賃貸アパートの売却は立ち退きの正当の事由になる?交渉の方法と手順は?

「アパートの売却を検討しているものの、入居者がいて買い手が決まらない」「売却理由で立ち退きを求めても拒否されるのでは?」と悩む方も多いです。売却は建物の老朽化よりも正当の事由として認められにくい傾向にありますが、正しい手順と立ち退き料による補完で円満な解決は可能です。

本記事では、売却を目的とした立ち退き交渉の進め方や判断基準などを解説します。

【この記事で分かること】

• 賃貸物件の売却が正当の事由と認められるための5つの判断要素
• 立ち退きを求める場合の具体的な通知時期と交渉のフロー
• 立ち退き料の妥当な相場と有利に交渉するための算出方法

賃貸物件の売却を理由に借主へ立ち退きを要請できるのか?

単に賃貸物件を売却するという理由だけで借主を立ち退かせることは原則として困難です。借主の権利は借地借家法により強く保護されており、貸主の一方的な都合により立ち退きを要請するには正当の事由が必要だからです（借地借家法第28条）。

売却はあくまで貸主側の資産運用の事情と見なされやすく、それ単体では正当な理由として認められにくいのが実情です。正当の事由については次章で詳しく解説します。

立ち退き要請には正当の事由が必要

売却の理由に相応の妥当性があるのかどうかを見極めるには、以下の5つの要素を総合的に考慮して判断する必要があります。裁判所は貸主と借主双方の事情を天秤にかけ、明け渡しの妥当性を精査します。

貸主と借主が建物の使用を必要とする事情

立ち退き判断の根幹となるのは、貸主がその賃貸物件を使う必要性と借主がその賃貸物件を使う必要性を比較することです。

【貸主の必要性】

貸主が物件を売却しなければならない経済的な緊急性が問われます。例えば、自身の借金を返済するために物件を売却したい場合などです。ただし、他に財産を持っておらず、物件を売却して返済に充てなければならないといった経済的な必要性が高いケースに限られます。また、相続税を支払うために物件を売却したい場合も、他に支払う方法がない状況であれば必要性が認められやすくなります。

【借主の必要性】

一方、借主側がその場所に住み続けなければならない事情も重視されます。例えば、高齢の家族がおり、近隣の病院へ通院しているケースや、子どもが学区内の学校に通っており、転校が著しく困難なケースです。店舗兼住宅として利用しており、移転すると長年の顧客を失い廃業の危機にあるといった事情も考慮されます。

そのため、単に「利益を増やす」「高く買い取ってくれる人がいる」などの投資的な目的で貸主が売却を希望する場合は、正当の事由として認められない可能性が高いといえます。

従前の経過

賃貸借契約が締結されてから現在に至るまでの経緯も、正当の事由の判断に影響を与えます。具体的には、家賃の支払い状況、賃料の額や改定の状況、更新料の受け取りの有無、そして信頼関係を損なう事実があるかどうかが確認されます。

例えば、家賃を滞納しておらず、良好な関係を築いてきた借主への立ち退き要請は、厳しく判断される傾向があります。一方で、賃料の滞納を繰り返しているという事実は、貸主側の主張を後押しする材料となります。また、賃貸借契約を結ぶ際、将来的な売却の計画があることを借主へ説明していた場合、その履歴を残しておくことが重要です。借主があらかじめ売却の可能性を認識していれば、従前の経過で貸主に有利な要素となり得ます。

建物の利用状況

借主が契約で定められた目的に沿って適切に物件を利用していたかどうかが考慮されます。

例えば、住居用として契約したにもかかわらず、実際は貸主に無断でオフィスや店舗として使用したケースです。また、共用部分に私物を置いて占有し、他の住民から苦情が入った、ペット禁止の物件で隠れて飼育し、悪臭や鳴き声などの被害を与えている場合にも、借主の権利を保護する正当性が低いと判断されます。不適切な利用実態はアパートの売却に伴う立ち退き交渉において、貸主側の主張が認められやすくなる一因となります。

建物の現況

賃貸物件がある建物の築年数や老朽化、修繕の必要性といった現況も、判断の重要な要素となります。

例えば、現行の耐震基準を満たしておらず、耐震診断にて「倒壊の危険性が極めて高い」と診断されたケースです。また、雨漏りや配管腐食といった建物の老朽化が深刻で、安全上のリスクがある場合も含まれます。単に築年数が経過しているといった主観的な理由だけでは正当の事由として認められにくいため、耐震診断の結果や自治体からの修繕指導が入っている事実などの客観的な証拠を提示することが欠かせません。建物が危険な状態にあり、売却や建て替えが不可避であると証明できれば、正当性はより強固になります。

