立ち退き交渉の進め方は?弁護士に相談する場合はどうする?

立ち退き交渉を考えているものの、法律上の制約が多く、どのように進めればよいのか分からないと感じている方も多いのではないでしょうか。借主の権利は強く保護されているため、適切な手順を踏まずに進めるとトラブルに発展する恐れがあります。

立ち退き交渉の中で重要となるのが正当の事由の有無や、立ち退き料の設定といった判断です。これらを誤ると、交渉が長期化する可能性があります。

本記事では、立ち退き交渉の全体像と進め方、判断基準を分かりやすく整理しています。ご自身で進めるべきか、弁護士に相談すべきかを判断する材料としても役立つ内容です。

【この記事で分かること】

• 立ち退き交渉は貸主都合の場合と借主の契約違反の場合とでそれぞれ進め方が異なる
• 事前通知→交渉→合意書作成という流れで進めることが基本となる
• 正当の事由や立ち退き料の設定が交渉の成否を左右する重要なポイントとなる

立ち退き交渉の進め方が異なる2つのケース

立ち退き交渉とは、貸主が賃貸物件の借主に対して退去を求めるために行う話し合いを指します。ただし、その進め方は一律ではなく、大きく2つのケースに分かれます。

1つは貸主の都合により退去を要請するケースです。もう1つは借主に契約違反があるケースです。これらは必要な条件や手続きが大きく異なります。

どちらのケースに該当するかによって対応方法が変わるため、まずは自分の状況を正しく整理することが重要です。以降でそれぞれの特徴を詳しく解説します。

貸主の都合により退去を要請するケース

貸主の都合による立ち退きとは、物件の建て替えや自己利用など、貸主側の事情によって借主に退去を求めるケースを指します。例えば、以下のような事情が該当します。

• 建物の老朽化により安全性が低下し、建て替えや取り壊しが必要な場合
• 収益性の改善を目的として物件を建て直したい場合
• 貸主自身や家族が居住する必要が生じた場合

しかし、これらの事情があっても、貸主の判断だけで退去を求めることはできません。借地借家法により借主の権利は強く保護されているため、立ち退きを求めるには「正当の事由」が必要になります。

正当の事由は、貸主と借主双方の事情や建物の状況などを総合的に考慮して判断されます。また立ち退き料の提示も重要な判断要素となることがあります。

このように、貸主都合の立ち退きは慎重な対応が求められるため、事前に十分な準備を行うことが重要です。

借主に契約違反があるケース

借主に契約違反がある場合は、その違反を理由として賃貸借契約を解除し、立ち退きを求めることができます。主な契約違反の例は以下の通りです。

• 家賃の長期滞納
• 無断転貸
• 用途違反（居住用物件を事業利用するなど）
• 騒音や迷惑行為
• 無断での改築や増築

このような違反がある場合、契約解除によって退去を求めることが可能です。一般的に、貸主都合の場合とは異なり、立ち退き料の支払いは不要とされます。

ただし、軽微な違反によりすぐに契約を解除できるわけではありません。契約解除が認められるためには、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるほどの重大な違反であることが必要です。

【貸主の都合】立ち退き交渉の進め方

貸主の都合で立ち退きを求める場合は、段階的に手続きを進める必要があります。適切な手順を踏まないと、交渉が不利になるだけではなく、トラブルや訴訟に発展する可能性もあります。

ここでは、貸主都合の場合の基本的な流れを順に解説します。各ステップを理解し、計画的に進めることが重要です。

契約満了日の6カ月前までに立ち退きの意思表示をする

貸主が契約更新を拒否する場合、契約満了日の1年前から6カ月前までの間に借主へ通知する必要があります。この期間内に意思表示を行わないと、更新が成立する可能性があります。

