債務整理後でも住宅ローンは契約できる？審査に通過するためのポイントを解説

1.債務整理とは

債務整理とは、法的手段を用いて借金の減額や免除、支払いの猶予など、債務者の負担を軽減することを目的とした手続きです。具体的には、債権者との交渉のほか、裁判所の各種制度や法律を利用し、債務者の経済的な建て直しを図ります。

現在、債務整理の手段として広く行われているものは次の通りです。

• 任意整理
• 自己破産
• 民事再生（個人再生）
• 特定調停

債務整理については、以下でも詳しく紹介しています。参考にしてください。
債務整理とは？3種類のメリット・デメリットや生活への影響を解説

それでは、それぞれ詳細を見てみましょう。

1-1 任意整理

任意整理とは、債権者との交渉によって返済の軽減を目指す方法です。主に、消費者金融や信販会社、金融機関からの借金など、高利かつ無担保の借り入れが対象となります。任意整理で減額の対象となるのは、借り入れのうち利息部分と、滞納による遅延損害金が主です。債権者の同意を得ることが難しいため、基本的に、元本のカットはできません。

任意整理では、最初に債権者に照会を行い債務の金額を確定させた上で交渉を行います。将来的には3年～5年で完済できるよう、支払いの調整を求めるのが一般的です。

なお、任意整理はその名の通り「任意」での交渉のため、債権者側に応じる法的義務はありません。状況によっては断られる可能性もあります。

1-2 自己破産

自己破産は、複数の債務を抱えている場合や金額が大きく返済できないケースで、債務についての免責を得る法的手続きです。裁判所に申し立てを行い、免責許可決定が出れば、債権者はその債務を請求することができなくなります。

ただし、一定額以上の預貯金や不動産などの大きな財産がある場合は、債務を清算するためにその大きな財産を手放さなければなりません。なお、自己破産には支払いの免責が受けられない「免責不許可事由」がいくつかあります。ギャンブルや浪費でつくった借金についてはこれに該当するため、免責されないこともあります。

また、悪意で他人に加えた損害の賠償債務や、税金の滞納分も免責の対象外であるため、注意してください。

1-3 民事再生（個人再生）

民事再生（個人再生）とは、裁判所に申し立てて行う債務整理手続の1つです。破産とは異なり、債務の全額免責ではなく圧縮を目的としています。

具体的には、圧縮後の債務を3年（延長が認められれば5年）で返済できる再生計画案を裁判所に提出して、裁判所から再生計画の認可決定を得ることによって、債務の圧縮をすることができます。債務の原因がギャンブルなどの浪費の場合も利用可能です。

個人再生には「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度があります。住宅ローンについてはそのまま支払うことを内容とする再生計画を定めることにより、持ち家を手放さずに借金を減額できます。

1-4 特定調停

特定調停とは、借金の整理を目的とした調停（裁判所が間に入る話し合い）のことです。借金に対して、利息の減額や分割払いでの返済ができるよう、債権者と交渉を行います。交渉の内容自体は任意整理と類似していますが、任意整理とは異なり、裁判所に申し立てが必要です。

特定調停で合意がまとまったときに作成される調停調書には、債務名義（強制執行の法的根拠となる文書）としての効力があります。合意の通りに支払いを行わない場合、強制執行が行われることもあります。

特定調停は、窓口で備え付けの申立書に記入、提出することで手続きが可能です。個人が申し立てる場合、債権者1社あたり500円程度の手数料が発生します。

調停で裁判所を訪れる回数も2回程度で、自己破産や民事再生（個人再生）と違い、官報で借金をしていることが公示されることもありません。

参考：特定調停申立てQ&A｜最高裁判所

2.債務整理後でも住宅ローンは契約可能

過去に債務整理を行った経験がある場合でも、住宅ローンの契約は不可能ではありません。ただし、これは債務整理をしてから一定期間経過する必要があります。なぜ一定期間経過しないと住宅ローンを組めなくなるのか、債務整理が住宅ローンに与える影響にどのようなものがあるのか、詳しく解説します。

2-1 債務整理後はいつから住宅ローンを組める？

そもそも、なぜ債務整理後の住宅ローン契約に期間の制限があるのでしょうか。これには、個人信用情報機関が管理している信用情報が関係してきます。

現在日本には、後述する3つの個人信用情報機関があり、個人の経済活動の履歴をデータベース化して管理しています。各金融機関は、業種に対応した個人信用情報機関のデータを参照して審査の参考にしているため、住宅ローンの申込者が債務整理をしたことがあるのか確認可能です。

