立ち退きを求められたらどうする？確認すべきこと、初動の対応方法を解説

1. 立ち退き要請とは何か？—その背景と法的基礎

1-1 立ち退き要請とは何か

ある日突然、大家や管理会社から「契約を更新しない」「建物を取り壊すので退去してほしい」といった立ち退きの通知が届くことがあります。このような事態に直面したとき、多くの方が「これは法的に強制力があるのか」「すぐに出ていかなければならないのか」と不安を抱くことでしょう。

まず大前提として、借主が賃貸物件に居住または営業している場合、その契約関係は「借地借家法」という法律によって規定されています。この法律は、特に借主（賃借人）の権利を手厚く保護するために設けられており、貸主が一方的に立ち退きを強制することは基本的にできません。

借地借家法において、建物の賃貸借契約には大きく分けて2種類があります：

普通借家契約：契約期間が満了しても自動的に更新され、借主の同意なく退去を強制されることはありません。更新拒絶や解約には「正当事由」が必要です。

定期借家契約：あらかじめ定めた期間で契約が終了し、原則として更新はありません。ただし、貸主には説明義務があり、これを怠れば無効とされることもあります。

「正当事由」とは、例えば以下のような事情が総合的に認められた場合に限られます：

• 貸主が自ら使用する緊急性がある
• 建物が著しく老朽化していて取り壊しが必要
• 借主に契約違反がある（家賃滞納、無断転貸など）
• 借主の退去による損害が軽微である
• 立ち退き料など一定の補償が提示されている

このように、借主の同意なしに契約を解約し立ち退かせるには、法律上の厳しい条件が課されています。

本コラムでは、住宅や店舗の借主が立ち退き要請を受けたとき、どのように自分の権利を守り、適切に対応していくべきかを、弁護士の視点から具体的に解説していきます。

2. 住居の借主が直面する立ち退き問題

2-1 契約形態の確認と対応の第一歩

自宅として借りている住宅に対して、ある日突然「契約を更新しない」「退去してほしい」と告げられたら、誰でも動揺するのは当然です。しかし、このような要請があったとしても、すぐに退去しなければならないとは限りません。借主には法律で守られた権利があり、適切に対処することで不利益を回避できる可能性があります。

まず確認すべきは、「契約の種類」です。住居用の賃貸借契約は、一般的に以下のどちらかに分類されます。

2-2 普通借家契約における保護

これは現在、住居用物件で最も多く見られる契約形式です。この場合、契約期間が満了しても自動的に更新されるため、貸主が更新を拒否したり契約を解約するには“正当事由”が必要です。単に「建物を売却したい」「家族を住まわせたい」といった理由だけでは不十分で、借主の生活への影響や契約の継続年数なども考慮されます。

正当事由が認められない限り、借主は退去する義務を負いません。仮に正当事由が一定程度認められたとしても、借主の不利益が大きい場合には、立ち退き料などの補償金が必要となります。

2-3. 定期借家契約における注意点

一方、近年増加しているのが「定期借家契約」です。これは更新が前提とされていない契約であり、契約期間の満了とともに終了するのが原則です。貸主側にとっては、明け渡しを予定通り実現しやすいというメリットがあります。

ただし、定期借家契約は借主にとって不利になりやすいため、締結にあたっては、貸主に「書面による説明義務」が課されています。これがなされていない場合、定期借家契約は成立しません。

突然の立ち退き要請に直面した際、まずは「自分の契約がどのタイプか」を確認することが重要です。そして、そのうえで退去要請が法的に妥当かどうかを判断する必要があります。

次章では、住居ではなく、飲食店や小売店など事業用の借主が直面する立ち退き問題について詳しくご説明します。

3. 店舗・事業所の借主が直面する立ち退き問題

3-1 事業用物件における影響の大きさ

飲食店、小売店、美容室、学習塾など、事業用物件において立ち退きを求められた場合、その影響は住居以上に深刻になることがあります。なぜなら、事業の場所が失われることは、収益の減少、顧客の喪失、従業員の離職、移転コストなど、経営全体に多大な損失をもたらすからです。

また、店舗の立地条件や認知度、顧客層との距離感などは、事業の成功に直結するため、単純に「別の場所を探せばよい」というものではありません。

3-2 普通借家契約での立ち退き対策

事業用物件であっても、「普通借家契約」であれば住居用と同様に借地借家法の保護を受けます。そのため、契約期間の満了や更新拒絶、途中解約で立ち退きを求める場合には、貸主側に“正当事由”が必要です。