財産上の給付

前述した4つの要素で双方の事情を比較した際、貸主側の必要性が借主と同程度、もしくは十分とは認められないケースにおいて、それを補うものが、立ち退き料（財産上の給付）の提供です。借主の経済的損失を立ち退き料で補完すると申し出た場合には、総合的に正当の事由が認められるケースが多くあります。

ただし、貸主側の必要性が認められない場合、いくら高額な立ち退き料を提示したとしても、借主側の必要性が重視されるため、立ち退きそのものが否定される可能性がある点に注意が必要です。立ち退き料はあくまでも不足する正当の事由を補完するためのもので、金銭だけで無条件に立ち退きが認められるというわけではありません。

売却以外で正当の事由に挙げられる目的

アパートの管理において、売却以外にも以下のような目的が組み合わされることによって、立ち退きの正当の事由が認められやすくなります。

【建物の老朽化】

単に築年数が古いだけでは認められませんが、客観的に見て倒壊の危険性が高く、住民らの安全確保のために必要な場合は、正当の事由として認められる可能性があります。

【貸主の自己使用】

例えば、高齢になった親の介護が必要になった場合や貸主自身が失業や病気などで経済的に困窮し、所有物件に住まざるを得なくなった場合などのように、自己使用の必要性があると判断されると、正当の事由として認められる可能性があります。

【立ち退き料の提示】

正当の事由の有無を判断する際、貸主の主張を認めつつも借主の経済的損失を立ち退き料で補完すると申し出がある場合、それをもって正当の事由を充足させ、立ち退きが認められるケースが多くあります。

これらはあくまで一例であり、何をもって正当の事由が認められるのかの判断基準はケースバイケースです。そのため、ご自身の状況で貸主の正当の事由が認められるのかどうかは、弁護士などの専門家に相談して判断するのが望ましいといえます。

弁護士法人ライズ綜合法律事務所では、これまでの実績に基づいて、正当の事由を法的に整理し、スムーズな解決をサポートします。まずは無料相談をご利用ください。

立ち退き交渉・建物明渡請求の無料相談なら弁護士法人ライズ綜合法律事務所

賃貸物件の売却に適したタイミング

賃貸物件の売却を視野に入れている場合、入居者数が多いとそれだけ立ち退き交渉の手間やコストなどが増えます。そのため、入居者が少ないタイミングで売却に向けて動き出すのがおすすめです。

また、将来的な売却を視野に入れた状態で新規入居者を募集する場合、退去時期に合わせて定期借家契約を結ぶのが望ましいといえます。定期借家契約とは、契約で定めた期間の満了で契約が更新されず、終了する形式の契約です。一般的な普通借家契約と異なり、貸主側から更新拒絶の正当の事由を証明する必要がないため、計画的な売却が可能になります。

立ち退きを要請する借主の新たな住まいを確保しやすい、春（1〜3月）や秋（9〜10月）の引っ越しシーズンに交渉するのもポイントです。資産価値を重視している場合は、投資家がローンを組みやすく購入確率が高まるため、築20年以内を目安に売却に合わせて動くのも重要な戦略です。

賃貸物件の立ち退き交渉の進め方

賃貸物件の売却と合わせて行う立ち退き交渉の流れを解説します。借主との感情的な対立を避けながら、スムーズに進めるためのポイントを併せて確認しましょう。

6カ月前までに更新拒絶の通知を行う

貸主が立ち退きを求める場合、契約期間満了の1年前から6カ月前までに更新拒絶の通知を行う必要があります。この期間に通知をしない場合、契約は以前と同じ条件で更新されたと見なされる法定更新となり、解約がさらに困難になってしまいます。

通知は後々の証拠とするために内容証明郵便などの書面で行うのが一般的です。先に書面で通知をした上で改めて口頭でも丁寧に事情を説明しましょう。急に口頭で説明すると借主が動揺し、感情的になってしまう可能性があるため、順序を踏むのが望ましいです。通知には以下の内容を記載します。

• 立ち退きの理由（正当の事由）
• 立ち退き希望日
• 提示する立ち退き料の金額や条件

借主と任意交渉を進める

通知の送付後は、借主と具体的な退去条件について交渉を行います。スムーズな立ち退きを進めるには、借主が抱く不安や懸念をしっかりとヒアリングし、解消の手助けをすることが重要です。

例えば、以下のような柔軟な提案が合意を引き出す鍵となります。

• 可能な範囲での立ち退き料の増額提示
• 代替となる不動産物件の紹介や斡旋
• 退去日までの家賃の減免、または免除
• 建て替えを前提とした売却の場合は、原状回復費用の免除