個人信用情報機関の記録は、内容に応じて保存期間が決まっています。債務整理の記録は、債務が完済または消滅してから約5年～7年記録されているため、この期間に住宅ローンの審査を受けても、金融機関は債務整理経験者であると把握できます。

各金融機関は住宅ローンの審査の明確な基準を明らかにしておらず、条件によって審査に通過できるかもしれません。ただし、基本的にはこの期間は契約できないと思った方が良いでしょう。

2-2 住宅ローンの借り換えはできる？

では、住宅ローンの借り換えはどうでしょうか。個人再生の住宅ローン特則を利用した場合などは、住宅ローンはそのまま残るため、借り換えできると考える方も多いでしょう。

しかし、こちらも個人信用情報機関に債務整理の履歴が残っていると難しいといわざるを得ません。「借り換え」であっても、借り換え先の金融機関にとっては住宅ローンの新規契約と何ら変わらないためです。

借り換えローンの審査では、収入や年齢などの一般的な条件はもちろん、信用情報も調査します。債務整理の履歴が残っている状態では、借り換えも難しいケースが多いでしょう。

2-3 債務整理は配偶者には影響しない

債務整理をしたら家族に影響が出るのではないか、と心配される方は少なくありません。しかし、例えば夫が過去に債務整理を行っても、妻の借り入れやクレジットカードの作成などには影響しません。

信用情報が影響するのは、あくまで本人の経済活動です。上記の場合に、例えば妻の名義で住宅ローンを借り入れるのであれば、特に問題はありません。

ただし、夫婦で収入合算を行う場合や、夫が連帯保証人になりたい場合、ペアローンを利用するときは審査に通らない可能性があります。これらの方法で共同して家を購入する場合は、住宅ローンの審査で2人分の信用情報を調査するためです。

3.債務整理後の住宅ローン審査で重視されるポイント

債務整理によって借金を完済し、前述の期間が経過することで事故情報が消えた場合、新規に住宅ローンを組めるようになります。

住宅ローンを取り扱う各金融機関は、審査に関する確定的な基準は公表していません。ただし、「何を重視して審査を行うか」については、国土交通省が調査を行い、まとめた資料があります。

令和6年度の調査によると、民間の金融機関が住宅ローンの審査で対象とする項目と、それぞれの割合は次の通りです。

• 完済時年齢：98.4％
• 借入時年齢：96.0％
• 健康状態：95.1％
• 年収：93.4％
• 勤続年数：93.2％
• 担保評価：90.5％
• 返済負担率：90.3％

そのほか、「他社からどのくらい借り入れがあるか」「税金を滞納していないか」「個人信用情報の内容」なども、審査で確認することがあるようです。

上記に挙げた各項目について、次で詳しく解説します。

参考：令和６年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書｜国土交通省

3-1 完済時・借入時の年齢

何歳で借り入れ、何歳で完済するかは審査で重視されます。特に完済時の年齢は、返済を続けられるかの重要な指標です。

各金融機関が公開している住宅ローンの申し込み資格はさまざまですが、概ね以下の範囲で年齢制限が存在します。

• 借入時：20歳〜70歳
• 完済時：80歳未満

借入時の年齢が60歳以上の場合は、定年退職後も安定した収入があるか、住宅ローンの返済を続けられるかが審査に影響してきます。

年齢に不安がある場合は、頭金を多めに用意して借入額を減少させる、ボーナス払いを設定して返済期間を早めるといった対策が可能です。

3-2 健康状態

健康状態が良好かどうかも、住宅ローンの審査に影響してきます。健康状態に不安があると、返済期間中に働けなくなったり、収入が減少して返済が滞ったりする可能性があるためです。

住宅ローンの契約では、収入が安定しており、返済を続けられるかが重視されます。健康状態も、この判定に大きく影響するのです。

なお、ほとんどの住宅ローン契約は「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件となっています。団信は、重篤な病気やけが、死亡時などに残高を保険金で一括返済できる保険です。

健康面をどの程度カバーできるかは商品によって異なります。がんや生活習慣病が支払い条件となっているものもあり、自分に合ったものを選ぶことができます。

3-3 年収・勤続年数

住宅ローンを返済できるかどうかを評価する指標の1つとして、年収と勤続年数も確認されます。年収や現在の勤め先で何年働いているかのほか、雇用形態も審査の対象です。

一般に、勤続年数が長いほど信頼性が高く評価され、アルバイトやパートなどいわゆる非正規雇用より、正社員の方が収入が安定していると判断されやすくなります。

3-4 物件の担保評価

住宅ローンで購入する家には金融機関の抵当権が設定され、完済までの担保となります。そのため、購入する物件にどの程度の価値があるかも重視されるポイントです。

住宅ローンの支払いが滞った際、担保になっている家や土地を売却して返済に充てることになります。つまり「担保を売却すれば住宅ローンの回収が可能かどうか」も、審査の判断基準なのです。

