テナント・店舗を退去させたい場合はどうする?条件や立ち退き料は?

建物の老朽化や収益性の見直しを理由に、テナントや店舗の立ち退きを検討する方は少なくありません。しかし、実際に進めようとすると「どのような手順で進めればよいのか」「そもそも立ち退きを求めることは可能なのか」と悩む場面が多いものです。

特に借地借家法のもとでは、借主の権利が強く保護されています。そのため、貸主の判断だけで一方的に退去を求めることはできません。正当の事由や立ち退き料の検討など、押さえるべきポイントが複数存在します。

本記事では、テナントや店舗を退去させたい場合に必要となる法的条件や交渉の流れ、費用の考え方を体系的に整理します。読み進めることで、適切な準備と進め方が見えてくるはずです。状況に応じて専門家へ相談する判断材料としても活用してください。

【この記事で分かること】

• テナント・店舗の立ち退きが難しい理由と借地借家法の考え方
• 正当の事由の基本的な考え方と判断に用いられる主な要素
• 立ち退き料の考え方と交渉の流れ

テナント・店舗の借家権は法律で強く保護されている

テナントや店舗の立ち退きが難しい理由として、借家権が法律で強く保護されている点が挙げられます。まずはその前提となる法的仕組みを理解しておく必要があります。

テナントや店舗の賃貸借契約も、借地借家法の適用対象です。この法律は、建物の賃貸借において貸主の立場が強くなりやすいことから、借主の権利を保護する目的で定められています。居住用と事業用で基本的な考え方に大きな違いはなく、いずれも借主の生活や事業基盤を守る点が重視されています。

そのため、貸主が契約期間満了時に更新を拒絶したり、途中で解約を申し入れたりする場合には、「正当の事由」が必要です。単に建物を建て替えたいといった理由だけでは、直ちに認められるわけではありません。

この正当の事由については、複数の事情を総合的に考慮して判断されます。

テナント・店舗への立ち退き要請に不可欠な「正当の事由」とは

テナントや店舗の立ち退きを求める際には、「正当の事由」があるかどうかが重要な判断基準となります。これは、契約を終了させることに合理性があるかを判断するための考え方です。

正当の事由は、単一の条件で決まるものではありません。貸主と借主それぞれの事情や契約の経緯など、複数の要素を総合的に比較して判断されます。そのため、ある一つの事情があるだけで直ちに認められるとは限らない点に注意が必要です。

主な判断要素としては、建物の使用必要性、契約の経緯、利用状況、建物の現況、財産上の給付などが挙げられます。以下では、それぞれの内容について具体的に見ていきましょう。

貸主と借主が建物の使用を必要とする事情

正当の事由の判断においては、貸主と借主の双方がその建物をどれだけ必要としているかが重要な要素となります。どちらの必要性が高いかを比較しながら、総合的に判断される仕組みです。

貸主側の事情としては、例えば自ら建物を利用する必要があるケースが挙げられます。具体的には、経済的理由から別の物件を借りられない場合や、自宅として利用したい場合などが該当します。また建物の老朽化に伴い、建て替えや高度利用を進める必要があるケースも考慮されます。

一方で借主側の事情としては、長年同じ場所で事業を継続している場合が典型例です。顧客との関係がその場所に依存しているケースでは、移転による影響が大きくなります。さらに、移転に伴う費用や新たな物件確保の難しさも重要な判断材料となります。

このように双方の事情を比較し、どちらの必要性がより高いかを検討した上で結論が導かれます。貸主側の事情だけで判断されるわけではない点に注意が必要です。

従前の経過

契約に至るまでの経緯や、その後の関係性も正当の事由を判断する重要な要素となります。これまでの取引状況が、信頼関係の有無を判断する材料となるためです。

具体的には、賃料の支払い状況が重視されます。長期間にわたり滞納がない場合、借主との信頼関係が維持されていると評価されやすくなります。一方で、度重なる滞納やトラブルがある場合には、評価が変わる可能性があります。

また賃料の改定や更新料のやり取りといった契約の履行状況も確認されます。さらに、契約締結時に建て替え予定について説明があったかどうかも重要です。事前に事情が共有されていれば、その点が考慮されることがあります。

