貸主都合での退去における正当の事由とは?事例・判例を元に解説

「建物の老朽化が進んでいるため建て替えたい」「自分や家族で使用したいが、借主に退去を断られている」など、貸主都合による退去を巡って悩む大家の方もいるかもしれません。

しかし、賃貸借契約では借主の権利が強く保護されているため、貸主側の事情だけで一方的に退去を求めることは難しく、建物明渡請求には「正当の事由」が必要になります。また実際には立ち退き料の提示や、老朽化・自己使用の必要性を示す客観的な資料なども重要な判断材料となります。

本記事では、正当の事由の考え方や判断基準、代表的なケース、判例上のポイントについて分かりやすく解説します。貸主としてどのように交渉や準備を進めるべきかを整理したい方は、ぜひ参考にしてください。

【この記事で分かること】

• 正当の事由は、貸主と借主双方の必要性や建物の老朽化、立ち退き料などを総合的に考慮して判断される
• 自己使用や建て替えを理由に退去を求める場合は、必要性を裏付ける客観的な資料や説明が重要になる
• 建物明渡請求を円滑に進めるには、早い段階から誠実に協議を行い、必要に応じて弁護士へ相談することが有効である

貸主から立ち退きや解約を申し入れる際の条件

借主の居住権は、借地借家法によって強く保護されています。そのため、貸主であっても「建物を使いたい」「建て替えたい」といった理由だけで、一方的に契約を終了させることはできません。

貸主都合で立ち退きや解約を求める場合には、法律上の条件を満たした上で、適切な手続きを踏む必要があります。条件を欠いたまま進めると、交渉が長期化したり、更新拒絶や明渡請求が認められなかったりする可能性もあります。

ここでは、貸主側から退去を求める際に押さえておきたい主な条件について解説します。

正当の事由があること

貸主都合で借主に退去を求める場合は、借地借家法第28条に基づく「正当の事由」が必要です。これは、貸主側の事情だけで判断されるものではなく、貸主と借主双方の事情を踏まえて総合的に判断されます。

正当の事由の有無は、主に以下の要素をもとに検討されます。

判断要素	内容
建物を使用する必要性	貸主・借主のどちらに建物使用の必要性が高いか
契約締結後の経過	家賃滞納の有無、契約更新の状況、信頼関係など
建物の利用状況	借主による使用実態や用法違反の有無
建物の現況	老朽化の程度、修繕の必要性、耐震性など
財産上の給付	立ち退き料による借主への補償内容

例えば「老朽化した建物を建て替えたい」という事情があっても、借主が長年居住しており、転居が困難な状況であれば、それだけで正当の事由が認められるとは限りません。実際には、建物の危険性を示す資料や、妥当な立ち退き料の提示などを含めて総合的に判断されます。

また立ち退き料は単なる“上乗せ金”ではなく、貸主側の事情を補完する重要な要素として扱われる点にも注意が必要です。正当の事由の有無は個別事情や判例によって判断が分かれるため、事前に弁護士へ相談しながら進めることが望ましいでしょう。

信頼関係の破壊があること

借主に契約違反がある場合、貸主は契約解除を検討できます。ただし、賃貸借契約では、単に契約違反があるだけでは解除が認められず「貸主と借主の信頼関係が破壊された」と評価できることが必要になります。

例えば、家賃を一度滞納しただけで、すぐに契約解除が認められるケースは一般的ではありません。これまで問題なく支払いが行われていた場合は、信頼関係が維持されていると判断される可能性が高いためです。