担保となる物件をお金に換算するといくらになるか、金融機関が評価した見込み金額を「担保評価」といい、評価が高いほど審査で有利になります。

3-5 返済負担率

返済負担率とは、年収に対して住宅ローンの返済額が占める割合のことです。

返済負担率は、「年間の総返済額 ÷ 年収（額面） × 100」で計算できます。例えば、年収600万円の方が毎年150万円返済しているのであれば、返済負担率は25％です。

金融機関の審査では、返済負担率が概ね35％までに収まるかどうかが基準となっています。家計の面では、20％程度なら無理なく支払えるといわれています。

4.債務整理後に住宅ローンの審査に通過するための方法

債務整理をした過去がある場合、経済状況が回復しきっておらず、住宅ローンの審査に臨む際に不安がある方も多いでしょう。では、債務整理したあとに審査に通過するためには、どうすれば良いでしょうか。

4-1 個人信用情報機関に事故情報が登録されているかを確認する

前提として、個人信用情報機関に債務整理の記録が残っている間は、本人名義の借り入れはほぼ不可能です。そのため、債務整理の情報が抹消されるまでは申し込まないようにしましょう。

債務整理の情報が残っているか心配な場合、対象の個人信用情報機関に問い合わせることで確認できます。整理した債務に対応する個人信用情報機関に確認してみてください。

日本国内には、以下の3つの個人信用情報機関があり、それぞれ加盟者が異なります。

※元債権者の加盟先を確認すると確実です。

情報開示には、郵送やスマートフォンの専用アプリなどを利用します。機関によって手続き方法は異なるため、詳細はそれぞれの個人信用情報機関の公式WEBサイトを確認してください。

個人信用情報機関については、以下でも詳しく紹介しています。参考にしてください。
ブラックリストとは？掲載されたときの影響や確認方法について解説

4-2 夫婦でペアローンを組む

過去の借金の影響で経済状況に不安があり、単独名義のローンが組めない可能性が高い場合、ペアローンを使用することも1つの手です。ペアローンで債務整理経験者の方の借入金額の比率をなるべく少なくすれば、審査に通る可能性が上がるかもしれません。

ただし、ペアローンではどちらかが返済不能に陥ると、もう一人が住宅ローン債務全体を返済しなければならなくなります。ケガや病気、離婚などのリスクに備えておくことが大切です。また、夫婦の収入を整理した上で、無理なく返済できる借入額に抑えられるよう借入額を検討しましょう。

4-3 債務整理した金融機関には申し込まない

個人信用情報機関から債務整理の記録が抹消された後でも、債務整理をした金融機関で住宅ローンの申し込みをすることはおすすめできません。

金融機関は、信用情報のほかに独自の顧客データを保有しているケースがあり、この情報は年月が経過しても抹消されない可能性があるからです。そのため、金融機関にもよりますが、債務整理を行った金融機関とは再度契約することはかなり難しいでしょう。

これは金融商品の種類が異なる場合も同様です。例えば、金融機関のカードローンに対して債務整理を行った場合、同じ金融機関の住宅ローンは申し込めない可能性が高くなります。

また、金融機関が異なっても、保証会社が同じでは審査通過は難しいでしょう。なるべく審査通過の可能性を上げるためには、債務整理をした金融機関とこれから申し込み予定の金融機関、それぞれの保証会社を調べてみることをおすすめします。

ローン審査の履歴も個人信用情報機関に登録されますので、見込みの低い申し込みでのちのち不利にならないよう注意してください。

4-4 頭金を多めに用意する

住宅購入資金に対する頭金の割合を増やすことでも、住宅ローンの審査に通りやすくなります。頭金を増やすことで借入額が少なくなるためです。

前述の返済負担率にも余裕ができ、貯蓄が計画的にできるとアピールできるため、金融機関側からしても、よりリスクの低い顧客となります。

なお、住宅購入時の一般的な頭金の目安は、物件価格の20％程度です。仮に3,000万円の住宅を購入するのであれば、頭金は600万円程度となることが多いでしょう。

5.住宅ローン返済中の債務整理

返済中の住宅ローンが残っている場合に債務整理をすると、住宅ローンや家はどうなるのでしょうか。詳しく見てみましょう。

5-1 住宅ローンも債務整理可能

住宅ローンも、ほかの借金と同様に債務整理が可能です。ただし、住宅ローンを対象とする場合は家を手放すことになるケースがほとんどです。債務整理の方法別に3つのパターンを見てみましょう。