たとえば、貸主が「建物を取り壊して再開発する」と主張しても、借主側がその場所で長年にわたって事業を営み、他に代替物件がない場合などは、簡単には正当事由として認められないこともあります。

また、裁判所はしばしば「立ち退き料の提示があるかどうか」も判断材料としています。これは、借主の被る損失が大きい場合、金銭的補償によって正当事由を補完する趣旨です。

3-3. 定期借家契約のチェックポイント

事業用でも「定期借家契約」が利用されるケースがあり、この場合、期間満了により契約は終了します。ただし、借主の合意のもとで事前に書面と説明をしている必要があるため、契約内容をよく確認することが不可欠です。

3-4. 立ち退き料の交渉戦略

事業用物件で立ち退きを受け入れる場合、営業補償や移転費用などを含めた「立ち退き料」の交渉が極めて重要です。交渉の際には、過去の売上や来店実績、内装・設備投資の状況、移転先の確保難易度などを整理し、できる限り客観的資料を揃えることが効果的です。

事業主としての立ち退きは、単なる物理的移動では済まされません。経営継続の観点から、法律と実務の両面で慎重な対応が求められます。

次章では、実際に立ち退き要請を受けた際に「最初にやるべきこと」、すなわち初動対応のポイントについて解説していきます。

4. 立ち退き要請を受けた際の初動対応

4-1 契約と通知内容の確認

立ち退き通知を受け取った瞬間、多くの方は不安や怒り、焦りなどさまざまな感情に襲われます。しかし、そのようなときこそ、感情に流されず冷静に行動することが重要です。立ち退き問題においては、「初動対応」がその後の交渉や裁判の結果に大きく影響します。

ステップ1：契約内容の確認

まず最優先で行うべきは、現在の賃貸借契約の内容を確認することです。特に注目すべきポイントは以下の通りです：

• 契約形態（普通借家契約か定期借家契約か）
• 契約期間と更新の有無
• 解約や更新拒絶に関する条項
• 原状回復義務や立ち退きに関する規定

これらを確認することで、「そもそも貸主の通知は法律上の根拠に基づくものなのか」という点を把握できます。

4-2. 不備のチェックと交渉の構え

ステップ2：通知書・文書の内容を精査

立ち退きの通知書には、法的に求められる記載内容が存在します。たとえば、定期借家契約であれば、期間満了の1年前〜6ヶ月前までに通知する必要があるなど、時期的な要件が必要になる場合があります。

通知文に記載されている理由、時期、補償の有無などを確認し、不備がないか精査しましょう。内容に曖昧な点がある場合は、それだけで立ち退きの請求が認められない可能性もあります。

4-3. 感情に流されない対応

ステップ3：交渉を急がない

通知を受けた直後に「すぐに退去してほしい」「立ち退き料を払うから早めに決めて」などと持ちかけられることがありますが、その場ですぐに同意しないことが大切です。

一度「退去に同意する」と明言してしまうと、後から撤回が難しくなります。弁護士など専門家に相談し、自身の立場を正確に把握したうえで判断しましょう。

4-4. 記録と証拠の収集

ステップ4：記録と証拠を残す

交渉ややりとりは、できるだけ文書やメールで残すようにし、口頭でのやりとりも記録しておくことが肝要です。のちのトラブルや裁判で「言った・言わない」の争いを防ぐ証拠になります。

立ち退き問題は、最初の対応を誤ることで交渉力を失い、補償を受けられなくなったり、契約上の権利を放棄してしまうことにもつながります。したがって、通知を受けたらまず「慌てずに情報を整理する」「専門家に相談する」ことを心がけてください。

次章では、立ち退き問題の対応を弁護士に依頼することのメリットと、どのような支援が受けられるのかを詳しく解説していきます。

5. 弁護士に相談・依頼するメリット

5-1 法的立場の明確化と戦略立案

立ち退き要請を受けた際、「これって本当に出ていかなきゃいけないの？」「どう対応したら損をしないの？」と不安になるのは当然です。契約書を見ても難しい言葉が並び、貸主からは強く退去を迫られ…そんな状況で一人で判断するのは非常に危険です。