通知は口頭でも可能ですが、後のトラブルを防ぐために書面で行うことが望ましいです。書面には以下の内容を明記します。

• 契約を更新しない意思
• 契約満了時に退去を求める旨
• 正当の事由
• 立ち退き料や代替物件の条件

特に正当の事由の記載は重要であり、不十分な場合は交渉が難航する可能性があります。また内容証明郵便を利用すると、通知内容と送付日を証拠として残せます。

通知書の内容に不備があると、後の手続きに影響するため、弁護士に確認を依頼することも検討しましょう。

任意交渉を進める

通知後は、借主と直接交渉を行い、退去条件について合意を目指します。主な交渉内容は、立ち退き料や退去期限などです。

交渉を進める際は、貸主の事情を丁寧に説明することが重要です。同時に、借主の事情も十分にヒアリングしましょう。例えば、以下のような事情が考えられます。

• 子どもの学区の問題
• 高齢で新居探しが難しい
• 事業継続への影響

これらの事情を踏まえ、柔軟に条件を見直すことがトラブルを避けることにつながります。また交渉内容は書面や記録として残しておくことが重要です。

感情的な対立を避け、冷静に条件をすり合わせることが円滑な解決につながります。

合意契約書を作成する

借主と退去について合意した場合は、その内容を契約書として書面化します。口頭の合意だけでは、後のトラブルを防ぐことが難しいためです。

合意契約書には、以下の内容を明記します。

• 退去日
• 立ち退き料の金額と支払方法
• 明け渡しの方法
• 原状回復などの個別条件

双方が署名・押印することで、法的拘束力を持つ書面となります。内容に不備があるとトラブルの原因となるため、専門家のチェックを受けることが望ましいです。

確実な合意内容を残すことで、その後の手続きを円滑に進めることができます。

合意に至らない場合は訴訟を検討する

交渉を重ねても合意に至らない場合は、訴訟を検討する必要があります。つまり、裁判で解決を図る方法です。

ただし、訴訟には時間と費用がかかります。判決が出るまでに1年程度かかることもあり、必ずしも貸主の主張が認められるとは限りません。

そのため、訴訟はあくまで最終手段として考えるべきです。進めるかどうかは、弁護士に相談し、見通しを確認した上で判断しましょう。

【借主の契約違反】立ち退き交渉の進め方

借主に契約違反がある場合の立ち退き交渉は、貸主都合とは異なる流れで進みます。違反があったとしても、すぐに退去させることはできません。段階的な手続きを踏む必要があります。

