退き料、工事期間中の空室損失などを含めた収支シミュレーションも行います。近年は建築費の高騰も続いているため、資金計画は慎重に検討する必要があります。

また建て替え後のターゲット層や間取り、設備仕様なども、この段階で方向性を決めておくと、その後の計画を進めやすくなります。立ち退き交渉には時間を要することも多いため、着工予定の2〜3年前から準備を始めるケースも少なくありません。

入居者募集を停止する

建て替え計画の方向性が固まったら、新規入居者の募集停止を検討します。

空室を埋め続けると、将来的に交渉しなければならない借主が増え、立ち退き料の負担や交渉コストが大きくなるためです。早めに募集を止めることで、段階的に空室化を進めやすくなります。

一方で、すぐに建て替えを行わない場合は、空室による収益減少も問題になります。そのような場合は、契約期間満了で終了する「定期借家契約」を活用する方法もあります。例えば「建て替え予定のため2年間限定」と明示した上で募集すれば、期間満了時に契約を終了しやすくなるため、将来的な立ち退き交渉の負担を軽減できる可能性があります。

借主に更新拒絶の通知を行い、立ち退き交渉を進める

既存の借主に対しては、契約更新を拒絶する通知を行い、立ち退き交渉を進めていきます。

普通借家契約の場合、更新拒絶の通知は、原則として契約期間満了の1年前から6カ月前までに行う必要があります。期限を過ぎると法定更新となり、退去を求めるハードルが高くなるため注意が必要です。

通知は口頭ではなく、内容証明郵便など証拠が残る方法で行うのが一般的です。通知書には、建て替え理由や退去希望時期、立ち退き料の条件などを具体的に記載します。

また交渉時には、建物の老朽化状況や耐震性の問題など、客観的な資料を提示することも重要です。感情的な対立を避けるためにも、借主の事情に配慮しながら丁寧に説明を進める必要があります。

条件面で合意できた場合は、後日のトラブル防止のため、退去日や立ち退き料の支払条件などを記載した「合意解約書」を作成しておきましょう。

入居者の立ち退き完了後に解体工事を行う

全ての借主の退去が完了したことを確認した上で、既存建物の解体工事を行います。

借主が残っている状態で工事を進めると、トラブルや法的問題につながる可能性があるため、明け渡し状況は慎重に確認する必要があります。

木造アパートの場合、解体工事期間は一般的に2週間〜1カ月程度が目安です。ただし、建物規模や立地条件によっては、さらに期間を要することもあります。

また解体工事では騒音や振動、粉じんなどが発生するため、工事前には近隣住民への挨拶や説明を行い、理解を得ておくことも重要です。

アパートの新築工事を開始する

解体工事後は、更地にした土地で新築工事を進めます。

工期は建物規模や構造によって異なりますが、一般的な木造アパートでは数カ月程度かかることが多く、天候や資材供給状況によって延びるケースもあります。そのため、完成検査や入居募集開始時期も含め、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。

建て替え後は、最新設備や現代のニーズに合わせた間取りを導入することで、入居率や収益性の改善につながる可能性があります。長期的な賃貸経営を見据え、将来的な維持管理コストや需要も踏まえながら計画を進めることが大切です。

入居者が立ち退きを拒否した場合の交渉カード

アパートの建て替えに伴う立ち退きでは、借主からすぐに同意を得られるとは限りません。特に、長年住んでいる借主ほど、生活環境の変化や費用負担への不安から、退去に抵抗感を示すケースがあります。

そのため、貸主側としては、一方的に退去を迫るのではなく、借主の不安や負担を軽減する提案を行いながら、丁寧に交渉を進めることが重要です。ここでは、実務上よく用いられる主な交渉方法を紹介します。

退去までの家賃を免除する

借主の経済的負担を軽減する方法として、一定期間の家賃を免除する提案があります。

例えば「退去までの数カ月間は家賃を不要にする」といった条件を提示することで、借主は新居の初期費用や引っ越し費用を準備しやすくなります。立ち退きでは、借主側に「急な出費が増える」という不安が生じやすいため、家賃負担を軽減することは、心理的ハードルを下げる効果も期待できます。

また立ち退き料を一括で増額するより、家賃免除の方が借主にとって分かりやすく、受け入れられやすいケースもあります。

引っ越し費用を負担する

引っ越し費用を貸主側で負担することも、有効な提案の一つです。

立ち退きでは、引っ越し業者代や不用品処分費、新居への移転費用など、さまざまな支出が発生します。そのため、実費を補償することで、借主の負担感を軽減できます。特に、高齢者世帯や家族世帯では荷物量も多く、引っ越し負担が大きくなりやすいため、実費負担の提案が交渉材料になることがあります。

また「実際にかかる費用を支払う」という形の方が、単純な現金提示より納得感を得やすいケースもあります。

代替となるアパートを紹介する

借主が退去を拒否する理由として「住み慣れた地域を離れたくない」というケースも少なくありません。

そのような場合は、近隣エリアの代替物件を探し、具体的に提案することで、交渉が進展する可能性があります。特に、高齢者世帯や子育て世帯では「自分で新居を探すこと」自体が大きな負担になることがあります。そのため、候補物件の紹介だけでなく、内見調整や入居審査のサポートまで行うことで、不安軽減につながるケースもあります。