このように、過去の経緯は無視できるものではありません。契約内容やこれまでの関係性を整理した上で、立ち退きの可否が判断されることになります。

テナント・店舗の利用状況

建物が契約どおりに利用されているかどうかも、正当の事由を判断する際の重要なポイントです。実際の使用状況が契約内容と一致しているかが確認されます。

例えば、オフィス用途として契約しているにもかかわらず、倉庫として利用している場合は用法違反に該当する可能性があります。また共用部分に私物を置くなど、他のテナントに迷惑をかけている場合も問題となります。

さらに、長期間にわたり使用されていない場合も注意が必要です。形式上は契約が続いていても、実質的に利用されていない場合には評価に影響することがあります。

ただし、軽微な違反があるだけで直ちに契約解除が認められるわけではありません。あくまで全体事情の一部として判断される点を理解しておくことが重要です。

テナント・店舗の現況

建物そのものの状態も、正当の事由の判断において重要な要素となります。特に老朽化や安全性に関する問題は、立ち退きの必要性と密接に関係します。

例えば、耐震基準を満たしておらず、倒壊の危険性が指摘されている場合には、安全確保の観点から建て替えの必要性が高いと判断される可能性があります。また雨漏りや配管の腐食などが進行している場合も、修繕の必要性が考慮されます。

ただし、単に築年数が古いという理由だけでは十分とはいえません。耐震診断の結果や行政からの指導など、客観的な資料が求められるケースが多いといえます。

このように建物の現況は、貸主側の必要性を裏付ける重要な要素となるため、具体的な根拠を整理しておくことが重要です。

財産上の給付

立ち退き料といった財産上の給付も、正当の事由を補完する要素として位置付けられています。双方の事情が拮抗している場合に、その差を埋める役割を果たします。

例えば、貸主の必要性が借主と同程度、あるいはやや低い場合でも、適切な立ち退き料を提示することで、正当の事由が認められる可能性があります。借主の経済的損失を補填することで、全体として合理性があると判断されるためです。

ただし、立ち退き料の金額だけで判断が決まるわけではありません。貸主の必要性が著しく低い場合には、たとえ高額な金銭を提示しても認められないことがあります。

実務では交渉の重要な材料となるものの、あくまで補完的な要素である点を理解しておくことが重要です。

借主に債務不履行がある場合は契約の解除ができる可能性がある

借地借家法のもとでは借主の権利が強く保護されていますが、一定の場合には契約の解除が認められることがあります。その代表例が、借主に債務不履行があり、かつ信頼関係の破壊が認められるケースです。

賃貸借契約においては、賃料の支払い義務や用法遵守義務など、借主が負うべき義務が複数存在します。これらの義務に違反した場合には債務不履行となり得ますが、それだけで直ちに契約解除が認められるわけではありません。重要なのは、その違反が貸主と借主の信頼関係を破壊する程度に至っているかどうかです。

例えば、長期間の賃料滞納や度重なる契約違反がある場合には、信頼関係の維持が困難と判断される可能性があります。このような場合には契約解除が認められ、借主は借家権を失うこととなり、結果として立ち退きに至る可能性があります。

なお、このルートは正当事由による契約終了とは異なり、債務不履行を理由とする別の枠組みです。実際には、解除の可否を巡って裁判で争われるケースも少なくありません。個別事情に応じた判断が求められるため、慎重な対応が必要といえるでしょう。

債務不履行とは

債務不履行とは、賃貸借契約において借主が負っている義務に違反することを指します。契約に基づく約束が守られていない状態であり、立ち退き問題において重要な判断要素の一つとなります。

具体例としては、家賃の滞納が代表的です。そのほかにも、契約で定められた用途と異なる使い方をする用法違反や、貸主の承諾を得ずに第三者へ転貸する無断転貸、近隣住民とのトラブルを引き起こす行為なども該当する場合があります。

もっとも、これらの行為があったとしても、必ずしもすべてが直ちに契約解除の理由として認められるわけではありません。例えば、病気や災害などやむを得ない事情による一時的な滞納は、考慮される余地があります。また違反の程度が軽微な場合には、重大な問題とは評価されないこともあります。