【任意整理】
住宅ローンそのものを任意整理の対象とすることはほぼありません。というのも、自宅が担保になっていることから、金融機関が任意整理に応じないためです。返済できなければ、自宅に設定されている抵当権が実行され、競売で自宅が売却されたのち借入金が回収されます。

また、住宅ローンの利息は低く、利息分をカットする任意整理の効果が薄いことも住宅ローンが任意整理の対象から外れる理由の1つです。任意整理を行う際は、住宅ローンはそのままに、そのほかの借金を整理することが一般的です。

【自己破産】
住宅ローン返済中に自己破産を行うケースでは、破産手続きの着手時点で住宅ローン債権者が有する抵当権が実行されます。そのため、破産手続開始決定が出される前であっても、住宅は競売により売却されます。一方、住宅ローンを完済している場合で、不動産も破産手続きでの清算の対象です。

破産手続開始決定が出された時点で破産者が（住宅ローンの負担がない）不動産を所有しているときは、破産管財人が破産者の不動産を管理処分することになります。

破産管財人とは、破産手続きにおいて破産者の財産を管理処分する者のことをいいます。裁判所は、破産手続開始決定時に、外部の弁護士を破産管財人として選任します。破産管財人は、管理処分権に基づいて、破産者の有する不動産を新しい買主に売却をします。売却により換価した金銭は、各債権者に配当されます。

【民事再生（個人再生）】
個人再生の住宅ローン特則の制度を利用すると、住宅ローンはそのままにほかの債務を圧縮できます。詳細は後述します。

5-2 自宅が共同名義の場合の自己破産

自己破産するケースでは、共同名義の場合であっても家がまとめて売却される可能性があります。

ローン完済前の不動産には、住宅ローン債権者の抵当権が設定されています。住宅ローンの契約には、抵当権を実行できる事由がいくつか設定されており、そのうちの1つが破産や個人再生手続きの開始です。そのため、自己破産の手続きを始めた時点で、家を売却するための競売の準備が始まります。

これはペアローン、親子ローンなど、共同名義の住宅の場合も同じです。一般的には、ローン約定上、連帯債務者の破産は、破産者ではない他方の共同名義人（債務者）との関係でも、期限の利益喪失事由に形式的に該当します｡

最も、事実上は、従来どおり他方の共同名義人（債務者）が約定通り払い続ければ、債権者にも特段の損害はなく、競売申立てまではされない可能性があり得ます。

ただ、例えば、他方の共同名義人（債務者）が高齢で無職ということであれば、別の保証人を立てるように求められたり、ローン残高の一括返済を求められる可能性があります｡

法的に、期限の利益喪失条項に該当することを避けるのであれば、個人再生に切り替えるか、借り換えをして債務者を交代させるしかありません｡

破産をする場合の現実的な対処としては、債権者と事前交渉して、破産はするが、他方の共同名義人（債務者）が約定通りローンを支払い続けるので、一括請求を避けてほしいと事前に説明して理解を求めておくことになります。

6.住宅ローン特則を利用すれば自宅を残して債務整理できる

個人再生には、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）という制度が用意されています。これは、簡単にいうと住宅ローンをそのまま支払い続けることで、自宅を手放さずに済むというものです。自宅に住みながらほかの債務を圧縮できるため、経済的メリットが非常に大きいといえます。

一方で、住宅ローン特則では住宅ローンはそのまま残ります。そのため、そもそも住宅ローンが理由で経済状況が悪化しているケースなどではあまり効果がありません。住宅ローンの支払いそのものは問題ないものの、そのほかの借金のせいで困窮している場合などに、効果が高いといえます。

なお、個人再生の手続きは、住宅ローンを滞納して債権者の競売手続きが始まっているケースでも利用できることがあります。ただし、この場合、個人再生の申立てには期限があるため、弁護士に相談の上手続きが可能か検討しましょう。

7.事故情報が抹消されれば住宅ローンが組める！弁護士に相談して事前準備と資金計画を立てよう

債務整理とは、法的手段を利用するなどして借金を整理する方法です。債務整理を行うと個人信用情報機関に情報が登録されますが、記録の保存期間を過ぎれば住宅ローンの借り入れはできます。

また、住宅ローン返済中でも債務整理は可能です。任意整理または個人再生の手続きを行う場合は住宅ローンを支払いながら住宅を残すこともできるため、状況に応じて適した手段を検討しましょう。しかし、最適な選択肢を検討し手続き・交渉を行うのは、専門的知識がないと難しいのが現実です。

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