店舗(テナント)の立ち退き料の相場は?計算方法や交渉の方法は?

「建物が老朽化しており建て替えるために退去してほしい」といった理由で突然立ち退きを求められ、戸惑っている方もいるでしょう。借りている物件で事業を営んでいる場合、移転費用の負担や客離れのリスクなどに不安を抱くのは自然なことです。

本記事では、店舗（テナント）からの立ち退き問題に直面した経営者に向けて、賃貸借契約における立ち退きについての基礎知識や業種別の立ち退き料相場・過去の判例、立ち退き料の内訳について解説します。店舗に焦点を当てた情報をまとめて把握できるので、今後の準備や交渉をどのように進めるべきか、具体的にイメージできるようになるでしょう。

【この記事で分かること】

• 業種ごとの立ち退き料の相場と、過去の裁判事例
• 立ち退き料に含まれる「営業補償」や「借家権」の計算方法
• 貸主から適正な立ち退き料を引き出すための交渉ポイント

店舗（テナント）からの立ち退きを要請されたらどうする?

貸主から立ち退きを要請されても、慌てる必要はありません。

大前提として借主の権利は、借地借家法という法律により強く保護されています。そのため、貸主が賃貸借契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、一方的な通知だけでは認められず、正当の事由が必要です。

つまり、貸主側の立ち退き理由に妥当性があると認められない限りは、借主を無理やり退去させることはできないのです。また立ち退き要請の通知書が届いたからといって、即座に出ていく義務もありません。まずは落ち着いて、貸主の主張を確認することから始めましょう。

正当の事由と立ち退き料の関係

貸主との立ち退き交渉において最も重要なキーワードが「正当の事由」です。これは「貸主が契約を終了させたい理由に、妥当性があるのかを判断する基準」のことです。

具体的には、以下のような要素を総合的に考慮して判断されます。

• 貸主が建物使用を必要とする事情
• 借主が建物使用を必要とする事情
• 建物の利用状況
• 建物の現況

ここで重要になるのが立ち退き料です。

借主は生活や事業の拠点として物件を借りていることが多く、店舗を利用できなくなってしまうことへの影響が大きいです。そのため老朽化や自己使用などの貸主側の事情だけでは、借主を追い出すための妥当性として不十分と判断されることがあります。この足りない妥当性を補完する役割を果たすのが、立ち退き料なのです。つまり貸主の正当の事由が弱いほど、立ち退き料で補完する必要があり、金額は高くなるという関係にあります。

こうした背景から、店舗からの立ち退きを要請された場合、借主はまず正当の事由の内容を確認し、その強弱（具体性と緊急性、妥当性）を適切に把握し、交渉へと進む必要があります。

店舗（テナント）の立ち退き料の相場

結論からいうと、立ち退き料に厳密な相場は存在しません。なぜなら、立ち退き料は正当の事由の強弱や個別の店舗ごとの事情によって大きく変動するためです。

しかし業種による大まかな傾向はあるため、目安として把握することは可能です。例えば場所が変わっても営業への影響が少ない業種と、その場所に顧客が付いている飲食店やクリニックなどでは、立ち退き料に含めるべき金額に大きな差が出ます。

以下はあくまで借主自身が交渉を行った場合の相場の目安となりますが、業種ごとの一般的な傾向を表にまとめました。

業種	立ち退き料の目安 （借主交渉の場合）	傾向
事務所（オフィス）	家賃の6カ月～3年分程度	比較的低額になりやすい
飲食店	500万円～数千万円	営業補償が重視される
小売店	300万円～1.5億円	業態により大きく異なる
診療所・クリニック	5,000万円～数億円	移転コスト・設備費がかさむため高額化しやすい

ここからは、業種ごとの具体的な特徴と実際に裁判で争われた事例を紹介していきます。

事務所（オフィス）の立ち退き料の相場と過去の判例

事務所の立ち退き料相場は、賃料の数年～3年分が目安です。飲食店などと比べて場所と顧客の結びつきが弱く、営業補償よりも移転費用が中心となるためです。ただし一口に事務所（オフィス）といっても、業界によっては事情が異なるため、弁護士へ適切な試算を依頼することをおすすめします。

一方、レンタル・シェアオフィスの立ち退きには注意が必要です。個室ブースなど独占利用があれば借地借家法が適用される可能性がありますが、フリーアドレスの場合には保護の対象外となる場合があり、そもそも立ち退き料をもらえない可能性もあります。