このように、債務不履行を理由に解除できるかの判断には一定の幅があるため、個別の事情を踏まえた検討が必要です。

信頼関係の破壊とは

契約解除の可否を判断するうえで重要となるのが、「信頼関係の破壊の法理」です。これは、賃貸借契約において、借主の行為によって貸主との信頼関係が維持できない状態に至ったかどうかを基準とする考え方です。

賃貸借契約は継続的な関係であるため、単なる一度の義務違反だけでは、直ちに契約解除が認められるとは限りません。例えば、家賃の支払いが一度遅れた程度では、信頼関係が破壊されたとは評価されないことが一般的です。一方で、長期間の滞納や繰り返される違反行為がある場合には、信頼関係の維持が困難と判断される可能性があります。

また社会情勢や個別事情も考慮されます。例えば、経済状況の変化や感染症の影響により一時的に支払いが困難となった場合には、その事情が考慮されることがあります。さらに、これまで誠実に契約を履行してきた実績があるかどうかも、判断に影響を与えます。

なお、信頼関係の破壊に至らない場合であっても、その事情は正当事由の判断要素として考慮されることがあります。このように、解除の可否は単純な基準で決まるものではなく、総合的な観点から慎重に判断される点を理解しておくことが重要です。

テナント・店舗の立ち退き料相場

テナントや店舗の立ち退きを進めるにあたっては、立ち退き料の水準を把握しておくことが重要です。もっとも、立ち退き料は一律に決まるものではなく、物件や業種、契約条件などによって大きく変動します。

一般的に、オフィス用途の場合は比較的シンプルな設備構成であるため、立ち退き料は数カ月分から1年程度の賃料相当額を目安とするケースが見られます。一方で、飲食店や医療機関など設備投資が大きい業種では、内装や機器の移設費用、営業損失などが加わるため、数百万円から数千万円規模になることもあります。

また同じ業種であっても、立地や営業年数、売上規模によって金額は大きく異なります。長年営業している店舗ほど顧客基盤への影響が大きく、補償額が高額になりやすい傾向があります。

このように、立ち退き料は個別事情による影響が大きいため、一般的な相場はあくまで目安として捉えることが重要です。実際に交渉を進める際には、具体的な条件を踏まえた試算や専門家への相談が欠かせません。

立ち退き料の内訳

立ち退き料は一括で決まるものではなく、複数の補償項目を積み上げて算出されるのが一般的です。それぞれの費用は個別に見積もることができ、全体像を把握することで概算の試算も可能になります。内訳を理解しておくことで、交渉や準備をより具体的に進めやすくなります。

動産移転補償

動産移転補償とは、店舗や事務所に設置されている設備や備品などを移転する際に発生する費用を補償するものです。単なる引越し費用にとどまらず、廃棄や保管にかかる費用も含まれる点が特徴です。

例えば、オフィスであればデスクやパソコン、書類の運搬費用が該当します。一方、飲食店では厨房機器や大型冷蔵庫などの移設が必要となるため、より高額になる傾向があります。また移転先に持ち込めない設備については、廃棄費用や一時保管費用が発生する場合もあります。

設備の量や種類によって費用は大きく変動するため、事前に具体的な内容を整理しておくことが重要です。

工作物補填

工作物補填は、店舗の内装や設備といった建物に付随する工作物の撤去や再取得にかかる費用を補償するものです。特に事業用物件では、この項目が立ち退き料の中でも大きな割合を占めることがあります。

例えば、飲食店の厨房設備や内装工事、医療機関の特殊設備などは、移転に伴って新たに設置し直す必要があります。これらの費用は高額になりやすく、営業再開までの負担にも直結します。

また原状回復義務との関係も重要です。契約内容によっては、退去時に原状回復が求められる一方で、新たな設備の設置費用も発生するため、二重の負担となる場合があります。そのため、契約書の内容を事前に確認し、どこまでが補償対象となるのかを整理しておくことが不可欠です。

移転雑費補償

移転雑費補償は、引越しに伴う細かな費用をまとめて補償するものです。見落とされがちな項目ですが、実務では積み上げ方式で算出されるため、全体として一定の金額になることがあります。

