建物明渡の強制執行とは?手続きの進め方や保全処分の概要を解説

建物の明け渡しを求めているにもかかわらず、借主が退去に応じない場合、貸主としては対応に悩む場面が多いでしょう。家賃滞納が続いたり、契約違反が見られたりすると、キャッシュフローの悪化や他の入居者への影響も無視できません。しかし、だからといって強引に退去させることはできず、対応を誤るとかえってトラブルが大きくなる恐れがあります。

このような場合に検討されるのが、建物明け渡しの強制執行です。これは裁判所の手続きを経て、法的に建物を明け渡させるための手段であり、最終的な解決策として位置付けられます。本記事では、強制執行の基本的な考え方から、実際の手続きの流れ、注意点や保全処分の概要までを整理しています。読み進めることで、ご自身の状況に応じた適切な対応を判断できるようになるでしょう。

【この記事で分かること】

• 建物明け渡しの強制執行の仕組みと自力救済の考え方
• 督促から訴訟、強制執行に至るまでの具体的な手続きの流れと進め方
• 占有移転禁止の仮処分や必要書類など実務上押さえておくべきポイント

※本記事の内容は2026年4月時点の情報です。

建物明け渡しの強制執行とは

建物明け渡しの強制執行とは、裁判所の手続きを通じて、建物の占有者に退去を求める法的な手段です。貸主が一方的に行うものではなく、あくまで裁判で明け渡しが認められた場合にのみ実施されます。

ここでいう「明け渡し」とは、単に部屋を出ることではありません。室内の荷物を含めて全て撤去し、空の状態で貸主に返却することを意味します。そのため、強制執行では占有者本人だけではなく、室内の動産も含めて処理される点が特徴です。

この手続きは、裁判で退去が認められたにもかかわらず、借主が建物に居座り続けている場合などに行われます。家賃滞納や無断転貸といった契約違反がある場合でも、すぐに強制執行ができるわけではありません。まずは契約解除や訴訟を経る必要があり、その上で最終的な手段として実施されます。

このように、建物明け渡しの強制執行は、段階的な手続きを経たうえで初めて可能となるものであり、慎重に進める必要があります。

貸主による自力救済は違法

借主が退去に応じない場合でも、貸主が自らの判断で建物を取り戻すことはできません。このような行為は「自力救済」と呼ばれ、違法と判断される可能性があります。

借主の居住権は法律上強く保護されており、貸主が一方的にその権利を侵害することは認められていません。たとえ家賃滞納や契約違反があったとしても、適切な手続きを経ずに占有を排除することはできない仕組みとなっています。

自力救済に該当する行為としては、以下のようなものが挙げられます。

• 借主を強引に建物の外へ追い出す
• 借主の不在時に無断で室内へ入り、荷物を搬出する
• 鍵を交換して入室できないようにする

これらの行為を行うと、借主から損害賠償請求を受ける可能性があります。結果として、貸主側が不利な立場に置かれる恐れもあるため注意が必要です。

建物の明け渡しを実現するためには、あくまで法的手続きを踏むことが重要です。適切な方法で進めることで、不要なトラブルを回避しながら解決を図ることができます。

建物明け渡しの強制執行までの全体的な流れ

建物明け渡しの強制執行は、いきなり実施できるものではありません。家賃滞納などをきっかけに、段階的な手続きを経て進めていく必要があります。

一般的には、督促や契約解除の通知を行ったうえで訴訟を提起し、判決を得た後に強制執行へと進みます。各段階での対応が結果に影響するため、流れを正しく把握しておくことが重要です。

借主へ家賃の支払いを求める

家賃の滞納に気付いた場合は、早い段階で支払いを求めることが重要です。初動対応が遅れると、滞納額が膨らみ、後の対応が難しくなる恐れがあります。まずは電話や訪問などで状況を確認し、口頭での督促を行うのが一般的です。

そのうえで、書面による督促も併用するとよいでしょう。支払期限や滞納額を明確に示すことで、借主に対して具体的な対応を促すことができます。また、借主にやむを得ない事情がある場合には、分割払いや支払期限の延長といった柔軟な対応を検討する余地もあります。

ただし、連絡が取れない、または支払意思が見られない場合には、連帯保証人への請求を検討することも必要です。感情的な対立を避けつつ、冷静に対応を進めることで、関係悪化を防ぎながら解決を図ることができます。

催告書と賃貸借契約解除の通知を送る

再三の督促にもかかわらず借主が支払いに応じない場合は、次の段階として催告書の送付を検討します。催告書は、一定期間内に支払いがなされない場合には法的措置に進むことを示す重要な意思表示です。