そうしたときこそ、法律の専門家である弁護士の出番です。弁護士に相談・依頼することで、借主としての権利を守りながら、冷静で戦略的な対応を取ることが可能になります。

まず、弁護士は契約書や通知書、これまでのやりとりを丁寧に分析し、借主の法的な立場を明確に整理します。たとえば次のようなポイントを確認します：

• 正当事由が存在するか
• 通知の内容や方法が法的に有効か
• 定期借家契約の要件がきちんと満たされているか
• 借主が主張できる損害や補償は何か

これにより、「退去する必要はない」「立ち退き料を請求できる」といった判断の根拠がクリアになります。

5-2 交渉代理による安心と有利な条件

弁護士に依頼する最大のメリットの一つは、貸主や不動産会社との交渉を代理してもらえる点です。借主が直接交渉に臨むと、感情的な対立や圧力を受けやすくなりますが、弁護士が間に入ることで冷静かつ対等な交渉が可能になります。

また、交渉記録や合意内容を適切に文書化し、トラブルの火種を未然に防ぐことも弁護士の重要な役割です。

5-3 合意書の作成と契約書チェック

退去や立ち退き料について合意に至った場合でも、その内容を正確かつ有利な形で文書化することが非常に重要です。弁護士は、以下のような条項についても専門的にチェックします：

• 明渡しの期限と条件
• 立ち退き料の金額と支払時期
• 原状回復の範囲
• 将来の紛争予防のための条項（免責・和解など）

不利な内容に気づかずサインしてしまうリスクを回避するには、法的な目線が不可欠です。

5-4 訴訟・調停への備え

交渉が決裂して訴訟に至った場合でも、既に事情を把握している弁護士がいればスムーズに訴訟対応が可能です。また、裁判以外にも「調停」や「仮処分」などの手続きを適切に選択・活用することができます。

「この立ち退きは本当に妥当なのか？」「交渉して補償を引き出したい」「裁判は避けたいけど納得できない」――そうした思いを抱えたときこそ、弁護士への相談は借主にとって大きな味方になります。

次章では、これまでのポイントを総括し、借主が「納得のいく解決」に向けてどう行動すべきかを解説します。

まとめ

6-1. 正確な情報収集と冷静な判断

立ち退き問題は、単なる不動産トラブルではありません。それは、ときに住まいや生活の基盤を揺るがし、ときに長年続けてきた事業の継続を危うくする、極めて深刻な問題です。特に借主にとっては、通知を受けた瞬間から不安と混乱に包まれ、どう行動すればよいのか分からず、焦る気持ちが先行しがちです。

しかし、これまでの章でお伝えしてきたとおり、借主には法律で守られた強い権利があります。そして、状況を整理し、適切に対応すれば、「一方的に追い出される」という最悪の事態を避けることは十分可能です。

まずは、契約書や通知書の内容をしっかり確認し、法的に正当な立ち退き理由があるのかを見極めることが大切です。通知が不備のあるものであったり、契約形態が借主に有利なものであれば、そもそも立ち退き自体が成立しないケースも多く存在します。

また、立ち退き料の交渉においても、損害の証明や補償の根拠を具体的に示すことで、納得のいく金額を引き出す可能性が高まります。

6-2. 専門家と進める納得の対応

特に重要なのは、弁護士に相談・依頼することです。弁護士は、借主の立場を法律的に分析し、貸主との交渉を代理で進めることで、冷静で対等なやり取りを実現します。また、合意書の作成や、税務処理の確認など、法的・実務的なリスクを幅広くカバーできます。

「納得して退去する」「補償を得て再出発する」「裁判で争って権利を主張する」——どの道を選ぶにしても、専門家の支援を得ながら進めることが、後悔しない選択につながるのです。

6-3. 将来への備えと早期相談のすすめ

今後、賃貸契約を結ぶ際には、「定期借家契約かどうか」「更新時の条件」「解約条項や明渡し条項の記載」など、将来的なリスクに備える目を持つことも重要です。

立ち退き問題は、事前の対策と冷静な対応、そして信頼できる専門家との連携によって、大きな損失を防ぎ、前向きな解決へと導くことができます。

最後に、立ち退き要請を受けたすべての方へお伝えしたいのは、「ひとりで悩まないでください」ということです。悩みを共有し、法的に適切な支援を受けることで、状況は大きく変わります。

もし今まさに立ち退きの問題でお困りであれば、ぜひ一度、私たち弁護士にご相談ください。あなたの生活と事業、そして未来を守るために、力になれることが必ずあります。