具体的には、引越しに伴う人件費や交通費、各種手続きにかかる費用、広告や看板の変更費用などが含まれます。また営業を一時停止することによる間接的なコストも考慮される場合があります。

これらの費用は個別に見ると小さくても、合計すると無視できない金額になるため、過小評価しないことが重要です。

借家人補償

借家人補償は、借家権を失うことに対する補償として支払われるものです。移転により同等の物件を確保するための費用差を補う役割があります。

代表的な算定方法としては、差額賃料方式が用いられます。これは、現在の賃料と移転先の賃料との差額を一定期間分補償するという考え方です。例えば、移転後の賃料が高くなる場合、その差額を数年分支払うといった形になります。

ただし、実際の金額は立地や市場状況、契約条件などによって大きく変動します。単純な計算だけで確定するものではなく、個別事情を踏まえた検討が必要です。

営業補償

営業補償は、移転によって生じる売上減少や営業損失を補うための重要な項目です。特に店舗型ビジネスでは、立ち退き料の中でも大きな割合を占めることがあります。

具体的には、移転期間中の売上減少や、移転後の顧客離れによる影響が考慮されます。また従業員の人件費や家賃などの固定費も補償対象となる場合があります。長年同じ場所で営業している店舗ほど、顧客基盤への影響が大きくなりやすい点も特徴です。

さらに、業種によって補償の内容や金額は大きく異なります。例えば、飲食店や美容室などは立地依存性が高く、移転による影響が顕著に現れやすい傾向があります。

営業補償の算定には専門的な知識が必要となることが多く、会計資料や売上データをもとに詳細な分析が行われます。適切な金額を把握するためにも、必要に応じて専門家へ相談することが重要です。

テナント・店舗と立ち退き交渉をする流れ

テナントや店舗の立ち退き交渉は、一度のやり取りで完結するものではなく、段階的に進めていく必要があります。一般的には、立ち退き通知を行い、その後に具体的な条件について協議し、合意に至れば契約終了、合意できない場合には訴訟へ進むという流れになります。

各ステップでは、法的要件を満たすことはもちろん、借主との関係性や交渉の進め方も重要です。事前に契約内容や物件状況を整理しておくことで、トラブルを未然に防ぎやすくなります。

以下では、具体的な流れについて順を追って解説します。

立ち退き通知を借主に提示

立ち退き交渉の第一歩は、借主に対して正式な通知を行うことです。更新拒絶や解約の意思表示は、後のトラブルを防ぐためにも書面で行うことが重要とされています。

通知書には、立ち退きを求める理由や退去を希望する時期、想定している条件などを具体的に記載します。これにより、借主に対して誠実に事情を説明し、交渉の前提を共有することができます。また契約内容によっては、期間満了の1年前から6カ月前までの間に通知を行う必要があるため、タイミングにも注意が必要です。

書面での通知後は、口頭で丁寧に説明を行うことが望ましいでしょう。いきなり条件を突きつけるのではなく、背景事情や今後の方針を共有することで、感情的な対立を避けやすくなります。あらかじめ契約書の内容を確認し、法的要件を満たしているかを整理しておくことも重要です。

借主と話し合いをする

通知を行った後は、具体的な条件について借主と話し合いを進めます。この段階では、立ち退き時期や立ち退き料、移転条件などを調整していくことになります。

重要なのは、借主の事情を丁寧に把握することです。事業内容や移転の難易度、売上への影響などを理解したうえで、現実的な条件を検討する必要があります。一方的に条件を提示するのではなく、双方にとって納得できる解決を目指す姿勢が求められます。

円満な解決を図ることで、交渉の長期化や紛争化を防ぐことにもつながります。

双方の合意に至れば合意書を交わす

交渉の結果、双方が条件に合意した場合には、その内容を書面として残すことが重要です。合意書には、退去時期や立ち退き料の金額、支払方法、原状回復の扱いなどを明確に記載します。

書面化された合意は法的効力を持ち、後日のトラブル防止につながります。口頭での約束だけでは認識の相違が生じるおそれがあるため、必ず文書として取り交わすようにしましょう。

また内容の適切性を確認するために、弁護士などの専門家が関与することで、より安心して手続きを進めることができます。作成した合意書は双方で保管しておくことも重要です。