借主側の「引っ越し先が見つからない」「費用が足りない」などの具体的な困りごとに寄り添う姿勢を見せることで、交渉が前進しやすくなります。

合意契約書を交わし、期日までに退去してもらう

条件について貸主と借主双方が合意に至れば、その内容を合意書（退去合意書）に漏れなく記載し、双方が1通ずつ保管します。合意書は法的な効力を持つ重要な書類なので、作成に当たって不安点がある場合、弁護士に相談しながら進めるのが望ましいといえます。合意書の締結後は、借主が約束した期日までに確実に立ち退きを行うように、コミュニケーションを取りながら退去を促していきます。

合意に至らない場合は裁判を検討する

任意交渉で合意に至らず、それでも売却のための立ち退きを進める意思がある場合は、建物明渡訴訟の提訴を検討します。また、借主の契約違反（家賃滞納など）があって、催告書に明記した明け渡し期限を過ぎても対応されない場合も、訴訟へと踏み切る流れです。

裁判は訴訟提起から第一回目期日までに1カ月半～2カ月半程度かかります。借主が争わなければ第一回目期日で結審し、その3週間程度後に判決が言い渡されることもありますが、争いがある場合は口頭弁論が繰り返され、判決までに1年前後かかることもあります。さらに、判決後も借主が立ち退かない場合は強制執行を申し立て、執行官が明け渡しの催告を行います。判決言い渡しから明け渡しの催告までには2～5週間程度です。

催告後も借主が立ち退かない場合は強制執行の断行となりますが、断行までにはさらに3～4週間程度かかるため、非常に多くの時間を費やすことになります。裁判・強制執行ともに実施すると、弁護士費用や予納金など少なくない費用がかかるため、実際に裁判に踏み切るかどうかは、専門家に相談した上で慎重に検討する必要があります。

賃貸物件の立ち退きでよくあるトラブル例

賃貸物件の立ち退きはスムーズにいくものもあれば、貸主自身で対応するのが容易ではないトラブルが起こることも多いです。借主との主張が食い違う、予期せぬ反応をされるなど、売却計画が停滞するケースも少なくありません。具体的なトラブル例を3つ紹介します。

借主に高額な立ち退き料を請求される

借主の中には、インターネットで立ち退き料の情報を収集し、独自に試算した立ち退き料を提示してくるケースがあります。実際には正当の事由や立ち退き料の内訳を正しく試算する必要がありますが、知識の不足をはじめ、多くの立ち退き料を得たい、あるいは法外な金額の立ち退き料を提示して立ち退きを諦めてもらいたいといった気持ちから、高額な請求に至るケースがあるのです。

例えば、相場を無視して「一律で1,000万円払わなければ退去しない」と主張されるような状況です。ある程度スムーズな解決のために増額を了承することはあっても常識的な範囲を逸脱した金額の場合には、提示した立ち退き料の試算理由や内訳を丁寧に説明して、自身のケースの妥当額を理解してもらうことが欠かせません。

立ち退き料の算出方法

立ち退き料に含まれる主な項目は以下の通りです。

• 引っ越し費用：運送業者への支払い実費
• 移転先確保のための費用：不動産会社の仲介手数料や保証料、礼金など
• 家賃差額補填：（新しい入居先の家賃 － 現在の家賃） × 1～3年程度
• 営業補償：店舗物件の場合、休業による損失や移転に伴う減収分など

自身のケースの妥当額を把握するには、立ち退き交渉の実績が豊富な弁護士に依頼するのが望ましいといえます。

ライズ綜合法律事務所では「提示された金額が妥当か分からない」という貸主の不安に寄り添い、不動産鑑定士の知見を交えつつ高精度なシミュレーションを行っています。客観的な根拠に基づいた交渉により、法外な請求を退け、納得感のある解決へと導きます。

立ち退き交渉・建物明渡請求の無料相談なら弁護士法人ライズ綜合法律事務所

借主が立ち退きに応じない

借主が立ち退きを完全に拒否し、交渉に一切応じない姿勢を見せているケースです。他にも入居者同士が結託し、立ち退き要請に対抗しようとする集団的なトラブルに発展することもあります。

「死ぬまでここに住み続ける権利がある」と思い込んでいたり、近隣住民で反対グループを作って抗議文を送ってきたりする状況などが挙げられます。自身の手に負えないと感じたらなるべく早く立ち退き交渉に強い弁護士に依頼するのが望ましいといえます。弁護士であれば貸主が把握できていない借主の真の事情や拒否する理由を理解して、結託する入居者集団のリーダー格に話をまとめるなどの専門的な交渉をすべて代行してもらうことができます。

建物明渡訴訟を提訴するのも方法の一つ

どうしても立ち退き交渉に応じてくれない、拒否の姿勢を貫いているなどの場合、先述した建物明渡訴訟に踏み切るのも選択肢の一つです。判決は既判力や執行力といった法的効力を有するため、いくら借主が立ち退きを拒否しても建物の明け渡しが言い渡されれば、それに従わせることができます。