基本的な流れは、改善要求→催告→契約解除→訴訟です。この順序を守らないと、契約解除が無効となる恐れがあります。

適切な手順を踏むことが重要となるため、以下で具体的な進め方を順に解説します。

改善要求を行う

借主の契約違反や迷惑行為を把握した場合、まずは改善要求を行うことが重要です。初期段階で適切に対応すれば、大きなトラブルを防げる可能性があります。

具体的には、借主本人に直接注意するほか、該当者が特定できない場合は掲示や一斉通知などの方法を取ります。例えば以下のような対応が考えられます。

• 個別に注意文を送付する
• 共用部に注意喚起の掲示を行う
• 全入居者へ通知文を配布する

改善要求は1回で終わらせず、状況に応じて繰り返し行うことが重要です。またやり取りの記録を残しておくことで、後の証拠として活用できます。

初期段階で問題が解決すれば、訴訟に進まずに済むため、丁寧な対応を心掛けましょう。

催告書を通知する

改善要求を行っても状況が改善されない場合は、催告書を送付します。催告書とは、義務を履行しない場合に契約解除や法的措置を取る可能性があることを通知する書面です。

催告書には、以下の内容を明記する必要があります。

• 違反内容の具体的な説明
• 改善を求める事項
• 改善期限
• 期限までに改善されない場合の対応

催告書は事実上の最終通告となるため、内容の正確性が重要です。また内容証明郵便で送付すると、送付日や内容を証拠として残せます。

今後の訴訟を見据える場合は、弁護士に作成を依頼することで、法的に適切な内容を担保できます。

建物明渡請求の訴訟を行う

催告書を送付しても改善が見られない場合は、契約解除の意思表示を行った上で、建物明渡請求の訴訟に進みます。裁判によって退去を求める最終的な手段です。

ただし、訴訟には時間と費用がかかります。判決までに1年程度かかることもあり、負担は小さくありません。

そのため、可能な限り交渉で解決することが望ましいといえます。訴訟に進むべきかは、弁護士に相談し、見通しを確認した上で判断しましょう。

判決後も借主が立ち退かない場合は強制執行に進む

裁判で明け渡しの判決が確定しても、借主が自主的に退去しない場合があります。このような場合、貸主は強制執行の手続きを取ることができます。

強制執行は裁判所の関与のもとで行われる厳格な手続きです。すぐに実行できるものではなく、段階的に進める必要があります。

以下で、強制執行の具体的な流れを解説します。

裁判所に強制執行を申し立てる

強制執行を行うためには、まず裁判所へ申立てを行います。この際、いくつかの書類を準備する必要があります。

主な手続きは以下の通りです。

• 判決書に執行文を付与してもらう
• 判決書の送達証明書を取得する
• 判決確定証明書を取得する

また手続きを進めるためには予納金の納付が必要です。金額は物件数などによって変動しますが、一定の費用がかかります。

手続きに不備があると進行が遅れるため、事前に必要書類を確認し、準備を整えておきましょう。

裁判所の執行官と打ち合わせをする

申立て後は、裁判所の執行官と打ち合わせを行います。この打ち合わせでは、実際の執行に向けた詳細を決定します。

主な内容は以下の通りです。

• 明け渡し催告日や断行日の調整
• 借主の状況の共有
• 執行場所の確認

借主の生活状況や同居人の有無などを事前に伝えることで、スムーズな執行につながります。

また荷物の搬出を行う執行補助者や開錠技術者の手配も必要です。事前に準備しておくことで、当日の混乱を防げます。

裁判所の執行官が借主に明け渡しの催告を行う

明け渡しの催告とは、執行官が物件を訪問し、借主に対して退去期限と強制執行日を通知する手続きです。

執行官や関係者が現地に赴き、占有状況を確認した上で、公示書を物件内に掲示します。この公示書には引き渡し期限などが記載されます。

法律上、引き渡し期限は催告から1カ月後と定められています。その後、期限直前に強制執行が行われるケースが一般的です。

申立てから催告までには、通常2週間程度かかります。スケジュールを把握し、準備を進めておくことが重要です。

強制執行を断行する

定められた断行日になると、執行官や関係者が再度物件に赴き、強制執行を実施します。借主が退去していない場合でも、手続きに基づいて明け渡しが行われます。

具体的には、執行補助者が室内の荷物を搬出し、指定された場所で保管します。保管期間はおおむね1カ月程度です。

荷物の搬出が完了した後、鍵の交換が行われ、明け渡しが完了します。

強制執行は最終手段であり、貸主・借主双方に負担がかかるため、可能な限り交渉で解決することが望ましいでしょう。

立ち退きの可否を左右する正当の事由とは

貸主の都合で立ち退きを求める場合、最も重要となるのが正当の事由です。借地借家法第28条では、正当の事由がなければ更新拒絶や解約の申し入れはできないと定められています。

正当の事由は、特定の条件を満たせば認められるものではありません。複数の事情を総合的に考慮して判断されます。主な判断要素は以下の通りです。

• 貸主と借主それぞれの建物使用の必要性
• 契約締結から現在までの経過
• 建物の利用状況
• 建物の老朽化などの現況
• 立ち退き料などの財産上の給付

例えば、貸主に建て替えの必要性があっても、借主の居住の必要性が高い場合は、正当の事由が認められにくくなります。一方で、十分な立ち退き料を提示することで、正当の事由を補完できるケースもあります。

このように、正当の事由は個別事情を踏まえた総合判断となります。判断には専門的な知識が求められるため、ご自身だけで判断するのは難しい場合もあります。

立ち退き交渉を進める際は、弁護士に相談し、過去の判例や実務を踏まえた適切な判断を行うことが重要です。

立ち退き料の相場と算出方法

貸主都合による立ち退きでは、正当の事由を補完する目的で立ち退き料を支払うケースが多く見られます。そのため、あらかじめ費用の目安を把握しておくことが重要です。

一般的な相場は、物件の用途によって異なります。住居用と事業用の目安は以下の通りです。

区分	相場の目安	具体例
住居用	家賃の6カ月〜20カ月程度	家賃10万円の場合：約60万〜200万円
事業用	家賃の数年分（〜4年程度）	家賃20万円の場合：約数百万円〜1,000万円程度

立ち退き料には、単なる引っ越し費用だけではなく、以下のような要素が含まれることがあります。

• 引っ越し費用
• 新居契約費用
• 営業補償（事業用の場合）
• 逸失利益

また立ち退き料は交渉によって増減することがあります。借主の事情や交渉状況によっては、相場より高くなるケースもあります。

さらに、立ち退き料は正当の事由を補完する役割を持つため、金額設定は交渉の成否にも影響します。個別事情によって大きく変動するため、専門家に依頼して試算してもらうことが望ましいでしょう。

契約解除の可否を判断する信頼関係の破壊とは

借主に契約違反があった場合でも、直ちに契約解除が認められるわけではありません。その判断基準となるのが信頼関係の破壊という考え方です。

これは、契約違反の内容や程度が、貸主と借主の信頼関係を維持できないほど重大であるかどうかによって、契約解除の可否を判断するものです。軽微な違反では、解除が認められない可能性があります。

例えば、賃料の支払いが1回遅れただけでは、通常は信頼関係が破壊されたとはいえません。一方で、以下のようなケースでは、信頼関係の破壊が認められる可能性が高くなります。