通常は内容証明郵便で送付し、送付日や内容を証拠として残します。これにより、後の訴訟において適切な手続きを踏んだことを示すことができます。催告書には支払期限を明記し、その期限までに履行がない場合には契約解除とする旨を記載するのが一般的です。

家賃滞納については、一般的に数カ月程度の滞納が続くと信頼関係が破壊されたと評価されることがあります。ただし、これはあくまで目安であり、個別の事情によって判断が分かれる点には注意が必要です。

支払期限を経過しても履行がない場合には、契約解除の意思表示を行います。この手続きを経ることで、明渡請求を行うための前提が整います。

占有移転禁止の仮処分を行う

契約を解除した後も、貸主が自ら借主を排除することはできないため、次は訴訟による対応を検討します。その際に重要となるのが、占有移転禁止の仮処分です。

占有移転禁止の仮処分とは、建物の占有者が第三者に変わることを防ぐための保全処分です。これにより、訴訟やその後の強制執行の相手方を固定することができます。仮に無断転貸などで占有者が変わってしまうと、改めて手続きをやり直す必要が生じる恐れがあります。

この手続きは、すべてのケースで必須というわけではありません。しかし、占有者の変更が懸念される場合には、実務上重要な役割を果たします。保全処分は本案訴訟とは別に申し立てる必要があるため、早い段階で検討しておくことが望ましいでしょう。

建物明渡訴訟を提起する

催告や契約解除を経ても任意の退去が実現しない場合は、建物明渡訴訟を提起します。この訴訟は、借主に対して建物の明け渡しを求める中核的な手続きです。

訴訟では、明け渡し請求に加えて、滞納賃料や遅延損害金の支払いも併せて請求することが一般的です。手続きは、期日ごとに主張や証拠を提出しながら進み、裁判所が最終的な判断を下します。

なお、すべての案件が判決に至るわけではありません。途中で和解が成立し、早期に解決するケースも多く見られます。判決まで進む場合でも、数カ月程度の期間を要することが一般的です。

裁判所に強制執行を申し立てる

建物明渡訴訟で勝訴した場合でも、借主が自主的に退去しないことがあります。このような場合に初めて、強制執行の申立てを行うことが可能となります。

判決に仮執行宣言が付いている場合は、確定を待たずに強制執行へ進むことができます。一方、仮執行宣言がない場合は、判決確定まで待つ必要があり、判決書の送達を受けた日から2週間以内に控訴がなければ確定します。

ただし、借主が控訴した場合には確定まで時間がかかる可能性があります。状況によっては、この段階で改めて仮処分を検討することもあります。いずれにしても、申立てのタイミングは手続きの進行状況によって異なるため、正確に把握しておくことが重要です。

裁判所の執行官とともに明渡の催告を行う

強制執行の申立てが受理されると、次に執行官と打ち合わせを行い、具体的なスケジュールを決定します。この段階では、明渡の催告日と実際に執行を行う断行日を設定します。

催告日には執行官が現地を訪れ、公示書を掲示するとともに、一定期間内に自主的に明け渡すよう通知します。この期間内に退去すれば、強制的な搬出は行われません。

また、断行日に備えて、執行補助者や開錠業者の手配も必要となります。これらの準備は貸主側で行うことが多く、事前の段取りが重要です。日程は事案によって異なるものの、催告から断行まで一定の期間が設けられるのが一般的です。

建物明け渡しの強制執行を断行する

断行日には、執行官の指揮のもとで建物の明け渡しが実施されます。借主が退去していない場合でも、室内の荷物を搬出し、建物を空の状態にすることで明け渡しが完了します。

搬出された荷物は、一定期間保管された後、適切な手続きに従って処分されます。また、鍵の交換も行われ、貸主が建物を自由に使用できる状態となります。

強制執行にかかった費用は、原則として借主に請求することが可能です。ただし、実際に回収できるかどうかはケースによって異なるため、回収の見込みについては慎重に判断する必要があります。明け渡し完了後は、原状回復や新たな入居者募集へと進めていくことになります。

占有移転禁止の仮処分の重要性

建物明け渡しの強制執行は、「現に占有している者」に対して行う必要があります。そのため、訴訟時と執行時で占有者が異なる場合、せっかく判決を得ても強制執行ができなくなる恐れがあります。このリスクを回避する手段が、占有移転禁止の仮処分です。

