自己破産したら不動産はどうなる?共有持分や財産処分について

借金の返済が難しくなり自己破産を検討していても、持ち家や土地がどうなるのか分からないと不安になるものです。特に住宅ローンが残っている場合や、家族と共有名義で不動産を所有している場合は、処分の方法や家族への影響が分かりにくいでしょう。

自己破産では、不動産など一定以上の価値がある財産は、原則として債権者への配当に充てられます。ただし、住宅ローンの有無や共有持分の状態などによって扱いは異なります。

本記事では、自己破産による不動産への影響を状況別に解説します。任意売却を選ぶメリットや、自己破産前に不動産を処分する際の注意点も確認していきましょう。

【この記事で分かること】

• 自己破産をした場合に持ち家や土地などの不動産が処分される仕組み
• 住宅ローンが残っている場合や共有名義の場合など、状況別の不動産の扱い
• 任意売却のメリットや、自己破産前に不動産を売却するときの注意点

自己破産をした場合の不動産への影響

自己破産をすると、所有している不動産は原則として手放すことになります。不動産は一般に財産価値が高く、破産管財人によって換価され、売却代金が破産手続きの費用や債権者への配当に充てられるためです。

処分対象となるのは、自宅や土地だけではありません。別荘や投資用物件、相続した不動産、共有不動産の持分なども、破産手続開始時に所有していれば財産として扱われます。

ただし、不動産を所有していれば必ず売却されるとは限りません。価値が低い、買い手が見つからない、処分費用のほうが高いといった事情がある場合は、破産財団から放棄されることがあります。

【状況別】自己破産における不動産の扱い

自己破産における不動産の扱いは、住宅ローンの有無や不動産の名義、担保の状況などによって変わります。

住宅ローンを完済している不動産は、主に破産管財人による売却が問題になります。一方、住宅ローンが残っている場合は、抵当権者による競売や任意売却が行われる可能性があるでしょう。

共有名義の不動産については、原則として破産者本人の持分だけが処分対象です。ここでは、代表的なケースごとに不動産の扱いを解説します。

住宅ローンが残っていない場合

住宅ローンを完済し、抵当権も抹消されている不動産については、住宅ローン債権者による競売の問題は生じません。しかし、不動産に財産価値があれば、破産者の資産として換価対象になります。破産管財人が選任された場合は、不動産の査定や権利関係の調査が行われます。その上で売却が可能と判断されれば、任意の方法で買主を探し、現金化するのが一般的です。売却代金は、登記費用や管理費などを差し引いた後、債権者への配当に回されます。

なお、住宅ローンを完済していても、登記簿上の抵当権を抹消していない場合があります。住宅ローン以外の借り入れを担保する抵当権が設定されている可能性もあるため、登記内容の確認が必要です。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている不動産には、通常、金融機関などの抵当権が設定されています。自己破産に伴って住宅ローンの返済を停止すると、期限の利益を失い、金融機関や保証会社が競売を申し立てることがあります。

一方、競売に至る前に、金融機関の同意を得て任意売却を進めるケースもあります。任意売却とは、住宅ローンを完済できない不動産について、抵当権者の承諾を得た上で一般市場に売却する方法です。

競売と任意売却のどちらを選んでも、基本的には不動産を手放すことになります。ただし、売却価格や退去時期、残債の返済方法には違いが生じるでしょう。

他者と共有名義の場合

家族や親族などと不動産を共有している場合、破産手続きで処分対象となるのは、原則として破産者本人の共有持分です。他の共有者が所有する持分まで、必ず失われるわけではありません。

例えば、夫婦が2分の1ずつ不動産を共有し、夫だけが自己破産した場合は、夫の持分が換価対象となります。妻の持分は妻自身の財産であり、夫の破産手続きでそのまま処分されるものではありません。