• 既判力：確定した判決で下された判断に反する主張を、後からすることはできない効力です。
• 執行力：判決に基づき、裁判所の執行官が強制執行をすることができる効力です。

借主と連絡が取れない

立ち退きの交渉をしたい、あるいは契約違反の改善要求をしたいと思っても、借主と連絡が取れないケースもあります。

まず連帯保証人や緊急連絡先、借主の家族などに連絡を取ってみましょう。例えば、病気や事故などによって音信不通になっている場合、関係者から状況を聞ける可能性があります。また、家賃滞納などを理由に督促状を送る場合、連帯保証人にも同時に送る方法が借主への接触を促す上で効果的です。

借主に無断で部屋へ立ち入るのは厳禁

借主と連絡が取れない場合でも、勝手に部屋へ立ち入るのは不法侵入と見なされる可能性があります。また、鍵を変更したり室内から荷物を勝手に運び出したりする行為は自力救済と見なされ、違法行為に当たる可能性があるため厳禁です。自力救済とは、法律上の手続きを取らずに実力で権利や所有物の回復を実現することを指します。他にも以下のような行為が自力救済に該当する恐れがあります。

• 玄関ドアの鍵を交換し、借主を締め出す
• 部屋の前に荷物を積み上げ、入室を妨害する
• 水道や電気、ガスなどのライフラインを強制的に止める

貸主自身が法的に訴えられるリスクを避けるためにも、きちんと適正な手続きを踏んだ上で対応するのが望ましいといえます。

売却目的で立ち退きが認められた判例

実際の裁判で、売却目的の立ち退きが認められた事例として「静岡地裁沼津支部判決 平成24年3月29日」を紹介します。

貸主が多額の負債を抱え、負債返済のために建物の敷地を売却しなければならないといった経済的な必要性が認められました。さらに、建物の老朽化が進んでおり、倒壊の危険性から建て替えの必要性があることも売却・立ち退きを求める理由として挙げられました。

裁判での争点は、貸主の負債返済と安全確保のための敷地売却の必要性と借主の居住継続の必要性の比較です。借主側には、心臓手術を受け障害者手帳の交付を受けている方や持病で通院が必要な方など、個別の切実な事情がありました。しかし、裁判所は、建物の危険性と貸主の経済状況を考慮し、立ち退きの正当性を肯定。最終的な立ち退き料は貸主側の当初の申し出額（1人につき30万円）に対し、借主のそれぞれの個別事情を考慮して、1人につき50万円から80万円の支払いを命じることで、正当の事由が補完されると判断しました。

※参考：静岡地方裁判所沼津支部 平成24年3月29日判決（平成22年（ワ）第1032号）.

売却目的で立ち退きが認められなかった判例

一方、正当の事由が認められなかった事例として「東京高裁判決 平成24年12月12日」を紹介します。これは前述した事案の控訴審に当たります。

この裁判では、一転して正当の事由が認められませんでした。貸主は相続税の支払いや負債の返済を理由に敷地売却の必要性を主張しましたが、相続税は完納されており、他の債務にも支払いの遅滞が生じた形跡がなかったため、売却して有効利用する差し迫った事情がないと判断。また、老朽化についても耐震工事が容易であるとの判定が出ていたため、取り壊しや建て替えの必要性も否定されました。つまり、更地にして売却したほうが利益が出るという利益追求の側面が強いと見なされたのです。

争点は、約19年にわたって生活の本拠としてきた借主の居住権との比較です。借主側に家賃滞納などの落ち度がなく、転居したくない正当な事情がある中、貸主側の差し迫っていない売却利益は正当の事由としては不十分であると結論付けられました。最終的に、貸主側は120万円の立ち退き料を提示しましたが、裁判所は「この程度の金額では不足している正当の事由を補強できない」として、立ち退き請求を棄却しました。

※参考：東京高等裁判所 平成24年12月12日判決（平成24年（ネ）第3241号）.

まとめ

賃貸アパートの売却に伴う立ち退きは、「売りたい」という希望だけでは正当の事由として認められにくく、建物の老朽化または借主側の事情を総合的に判断し、適切な立ち退き料を提示して進める必要があります。不適切な交渉はトラブルを招いて、売却計画そのものを停滞させかねないので注意が必要です。

弁護士法人ライズ綜合法律事務所では、不動産鑑定士と連携して精緻な立ち退き料を試算して、妥当性の高い金額で交渉を進められる点が強みです。また、16,000件以上の相談実績と3,000件以上の解決実績で蓄積されたノウハウを駆使し、解決を支援いたします。売却を検討中の方は、ぜひ弊所の無料相談をご利用ください。

【ご相談専用フリーダイヤル】

0120-657-001（9:00-21:00土日祝も受付中）

立ち退き交渉・建物明渡請求の無料相談なら弁護士法人ライズ綜合法律事務所