例えば、貸主Aが借主Bに対して明渡訴訟を提起したとします。しかし、その途中でBが第三者Cに無断で転貸した場合、判決の相手方はBのままであり、実際に占有しているCに対してはそのままでは執行できません。このような事態になると、改めて手続きをやり直す必要が生じる可能性があります。

占有移転禁止の仮処分を行っておけば、占有者の変更を禁止し、訴訟や強制執行の対象を固定できます。無断転貸や名義貸しのリスクがある場合には、実務上非常に重要な対策といえるでしょう。必ず実施しなければならないものではありませんが、手続きの確実性を高めるための有効な手段として検討する価値があります。

占有移転禁止の仮処分を行う流れ

占有移転禁止の仮処分は、訴訟に先立って占有関係を固定するための手続きです。実務では、事前準備から申立て、裁判所の判断という流れで進みます。

まずは、現に誰が建物を占有しているのかを調査し、その状況を資料として整理します。賃貸借契約書や現地写真、住民票などが証拠となる場合があります。これらをもとに、占有の実態を客観的に示すことが重要です。

次に、申立書を作成し、裁判所へ提出します。この際には、明渡請求権が存在すること（被保全権利）と、占有移転を防ぐ必要性（保全の必要性）を具体的に主張する必要があります。裁判官はこれらの内容を踏まえ、仮処分の可否を判断します。

また、仮処分が認められる場合には、担保として供託金の納付を求められるのが一般的です。金額は事案によって異なりますが、家賃の3〜6カ月分程度が目安とされることがあります。命令が発令された後は、債務者の申立てによって裁判所から一定期間内に本案訴訟を起こすよう命じられることもあるため、手続き全体を見据えた対応が求められます。

強制執行の申し立てに必要なもの

強制執行の申立てを行うためには、複数の書類や資料を事前に準備する必要があります。これらが不足していると手続きが進まず、執行までの期間が延びる恐れがあります。

必要な書類は以降で詳しく解説しますが、いずれも強制執行の適法性や実行可能性を確認するために重要なものです。事前準備を丁寧に行うことで、手続きを円滑に進めることができます。

債務名義

債務名義とは、請求権の存在を公的に証明する文書のことです。強制執行を行うためには、この債務名義が必須となります。つまり、単に貸主が請求しているだけでは足りず、裁判所などによって権利が認められている必要があります。

主な債務名義には、以下のような種類があります。

判決の場合は裁判所の判断によって権利が確定しますが、和解や調停では当事者間の合意に基づいて内容が定められる点が異なります。いずれにしても、これらの文書があって初めて強制執行へ進むことができます。

執行文

執行文とは、債務名義に基づいて強制執行を行うことができることを公証する文書です。債務名義があっても、そのままでは執行できない場合があり、原則として執行文の付与を受ける必要があります。

執行文は、債務名義を作成した裁判所に申請して取得します。申請には所定の書類と手数料が必要となり、手続き自体は比較的短期間で完了することが多いでしょう。実務では、債務名義とあわせて準備しておくことが重要です。

送達証明書・確定証明書

強制執行を行うためには、債務名義が相手方に適切に送達されていることを証明する必要があります。この役割を担うのが送達証明書です。これにより、借主が判決内容を認識し得る状態にあったことを確認できます。

また、判決が確定している場合には、確定証明書も必要となります。これは、控訴期間が経過し、判決が最終的に確定したことを証明する文書です。仮執行宣言が付いている場合は確定を待たずに執行できるケースもありますが、そうでない場合には確定証明書が重要となります。

両者は役割が異なるため、それぞれの意味を理解したうえで適切に取得することが必要です。

予納金

強制執行を行う際には、あらかじめ一定の費用を裁判所に納める必要があります。この費用が予納金です。予納金は、執行にかかる実費を事前に確保するためのものであり、手続きの進行に不可欠な要素となります。

予納金は執行官の手数料などに充てられるもので、例えば東京地裁では建物の明け渡しで6万5,000円が基準とされています（債務者や物件が増えると加算）。

これとは別に、荷物の搬出や保管、開錠などを行う業者への費用がかかります。特に荷物の量が多い場合や搬出が困難な場合には費用が増加し、総額で数十万円程度からそれ以上になることもあります。予納金は、執行後に実際の費用が確定し、余剰があれば返還され、不足があれば追加納付を求められる場合があります。

なお、これらの費用は原則として債務者に請求できますが、実際に回収できるかどうかはケースによって異なります。事前に費用負担の見通しを立てておくことが重要です。

物件目録、当事者目録

強制執行の申立てでは、対象となる物件や当事者の情報を明確に記載する必要があります。物件目録には建物の所在地や構造、部屋番号などを記載し、登記事項証明書との整合性を確保することが重要です。