合意に至らない場合は訴訟に進む

交渉を重ねても合意に至らない場合には、建物明渡訴訟を提起することが検討されます。この手続きでは、裁判所に対して立ち退きの可否を判断してもらうことになります。

訴訟では、正当事由の有無や契約解除の適法性などが審理され、最終的に明渡しを命じる判決が出される場合があります。ただし、判決までには一定の期間が必要であり、数カ月から1年以上かかることも珍しくありません。

また訴訟の過程で和解が成立するケースもあります。こうした事情から、可能な限り交渉段階で解決を図ることが重要といえます。訴訟はあくまで最終手段として位置付け、慎重に判断する必要があります。

テナント・店舗との立ち退き交渉をスムーズに進めるための3つのポイント

テナントや店舗との立ち退き交渉を円滑に進めるためには、事前準備と戦略が重要になります。特に複数のテナントが入居している場合には、個別対応だけでなく全体の進め方を整理しておくことが求められます。

交渉は感情的な対立に発展しやすいため、トラブルを回避する観点からも丁寧な対応が欠かせません。以下では、実務上有効とされる具体的なポイントについて解説します。

店舗の用途目的を確認し、移転先となる物件を探しておく

交渉をスムーズに進めるためには、借主の事業内容や用途を正確に把握することが重要です。業種によって必要な設備や立地条件が異なるため、それに応じた移転先の確保が大きな課題となります。

あらかじめ条件に近い物件を調査し、候補として提示することで、借主の不安を軽減することができます。例えば、同じエリア内で類似の客層が見込める物件を提案できれば、移転後の営業への影響を抑えやすくなります。

このような対応は、貸主が一方的に進めるのではなく、借主の立場に配慮した姿勢を示すことにもつながります。結果として信頼関係の維持にも寄与し、合意形成を進めやすくなるといえるでしょう。

原状回復義務を免除する

原状回復義務の免除は、交渉を前進させるための有効な手段の一つです。通常、賃貸借契約では退去時に原状回復が求められますが、これには一定の費用と手間がかかります。

特に店舗の場合、内装や設備の撤去費用は高額になりやすく、借主にとって大きな負担となります。この負担を軽減するために、原状回復義務を一部または全部免除することで、借主の合意を得やすくなる場合があります。

また建物の建て替えを予定している場合には、原状回復を行わなくても支障がないケースもあります。そのような事情を踏まえて条件を提示することが重要です。

ただし、すべてのケースで有効とは限らないため、他の条件と組み合わせながら総合的に検討することが求められます。

立ち退きの準備期間の延長も交渉材料にする

立ち退きの準備期間を十分に確保することも、交渉を円滑に進めるための重要なポイントです。借主にとっては、新たな物件探しや移転準備、営業への影響対応など、多くの課題が発生します。

一般的に、更新拒絶の通知は契約期間満了の1年前から6カ月前までの間に行う必要がありますが、それよりも早い段階で意向を伝えることで、借主に余裕を持った準備期間を提供することができます。

準備期間に余裕があることで、移転先の確保や顧客への周知がしやすくなり、営業への影響も抑えやすくなります。このような配慮は借主の安心感につながり、交渉の進展にも寄与します。

時間的な余裕を持たせることは、金銭的条件と並ぶ重要な交渉要素といえるでしょう。

まとめ

テナントや店舗の立ち退きは、借地借家法により借主が強く保護されているため、慎重に進める必要があります。正当事由の有無や債務不履行の有無といった法的条件を踏まえたうえで、通知・交渉・合意という段階を経て進めることが基本です。

また立ち退き料の水準や内訳を理解し、現実的な条件を提示することも重要なポイントです。移転先の提案や原状回復義務の調整など、具体的な工夫を行うことで、交渉を円滑に進められる可能性があります。

もっとも、個別事情によって最適な対応は異なるため、専門的な判断が求められる場面も少なくありません。ライズ綜合法律事務所では、これまでの実績をもとに立ち退き交渉のサポートや立ち退き料のシミュレーションを行っています。

不安や疑問がある場合は、早い段階で専門家に相談することが重要です。状況に応じた適切な対応を検討するためにも、まずはお気軽にフリーダイヤルでご相談ください。

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