一方で、以下のような状況では、信頼関係の破壊が認められやすくなります。

• 家賃滞納が長期間続いている
• 催告をしても支払いが行われない
• 借主や連帯保証人と連絡が取れない
• 無断転貸や重大な用法違反がある

特に、家賃滞納では「3カ月以上」が一つの目安とされることがありますが、実際には滞納期間だけでなく、借主の対応状況や過去の経緯なども含めて判断されます。

そのため、契約解除を進める際は、督促履歴や通知書、滞納状況などの証拠を整理した上で、慎重に対応することが重要です。

契約期間満了の1年～6カ月前までに通知を行うこと

普通借家契約では、貸主が更新を拒絶する場合、契約期間満了の1年前から6カ月前までの間に、借主へ通知を行う必要があります。

この期間内に通知を行わなかった場合、契約は従前と同じ条件で更新されたものとみなされます（法定更新）。そのため、建て替えや自己使用を予定していても、通知期限を過ぎると計画全体に影響が及ぶ可能性があります。

例えば、契約満了日が2027年3月末であれば、遅くとも2026年9月末までには更新拒絶の通知を行わなければなりません。

また後から「通知していない」と争いになるリスクを避けるためにも、通知は内容証明郵便など、記録が残る方法で行うことが一般的です。通知の時期や方法に不備があると、正当の事由があっても更新拒絶が認められない場合があるため、早めに準備を進めることが重要です。

正当の事由と立ち退き料の関係

立ち退き料は、貸主側の「正当の事由」を補完する要素です。借地借家法では、貸主と借主双方の事情を総合的に比較した上で、必要に応じて財産上の給付、つまり立ち退き料を考慮して、更新拒絶や解約の可否が判断されます。

一般的には、借主側の事情が強く、貸主だけでは正当の事由が十分と認められにくい場合ほど、その不足分を補うために高額な立ち退き料が必要になる傾向があります。一方で、建物の老朽化や自己使用の必要性など、貸主側の事情が強く認められるケースでは、立ち退き料の補完的な役割は小さくなり、比較的低額で解決に至ることもあります。

例えば、貸主に「築60年の建物を建て替えたい」という事情があり、耐震性や老朽化にも問題がある場合でも、借主が長年居住しており、病気や高齢などを理由に転居が難しいケースでは、貸主側の事情だけで直ちに正当の事由が認められるとは限りません。

そのため、実務上は、貸主側の必要性を客観的な資料で示した上で、借主の不利益を補うための立ち退き料を提示し、丁寧に交渉を進めることが重要になります。

ただし、立ち退き料を支払えば必ず退去を求められるわけではない点には注意が必要です。裁判では、あくまで貸主・借主双方の事情を総合的に考慮して判断されるため、貸主側の必要性が乏しいと判断された場合には、高額な立ち退き料を提示していても、更新拒絶や解約が認められないケースがあります。

正当の事由の具体例

ここでは、貸主側から立ち退きを求める際に問題となりやすい、代表的なケースについて解説します。

貸主自身が使用する場合

貸主本人や親族が、その物件を生活の拠点として使用する必要がある場合は、正当の事由として考慮される可能性があります。

例えば、以下のようなケースです。

• 高齢の親を介護するため、家族を近くに住まわせる必要がある
• 持病の治療や通院の都合で、物件付近へ転居する必要がある
• 経済的事情により現在の住居を維持できず、自身の所有物件へ戻る必要がある
• 海外赴任から帰国し、他に居住可能な不動産を所有していない

このように、生活上の必要性が具体的かつ切実である場合には、貸主側の事情として一定程度考慮されます。

ただし「他にも空室がある」「別の物件でも代替可能」と判断される場合は、正当の事由として認められにくくなります。また自己使用の必要性が認められた場合でも、長年居住している借主の保護が優先されることも多く、立ち退き料の支払いが必要になるケースが一般的です。

老朽化による建て替えが必要な場合

建物の老朽化が進み、安全面の問題から建て替えや取り壊しが必要な場合も、正当の事由として重要な要素になります。

例えば、以下のようなケースです。

• 耐震性能が低く、大地震で倒壊する危険性が高い
• 外壁の剥落などにより、周囲へ危険が及ぶ恐れがある
• 自治体から是正指導や改善要請を受けている
• 設備や配管の劣化が深刻で、大規模修繕が現実的でない