一方、当事者目録には貸主と借主の氏名や住所などを記載します。これらの情報に誤りがあると、手続きに支障が生じる恐れがあるため、正確に記載することが求められます。

債務者情報が分かる書類

強制執行を円滑に進めるためには、債務者の基本情報を把握しておくことが重要です。氏名や住所に加え、同居人の有無や生活状況なども執行時の判断材料となります。

ただし、個人情報の取り扱いには十分な配慮が必要であり、適法な範囲で情報を収集・利用することが求められます。

執行場所までの地図

執行場所の位置を正確に特定するために、現地までの地図を用意する必要があります。最寄駅からの経路や建物の位置関係を明示することで、執行官や関係者がスムーズに現地へ到着できます。

特に集合住宅などでは部屋の特定が重要となるため、分かりやすい資料を準備しておくことが実務上有効です。

建物の明け渡し交渉を弁護士に依頼するメリット

建物の明け渡しを実現するためには、交渉だけでなく訴訟や強制執行といった法的手続きが必要となる場合があります。これらの手続きは専門的な知識を要し、書類作成や期日の対応など実務負担も大きくなりがちです。

自分で対応することも可能ではありますが、手続きの進め方を誤ると時間や費用のロスにつながる恐れがあります。その点、弁護士に依頼すれば、適切な手順に沿って対応を進めることができ、結果としてスムーズな解決につながる可能性があります。不動産業者とは役割が異なり、法的手続きまで一貫して対応できる点が特徴です。

弁護士は唯一交渉や書類の作成を代行できる

建物明け渡しに関する交渉や訴訟対応は、法律事務に該当します。弁護士法第72条により、弁護士でない者が報酬を得てこれらの業務を行うことは原則として認められていません。いわゆる非弁行為に該当する恐れがあるためです。

そのため、借主との交渉から訴訟提起、書類作成までを包括的に任せられるのは弁護士に限られます。司法書士などの専門職も一定の業務は対応できますが、取り扱える範囲には制限があります。

弁護士に依頼することで、複数の手続きを一括して進められるため、手続きの整合性を保ちながら対応できる点が大きなメリットです。

訴訟や強制執行に至る前に解決を図れる

訴訟や強制執行は、時間や費用がかかるだけでなく、貸主・借主双方にとって負担の大きい手続きです。そのため、可能であればそれ以前の段階で解決することが望ましいといえます。

弁護士は法的知識に加えて、交渉の経験や実務ノウハウを有しています。状況に応じて適切な条件提示や説得を行うことで、任意の退去や和解につながる可能性があります。また、弁護士が介入することで、借主側に対して一定の心理的な影響が働くケースも見られます。

すべてのケースで早期解決が実現するわけではありませんが、選択肢の幅を広げる手段として有効です。

交渉から書類作成、強制執行の対応まで任せられる

建物明け渡しに関する手続きでは、交渉だけでなく、多数の書類作成や裁判所への対応が必要となります。さらに、強制執行の段階では執行官との調整や業者の手配など、実務的な作業も発生します。

これらをすべて貸主自身で行う場合、時間的・精神的な負担は小さくありません。弁護士に依頼すれば、訴訟手続きや書類作成はもちろん、執行に向けた準備や関係者との調整もサポートを受けることができます。

ただし、完全に任せきりにするのではなく、状況の共有や意思決定には貸主自身の関与も必要です。適切に役割分担を行うことで、よりスムーズな解決が期待できます。

まとめ

建物明け渡しの強制執行は、督促や契約解除、訴訟といった段階的な手続きを経て初めて実現される最終的な手段です。途中の対応を誤ると、手続きが長期化したり、思わぬトラブルに発展したりする恐れがあります。また、自力救済に該当する行為は違法となる可能性があり、貸主側が不利な立場に置かれるリスクも否定できません。

こうしたリスクを踏まえると、専門的な知識を持つ弁護士に相談することは有効な選択肢の一つです。ライズ綜合法律事務所では、立ち退き料の算定や交渉に関する実務経験をもとに、状況に応じた対応を提案しています。これまでに16,000件以上の相談、3,000件以上の解決実績があり、不動産トラブルにも幅広く対応しています。

相談は無料で受け付けており、フリーダイヤルでの問い合わせも可能です。現状の課題を整理し、適切な対応を検討するためにも、早めにご相談ください。

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