ただし、共有持分だけを第三者へ売却するのは容易ではありません。そのため、破産管財人から他の共有者に対し、破産者の持分を買い取れないか打診されることがあります。

買い取りが難しい場合は、第三者へ持分が売却されたり、共有物分割請求訴訟を起こされたりする可能性もあります。訴訟の結果によっては、不動産全体が競売にかけられ、売却代金を持分割合に応じて分けることになるでしょう。

買い手が付かない場合

自己破産で不動産が換価対象になっても、必ず買い手が見つかるとは限りません。山林や農地、地方の土地、老朽化した建物、権利関係が複雑な物件などは、売却が難しい場合があります。

破産管財人が売却を試みても買い手が付かず、処分費用に見合わないと判断した場合は、破産財団から不動産を放棄することがあります。放棄された不動産は、破産手続きにおける換価対象から外れます。その結果、破産者が引き続き所有し続けられるケースもあるでしょう。ただし、固定資産税や管理費、建物の修繕費などは、所有者が負担し続けなければなりません。

また抵当権が設定されている不動産は、破産財団から放棄された後も担保権者によって競売にかけられる可能性があります。手元に残ったからといって、自由に保有し続けられるとは限らない点に注意が必要です。

自己破産前に不動産を任意売却するメリット

住宅ローンが残っている不動産を所有したまま自己破産を検討している場合は、任意売却を選べることがあります。

任意売却では、抵当権者である金融機関などの同意を得て、通常の不動産取引に近い方法で買主を探します。競売とは売却方法や手続きの進み方が異なるため、状況によっては任意売却を選ぶ利点があるでしょう。

競売よりも高い価格で売却できる可能性がある

任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。

競売では、購入希望者が事前に建物内部を十分に確認できない場合があるなど、通常の売買より買主側のリスクが大きくなります。そのため、物件の状況によっては、市場で通常売却する場合より価格が低くなることがあります。

一方、任意売却では、一般市場に物件情報を掲載し、内覧に対応しながら買主を探すことが可能です。通常の売買に近い形で進められるため、競売より市場価格に近い金額で売れる場合があります。

売却価格が高くなれば、その分だけ住宅ローンの残債を減らせます。ただし、任意売却であれば必ず競売より高く売れるわけではなく、物件の立地や状態、市場の需要などによって結果は変わるでしょう。

競売よりも退去時期を調整しやすい

任意売却には、競売と比べて退去時期を相談しやすいというメリットもあります。

競売は裁判所の手続きに従って進むため、所有者の都合で売却時期を変更するのは困難です。買受人が決まれば、不動産を明け渡す必要があります。

任意売却では、買主や金融機関と協議しながら、引き渡し時期を調整できる可能性があります。引っ越し先の確保や子どもの転校、仕事の都合などを踏まえて、退去までの予定を立てやすくなるでしょう。

ただし、希望する時期まで住み続けられるとは限りません。売却期限や金融機関の方針によっては、早期の退去を求められる場合もあります。

自己破産を回避できる可能性がある

任意売却によって住宅ローンの残債を大きく減らせれば、自己破産を回避できる可能性があります。

売却後も住宅ローンが残る場合は、金融機関や保証会社と返済方法を協議します。収入や生活状況を踏まえ、分割払いに応じてもらえる場合もあるでしょう。

残債と他の借金を合わせても返済可能な範囲に収まれば、自己破産をせずに生活を立て直せることがあります。一方、任意売却後も多額の債務が残り、返済の見通しが立たない場合は、債務整理の検討が必要です。

任意売却だけで解決できるかどうかは、住宅ローン残高や不動産の査定額、収入、他の借金の金額などによって異なります。売却を進める前に、全体の返済計画を整理しておくことが重要です。

自己破産前に不動産を売却するときの注意点

自己破産前に不動産を売却すること自体が、必ずしも問題となるわけではありません。しかし、売却価格や売却代金の使い方によっては、破産管財人による否認や免責判断の問題になることがあります。