このように、建物の維持や安全確保が困難な状況であれば、建て替えの必要性が認められやすくなります。

一方で「新築にして収益性を高めたい」「設備を新しくして家賃を上げたい」といった、貸主側の経済的利益のみを目的とする場合は、正当の事由として認められにくい傾向があります。

そのため、実務では、一級建築士による劣化診断や耐震診断などを行い、客観的な資料を用意した上で交渉を進めることが重要です。

売却する場合

貸主が経済的事情により物件を売却する必要がある場合も、事情によっては正当の事由として考慮されることがあります。

例えば、以下のようなケースです。

• 多額の債務を返済するため、物件を売却して資金化する必要がある
• 相続税の納税資金を確保しなければならない
• 生活維持のために不動産を処分せざるを得ない

このように、売却の必要性に緊急性や切実性がある場合は、貸主側の事情として一定程度考慮されます。

ただし「高値で売却したい」「管理の手間を減らしたい」といった資産運用上の理由だけでは、正当の事由として認められにくい点に注意が必要です。

また賃貸中の物件をそのまま売却する「オーナーチェンジ」は一般的に行われているため、単に売却予定であることだけを理由に退去を求めることは難しいとされています。そのため、売却を理由に立ち退きを求める場合は、貸主側の経済状況や売却の必要性を具体的に示し、借主への補償として立ち退き料を提示しながら交渉を進めることが重要になります。

契約違反が是正されない場合

借主による契約違反が継続し、改善を求めても是正されない場合は、貸主側の主張を補強する事情となります。

例えば、以下のようなケースです。

• 家賃滞納を繰り返している
• 騒音やゴミ問題などの迷惑行為が改善されない
• 無断転貸を行っている
• ペット禁止物件で無断飼育をしている

このような事情は「契約締結後の経過」や「建物の利用状況」に関する問題として、正当の事由の判断に影響します。

また注意後に一時的に改善しても、同じ問題が繰り返されている場合は、貸主と借主の信頼関係を損なう事情として重視される可能性があります。

実務上は、苦情記録や督促履歴、写真、通知書などを残しておくことが重要です。こうした証拠があることで、交渉や裁判において貸主側の主張を裏付けやすくなります。

なお、違反行為が直ちに「信頼関係の破壊」に当たるとは限りませんが、問題行為が継続している事実を積み重ねることが、円滑な建物明渡請求につながります。

貸主都合の立ち退きに関する判例

正当の事由が認められるかどうかは貸主と借主それぞれの個別事情が複雑に絡み合うため、過去の判例を知ることが指針となります。ここでは、実務で争点になりやすい「自己使用」「老朽化」「売却」の3つのカテゴリについて、それぞれの判例を整理して紹介します。

貸主の自己使用についての判例

貸主が自ら物件を使用する必要性は、他に代替手段があるのか、あるいは借主の居住継続の必要性が認められるかによって結論が分かれます。

判決	立ち退き料	争点	概要
是認（東京地判平23・9・13）	45万円（賃料3カ月分）	海外勤務からの帰国に伴う自己使用の必要性	海外勤務を終えた貸主が通勤可能な唯一の所有物件である本件への入居を希望。住宅ローンと賃料の差額で赤字が出ていた事情も考慮された。借主は弁護士で他を探す資力があり、貸主の必要性が認められると判断された。
否認（東京地判平26・4・18）	200万円相当（補完ならず）	高齢の貸主による介護・同居のための必要性	85歳の貸主が長女夫婦との同居・介護を理由に解約を申し入れた。自己使用の必要性自体は認められたが、貸主は徒歩5分の場所に共有持分を持つ別の物件があり、そこに住めない事情もなかったため必要性は大きくないとされた。一方、転借人は家族で長期間暮らすことを前提に契約し、約350万円のリフォーム工事を行っており、建物を使用する必要性が相当大きいと判断されて請求は棄却された。

※参考：東京地方裁判所 平成23年9月13日判決（平成22年（ワ）第42759号）.