借主の事情に合わせた提案を行うことで、感情的な対立を避けながら合意形成を進めやすくなります。

建て替え後のアパートへの再入居を提案する

借主が現在の地域に強い愛着を持っている場合は、建て替え後のアパートへの再入居を提案する方法もあります。例えば「完成後に優先的に入居できる」といった条件を提示することで「完全に住み慣れた地域を離れなくて済む」という安心感につながる可能性があります。

ただし、この方法を用いる場合は、再入居時の家賃条件や入居時期、仮住まい期間中の負担などを事前に整理し、書面で明確にしておくことが重要です。口頭だけの約束では、後日のトラブルにつながるおそれがあります。

どうしても合意できない場合は訴訟を検討する

交渉を重ねても借主が退去に応じない場合は、最終的に建物明渡訴訟を提起する方法もあります。ただし、訴訟には時間と費用がかかる上、必ず貸主側が勝訴できるとは限りません。正当の事由が不十分と判断された場合は、明け渡し請求が認められない可能性もあります。

また裁判では、立ち退き料の増額が求められるケースや、解決まで1年前後かかるケースもあり、建て替えスケジュールへ大きな影響が出ることもあります。そのため、訴訟はあくまで最終手段として位置付け、まずは丁寧な説明と現実的な条件提示によって、交渉による解決を目指すことが重要です。

建て替え計画を円滑に進めるためにも、早い段階から弁護士へ相談し、法的リスクを確認しながら対応を進めると安心でしょう。

アパートの立ち退き交渉をスムーズに進めるポイント

アパートの建て替えに伴う立ち退き交渉では、進め方を誤ると、交渉の長期化や訴訟トラブルにつながる可能性があります。

特に、借主にとって退去は生活環境の大きな変化を伴うため、一方的に話を進めるのではなく、十分な準備と丁寧な対応が重要です。ここでは、立ち退き交渉を円滑に進めるための主なポイントを解説します。

入居者数が少ないタイミングで交渉を始める

立ち退き交渉は、入居者数が減っているタイミングで始める方が、費用や労力を抑えやすくなります。

交渉対象が少なければ、その分だけ立ち退き料の総額を抑えやすくなり、一人ひとりに対して丁寧な対応もしやすくなるためです。そのため、建て替えを検討し始めた段階で新規募集を停止し、自然退去によって徐々に空室化を進める方法が取られることもあります。

ただし、空室期間が長くなりすぎると、家賃収入が大きく減少する可能性があります。建て替え時期や資金計画とのバランスを考慮しながら、交渉開始のタイミングを見極めることが重要です。

建て替え以外の方法も検討する

建物の老朽化対策として、必ずしも建て替えだけが選択肢とは限りません。例えば、大規模修繕や耐震改修によって安全性を改善できる場合は、リフォームを選択する方法もあります。リフォームであれば、建て替えに比べて立ち退き交渉の負担を抑えられる可能性があります。

また工事内容によっては、国や自治体の補助金制度を利用できるケースもあります。耐震改修や省エネ改修などでは、一定の条件を満たすことで費用負担を軽減できる場合があります。

もちろん、建物の状態によっては建て替えが必要なケースもありますが、費用面や交渉負担を含めて、複数の選択肢を比較検討することが大切です。

弁護士へ相談・依頼する

立ち退き交渉に不安がある場合は、早い段階で弁護士へ相談することも重要です。

借地借家法では借主保護が強く、正当の事由や立ち退き料の妥当性を巡ってトラブルになるケースも少なくありません。法的な見通しを整理せずに交渉を進めると、かえって問題が長期化する可能性があります。

弁護士へ依頼すれば、法的根拠を踏まえた交渉や書類作成を進められるため、不要な対立を避けやすくなります。また借主から高額な立ち退き料を要求された場合でも、過去の裁判例や実務を踏まえて適切に対応しやすくなります。

さらに、貸主自身が直接交渉を続ける精神的負担を軽減できる点も大きなメリットです。

建て替え計画を円滑に進めるためには、感情論ではなく、法的根拠と客観的資料に基づいて対応することが重要です。特に、交渉が難航しそうな場合は、早めに専門家へ相談しておくと安心でしょう。

まとめ

アパートの建て替えは、老朽化による安全面のリスクを改善し、将来的な資産価値や収益性の向上を目指す上で重要な判断です。一方で、借主の居住権は借地借家法によって強く保護されているため、貸主の都合だけで一方的に退去を求めることはできません。

建て替えを円滑に進めるためには、建物の老朽化や安全性などを踏まえた「正当の事由」を整理した上で、借主の負担に配慮した立ち退き料や代替案を提示し、丁寧に交渉を進めることが重要です。特に、早めの説明や柔軟な条件提示は、トラブル防止や早期合意につながりやすくなります。

また立ち退き料の金額や交渉方法は、建物の状態や借主の事情によって大きく変わるため、専門的な判断が必要になるケースも少なくありません。

もし、立ち退き交渉や立ち退き料の妥当性について不安がある場合は、ライズ綜合法律事務所へご相談ください。これまでの相談実績をもとに、状況に応じた適切な解決方法をご提案いたします。無料相談にも対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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