不動産は高額な財産であり、債権者への配当に大きく影響します。自己判断で処分せず、売却前に弁護士へ相談した上で進めるのが安全でしょう。

ここでは自己破産を検討している段階で、不動産を売却するときの注意点について解説します。

住宅ローンが残っている場合は金融機関の同意を得る

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権者である金融機関などの同意が必要になることがあります。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、返済と同時に抵当権を抹消し、買主へ所有権を移転するのが一般的です。

一方、売却価格より住宅ローン残高のほうが多い場合は、売却代金だけでは完済できません。抵当権を残したままでは通常の売却が難しいため、金融機関から抵当権抹消の承諾を得る必要があります。

任意売却では、売却価格や費用の配分、売却後の残債などについて金融機関と協議します。まずは住宅ローン残高と不動産の査定額を確認し、売却条件を整理するとよいでしょう。

相場より著しく低い金額で売却しない

自己破産前に不動産を売却する場合は、相場に見合った価格で取引することが重要です。

特に、親族や知人へ著しく安い価格で売却すると、債権者へ配当できる財産を不当に減少させたと判断される可能性があります。破産管財人による否認の対象となれば、取引の効力が覆される場合もあります。

また債権者を害する目的で財産価値を減らしたと認められると、免責判断に悪影響を及ぼす恐れがあります。財産を隠したり譲渡を仮装したりした場合は、行為の内容によって刑事責任を問われる可能性も否定できません。

売却価格の妥当性を示すため、複数の不動産会社から査定を取得するなど、客観的な資料を残しておくとよいでしょう。

売却代金を隠したり一部の債権者だけに返済したりしない

不動産を売却して得た代金は、破産申立時に正確に申告する必要があります。売却代金を現金で隠したり、他人名義の口座へ移したりする行為は避けなければなりません。

また親族や勤務先、友人など、特定の債権者だけに返済することも問題になる場合があります。このような行為は偏頗弁済と呼ばれ、返済時期や方法、目的によっては破産管財人による否認や免責判断の対象になります。

売却代金を生活費や弁護士費用に充てられる場合もありますが、使途や金額によって判断が分かれます。売却後の代金は、弁護士の助言を受けながら管理するとよいでしょう。

親族や知人への名義変更で財産を隠そうとしない

不動産を処分されたくないからといって、親族や知人へ名義だけを移すことは避ける必要があります。

例えば、対価を受け取らずに自宅の名義を配偶者や親へ変更し、破産後も自分が住み続けるような行為は、財産隠しを疑われる原因になります。

名義変更が債権者を害する行為と認められれば、破産管財人によって否認される可能性があります。免責判断にも影響し、悪質な仮装譲渡などは刑事責任の問題にもなり得るでしょう。

自宅を残したい事情がある場合は、自己破産以外の方法も検討できます。住宅ローン特則を利用できる個人再生など、状況に合った手続きを検討することが大切です。

自己破産をしても残せる財産

自己破産をしても、全ての財産を失うわけではありません。破産後の生活に必要な一定の財産は、自由財産として手元に残すことが認められています。

ここでは、自己破産をしても残せる財産について説明します。

生活必需品

日常生活に必要な家具や家電、衣服、寝具などは、原則として換価処分の対象になりません。

具体的には、一般的な冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベッド、テーブル、台所用品などが挙げられます。1カ月程度の生活に必要な食料や燃料も、差押禁止財産として扱われます。

ただし、高額なブランド家具や骨とう品としての価値がある家具、高級家電などは、生活用品であっても換価対象になる可能性があります。同じ家電を複数所有している場合も、全て残せるとは限らないでしょう。

仕事に欠かせない道具

職業を続けるために欠かせない道具は、差押禁止財産として残せる場合があります。

例えば、職人が使用する一般的な工具や、小規模な農具などが該当します。仕事を継続する上で必要性が高く、財産価値が大きくないものは、換価されない可能性があるでしょう。