※参考：東京地方裁判所 平成26年4月18日判決（平成24年（ワ）第27677号）.

建物の老朽化についての判例

老朽化が理由の場合は、単なる築年数ではなく、耐震性の欠如や修繕の経済的合理性などが客観的に証明されているかが重要です。

判決	立ち退き料	争点	概要
是認（東京地立川支判平25・3・28）	不要（代償措置あり）	耐震不足建物の解体と修繕の経済的合理性	築40年超の大規模団地で耐震不足が判明。改修費用が約7.5億円と巨額で断念した判断は合理的とされた。貸主が移転先のあっせんや引っ越し費用の補填など手厚い代償措置を講じていたため、立ち退き料の別途支払なしで正当の事由が認められた。
否認（東京地判平22・8・6）	195万円・210万円（賃料約15カ月分・補完ならず）	経済的合理性による建て替えと借主の不利益	裁判所は、建て替えの必要性を老朽化ではなく、収益性の増大や不動産の高度利用といった経済的合理性によるものと判断した。その場合は借主の不利益を相当程度カバーする必要があるとされ、貸主が早期退去を求めていたため借主は仮の転居先を探すほかなく、無駄な転居費用や精神的・肉体的な負担が生じるところ、賃料15カ月分の立ち退き料ではこれをカバーするには足りないとして正当の事由が否定された。

※参考：判例時報社.「東京地方裁判所立川支部 平成25年3月28日判決」判例時報2201号80頁.

※参考：東京地方裁判所 平成22年8月6日判決（平成22年（ワ）第13049号）.

建物の売却についての判例

売却による現金化は貸主側の経済的事情に過ぎないと見なされやすく、居住権を奪うほどの緊急性が認められるハードルは非常に高いといえます。

判決	立ち退き料	争点	概要
否認（東京高判平24・12・12）	120万円（提示額）	相続税・負債支払目的の売却と建て替えの必要性	相続税は完納済みで債務支払の遅滞もなかったため、売却の緊急性は低いと判断。建築士の報告書でも耐震工事は容易とされ、19年住む借主の居住権を奪う理由にはならない。120万円の立ち退き料提示でも正当の事由を補完できないとされた。

※参考：東京高等裁判所 平成24年12月12日判決（平成24年（ネ）第3241号）.

貸主都合による退去をスムーズに進めるポイント

貸主都合による立ち退きでは、法的な条件を満たすだけでなく、借主との信頼関係を維持しながら交渉を進めることが重要です。交渉が感情的な対立に発展すると、建て替えや売却などの計画が大幅に遅れ、貸主側にも大きな負担が生じる可能性があります。

そのため、立ち退き交渉では「早めの準備」「丁寧な説明」「借主への配慮」を意識しながら進めることが、円満な解決につながります。

ここでは、実務上押さえておきたいポイントについて解説します。

誠意のある対応を心掛ける

突然の立ち退き要請は、借主にとって大きな不安や負担になります。そのため、一方的に退去を求めるのではなく、貸主側の事情を丁寧に説明し、借主の状況にも配慮しながら話し合いを進めることが大切です。

例えば、高齢の借主であれば「新居探しが難しい」、子育て世帯であれば「学区を変えたくない」など、それぞれ事情が異なります。こうした事情を把握せずに交渉を進めると、借主の反発を招きやすくなります。

そのため、借主の困りごとを丁寧に聞き取り、必要に応じて代替物件を紹介したり、退去時期を柔軟に調整したりすることで、落としどころが見つかるかもしれません。

交渉期間にゆとりを持つ

立ち退き交渉では、十分な時間的余裕を持つことも重要です。

貸主側には建て替えや売却などのスケジュールがありますが、借主にとっては「新居探し」「契約手続き」「引っ越し準備」など、多くの負担が発生します。特に、高齢者やファミリー世帯では、転居先の選定に時間がかかることも少なくありません。