• 賃料滞納が3カ月以上継続している
• 支払いの意思がなく連絡も取れない
• 無断転貸や重大な用途違反がある
• 継続的な騒音や迷惑行為がある

また契約書に「一定期間の滞納で解除できる」といった特約があっても、借主保護の観点から無効と判断される場合があります。

このように、契約解除の可否は個別事情に応じて判断されます。機械的な基準で判断することはできません。

契約解除を検討する場合は、信頼関係が破壊されたといえるかどうかを慎重に見極めることが重要です。専門家に相談し、適切な対応を取るようにしましょう。

どうしても立ち退きを拒否されてしまう場合の対処法

立ち退き交渉は必ずしもスムーズに進むとは限りません。借主が退去を拒否し続けるケースも少なくありません。このような場合でも、適切な対応を取ることで解決できる可能性があります。

重要なのは、感情的な対立を避けながら現実的な選択肢を検討することです。強制的にすぐ退去させることはできないため、段階的に対応を進める必要があります。

ここでは、立ち退き拒否が続く場合の具体的な対処法について解説します。

譲歩可能な範囲で条件を見直して交渉による決着を目指す

立ち退き交渉が難航している場合でも、まずは交渉による解決を目指すことが重要です。裁判や強制執行に進むと、時間と費用が大きくかかるためです。

そのため、譲歩できる範囲で条件を見直し、再度交渉することが有効です。例えば、以下のような対応が考えられます。

• 引っ越し費用の負担
• 移転先物件の紹介
• 一定期間の家賃減免

特に建て替えなどで工事スケジュールが決まっている場合、立ち退きが遅れると計画全体に影響が出ることがあります。そのような場合は、多少立ち退き料が増額となっても、全体としては有利になるケースもあります。

交渉は状況に応じて柔軟に対応することが重要です。裁判は最終手段と考え、まずは合意形成を目指しましょう。

弁護士に相談する

立ち退き交渉がこじれてしまった場合は、弁護士への相談を検討しましょう。借主からの強い拒否や高額な請求により、当事者同士では解決が難しくなるケースもあります。

弁護士が介入することで、法的根拠に基づいた交渉が可能になります。また第三者が入ることで感情的な対立が緩和され、冷静な話し合いが進みやすくなります。

さらに、過度な要求に対しても適切に対応できるため、交渉のバランスが保たれます。結果として、早期解決につながる可能性が高まります。

状況が悪化する前に、早めに専門家へ相談することが重要です。

立ち退き交渉を早い段階から弁護士に依頼するメリット

立ち退き交渉は、早い段階で弁護士に依頼するほど対応の選択肢が広がります。適切な手順で進めることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

ここでは、弁護士に早期依頼するメリットについて解説します。

交渉から書類作成まで丸ごと任せられる

立ち退き交渉は専門的な知識を要する手続きです。通知書の作成や交渉、立ち退き料の試算など、対応範囲は多岐にわたります。

また弁護士以外が報酬を得て交渉を代行することは、原則として弁護士法により非弁行為として禁止されています。違反した場合は罰則の対象となるため注意が必要です。

弁護士に依頼すれば、これらの業務を一括して任せることができます。具体的には以下のような対応が可能です。

• 法的に適切な通知書の作成
• 借主との交渉対応
• 立ち退き料の妥当な試算

これにより、貸主の負担を大幅に軽減できます。専門家のサポートを受けることで、安心して手続きを進められるでしょう。

問題をスピーディに解決できる

立ち退き交渉を自分で進める場合、法律や手続きの知識不足により時間がかかることがあります。交渉が長引くと、精神的な負担も大きくなります。

弁護士に依頼すれば、過去の経験や判例をもとに合理的な判断が可能です。適切な条件提示により、交渉の停滞を防ぐことができます。

また双方が条件を譲らず膠着状態になるリスクも軽減できます。早期に合意が成立すれば、訴訟にかかる費用や時間を避けることにもつながります。

結果として、全体の解決までのスピードを高めることが期待できます。

まとめ

立ち退き交渉は、貸主にとって重要な手続きでありながら、法律上の制約が多く慎重な対応が求められます。貸主都合の場合は正当の事由が必要となり、契約違反の場合でも段階的な手続きを踏む必要があります。

また交渉が難航した場合でも、条件の見直しや専門家の介入によって解決できる可能性があります。裁判や強制執行は最終手段とし、まずは交渉による解決を目指すことが重要です。

ライズ綜合法律事務所では、不動産鑑定士と連携し、適切な立ち退き料の算出を行っています。さらに、16,000件以上の相談実績と3,000件以上の解決実績を有しており、これまでの経験に基づいた対応が可能です。

立ち退き交渉に不安を感じている場合は、早めの相談が解決への近道となります。まずは無料相談をご利用ください。

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