一方、高額な農業機械や事業用設備、業務用車両などは、仕事に必要であっても処分対象になることがあります。仕事で使っているという理由だけで、全ての資産を残せるわけではありません。

99万円以下の現金

破産手続開始時に所有している99万円以下の現金は、原則として自由財産に当たり、手元に残すことが認められています。

ただし、現金と預貯金は同じ扱いではありません。銀行口座内の預貯金は、現金ではなく預金債権として評価されます。

また申し立て直前に預貯金を不自然に引き出して現金化すると、その経緯や使途を確認される可能性があります。99万円以下であっても、財産状況を正確に申告することが重要です。

公的給付の受給権

公的年金、生活保護、児童手当などを受け取る権利は、原則として差し押さえが禁止されています。自己破産をしたからといって、受給資格そのものを失うわけではありません。

ただし、給付金が銀行口座へ振り込まれた後は、預貯金として評価される場合があります。受給権そのものと、受給後の預金は区別して考える必要があるでしょう。

口座残高が一定額を超える場合でも、生活に必要な事情があれば、自由財産の拡張が認められる可能性があります。具体的な扱いは裁判所の運用によって異なります。

給与や退職金の一部

破産手続開始時に未払いとなっている給与については、差押禁止財産に当たる部分が破産財団から除外されます。一方、すでに口座へ振り込まれた給与は、原則として預貯金として評価されます。

破産手続開始決定後の労働によって得た給与は、新得財産として本人が受け取るのが原則です。

退職金については、受け取る時期や退職の予定によって扱いが変わります。すでに受給した退職金は、やはり現金や預貯金として評価されます。在職中で退職予定がない場合は、将来の退職金見込額の一部が財産として評価されることがあります。

自由財産の拡張により認められた財産

ここまでに挙げた財産以外でも、裁判所が生活再建に必要と判断した場合は、自由財産の拡張によって保有を認められることがあります。

対象となり得るのは、生活に必要な預貯金、通勤や通院に欠かせない自動車、解約返戻金がある保険などです。ただし、これらが必ず残せるわけではありません。

裁判所は、財産の価値、必要性、収入、家族構成、生活状況などを総合的に判断します。単に愛着がある、手放したくないといった理由だけでは認められにくいでしょう。

自由財産の拡張に関する基準や運用は、裁判所によって異なる場合があります。残したい財産がある場合は、申し立て前に見通しを確認しておくことが重要です。

新得財産

新得財産とは、破産手続開始決定後に新たに取得した財産です。原則として破産財団に属さず、本人が管理・使用できます。

例えば、開始決定後の労働によって得た給与などが該当します。自己破産後に得た収入まで、債権者への配当に回されるわけではありません。

ただし、開始決定後に振り込まれた給与であっても、開始決定前の労働に対応する部分は扱いが異なる可能性があるため注意が必要です。

まとめ

自己破産をすると、所有している不動産は原則として処分対象になります。住宅ローンを完済している不動産は破産管財人による換価が問題となり、ローンが残っている場合は競売や任意売却が行われる可能性があります。

共有名義の不動産については、原則として破産者本人の共有持分だけが処分対象です。ただし、他の共有者へ買い取りを求められたり、第三者との共有状態になったりすることもあるでしょう。

一方、生活必需品、一定の仕事道具、99万円以下の現金、公的給付の受給権、新得財産などは、自己破産後も残せる可能性があります。

自己破産前に不動産を売却する場合は、相場に見合った価格で取引し、売却代金を正確に申告することが重要です。親族への名義変更や一部の債権者だけへの返済は、破産手続きに悪影響を及ぼす恐れがあります。もし判断に迷う場合は、弁護士などの専門家へ早めに相談しておくことが大切です。

ライズ綜合法律事務所では、電話やメール、LINEからお問い合わせを受け付けています。相談料は無料のため、自己破産における不動産の扱いや、適切な手続きの選択にお悩みの方はお気軽にご相談ください。

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