そのため、契約更新の直前になって急いで交渉を始めるのではなく、早い段階から段階的に話し合いを進めることが望ましいでしょう。例えば、建て替え予定がある場合には、着工予定の1年以上前から説明や相談を始めておくことで、借主側も落ち着いて移転先を検討しやすくなります。

反対に、期限直前で強引に話を進めると、借主との関係が悪化し、裁判へ発展するリスクも高まります。結果として、貸主側の計画が大幅に遅れる可能性もあるため注意が必要です。

空室率が高い時期を狙う

借主が転居先を見つけやすい時期を選ぶことも、立ち退き交渉を円滑に進めるポイントです。賃貸市場では、時期によって空室数や物件条件に差があります。一般的には、引っ越し繁忙期が落ち着く5〜7月や11〜12月頃は、比較的空室が増えやすい時期とされています。

この時期は、借主にとっても以下のようなメリットがあります。

• 選択できる物件数が増える
• 家賃や初期費用の交渉がしやすい
• フリーレントなどのキャンペーン物件が見つかりやすい

そのため「現在は比較的物件を探しやすい時期です」といった形で、借主にとってのメリットを具体的に説明しながら交渉を進めることが有効です。

借主が「今なら条件の良い物件へ住み替えやすい」と感じられれば、退去への心理的なハードルも下がりやすくなります。

立ち退き料増額以外の選択肢を提示する

立ち退き交渉では、単純に立ち退き料を増額するだけでなく、借主の負担を軽減するための提案を組み合わせることも重要です。

借主によって不安や負担の内容は異なるため、まずは「何が理由で退去に応じにくいのか」を丁寧に確認する必要があります。

その上で、例えば以下のような提案が考えられます。

• 貸主所有の別物件を優先的に紹介する
• 退去時の原状回復費用を免除する
• 一定期間の家賃を減額または免除する
• 引っ越し費用を負担する

このように、金銭以外も含めた柔軟な提案を行うことで、借主の不安を軽減し、合意形成につながりやすくなります。

弁護士に交渉を依頼する

貸主都合による立ち退きでは、法的な条件を踏まえながら、借主と慎重に交渉を進める必要があります。そのため、早い段階から弁護士へ相談することも有効です。

弁護士に依頼することで、以下のようなサポートを受けられます。

• 正当の事由が認められる可能性の確認
• 立ち退き料の相場や交渉方針の検討
• 通知書や合意書の作成
• 借主との交渉代理
• 訴訟になった場合の対応

また第三者である弁護士が間に入ることで、貸主と借主が直接対立する状況を避けやすくなる点も大きなメリットです。

特に、建て替えや売却などでスケジュール管理が重要になるケースでは、交渉の長期化を防ぐためにも、実績のある弁護士へ早めに相談することが望ましいでしょう。

まとめ

貸主都合で借主に退去を求める場合は、借地借家法上の「正当の事由」が必要になります。自己使用や建物の老朽化、建て替えの必要性など、貸主側に合理的な事情があることに加え、借主側の生活状況や不利益も踏まえて総合的に判断されます。

また交渉においては立ち退き料が重要な役割を果たします。適切な補償を提示しながら、借主に誠実に説明し、十分な時間をかけて交渉を進めることが、円満な解決につながります。

一方で、立ち退き料には一律の基準がなく、物件の状況や借主の事情によって適正額は大きく変わります。提示額や交渉方法を誤ると、交渉の長期化や訴訟への発展を招く可能性もあるため注意が必要です。

ライズ綜合法律事務所では、3,000件以上の解決実績を基に、不動産鑑定士とも連携しながら立ち退き料のシミュレーションや交渉支援を行っています。貸主都合による退去交渉に不安がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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