事務所（オフィス）の立ち退き料が約3,000万円になった判例（東京地判平19・8・9）

項目	内容
物件概要	外苑前駅近くの店舗兼事務所（本館築45年・別館築35年）
貸主の主張	建物の老朽化、および敷地の高度利用（ビル建設）のため
賃料（月額）	不明（立地は好条件）
判決結果	3,034万円（申出額は2,031万円）

本件では、貸主が提示した約2,000万円の立ち退き料では不十分として、裁判所は約1,000万円の上乗せを認めました。その理由は、貸主が主張する土地を有効活用したいという目的自体は理解できるものの、今すぐ建物を解体しなければならないほどの緊急性は認められなかったためです。

一方で、借主（不動産業）は43年もの長きにわたりその場所で営業しており、移転による影響は無視できないものがあります。しかし近隣への移転事態は可能であるとして、立ち退き料による補完によって正当の事由を補えると判断されました。ちなみに立ち退き料の算出に当たり、比準価格が高すぎたり通常あまり用いられない方式で算出されたりしている借主の鑑定評価書が問題視されていました。

事務所（オフィス）の立ち退き料が約1,500万円になった判例（東京地判平21・2・24）

項目	内容
物件概要	会社事務所として使用
貸主の主張	建物の老朽化、および敷地売却による事業資金の調達
賃料（月額）	6万3,000円
判決結果	1,512万円

月額家賃の約240カ月分（実に20年分相当）という高額な立ち退き料が認定されたケースです。主な要因は、貸主側の立ち退き理由が資金繰りのための敷地売却という一方的な経済的事情のため、正当の事由が弱いと判断されたことにあります。また、立ち退きによって安く借りられているという既得権益を失うことや、貸主が借主に不誠実な行動を取っていたことなども重視されました。

これらの事情を総合的に考慮し、結果としてこのような高額算定に至りました。

飲食店の立ち退き料の相場と過去の判例

飲食店の立ち退き料相場は、1階路面店で1,000万～1.5億円、上層階などで500～1,000万円程度と比較的高額になる傾向にあります。

飲食店の場合、以下のような理由から場所と事業が密接に結びついていると見なされます。

• 近隣に住んでいる常連客が多く、移転により距離が離れてしまうと客離れのリスクがある
• 厨房設備や内装に多額の投資をしている
• 飲食店の経営状況が、借主の生活基盤に直結している

そのため立ち退き料には移転費用の他に、手厚い営業補償が含まれることが多く、結果として高額化しやすいです。

飲食店の立ち退き料が4,600万円になった判例（東京地判平24・4・17）

項目	内容
物件概要	中央区日本橋のビル（築50年超）にある中華料理店
貸主の主張	建物の老朽化による、高層ビルへの建て替え（有効利用）
判決結果	4,600万円（申出額は2,988万円）

貸主の建て替え計画の合理性を認めつつ、借主の経済的損失を考慮し、立ち退き料で補うことで正当の事由を認めたケースです。裁判所は、当該建物の老朽化や経済的な不適応を認め、貸主が進める高層ビルへの建て替え計画には一定の合理性があると判断しました。つまり、建物の有効利用のために立ち退き自体はやむを得ないという判断です。

しかし、借主が店舗を移転することにより顧客損失といった不利益を被ることは無視できず、貸主が当初提示した約3,000万円の立ち退き料では不十分とされました。日本橋という好立地における借家権価格（約3,500万円）が非常に高く評価されたことに加え、移転に伴う営業補償（約740万円）などが加算され、結果として4,600万円もの立ち退き料が定められました。

飲食店の立ち退き料が1億3,000万円になった判例（東京地判平27・3・6）

項目	内容
物件概要	新宿区歌舞伎町のビル（築約50年）にある居酒屋チェーン店舗
貸主の主張	建物の老朽化、耐震基準未達、および土地の高度利用
判決結果	1億3,000万円（申出額は6,690万円）

こちらも、立ち退き料の提供により正当の事由の補完が認められたケースです。この事例では、貸主側が主張する建物の老朽化や耐震基準を満たしていないという状況から、建て替えの必要性が強く認められ、他のテナントも既に退去済みという事情も考慮されました。また借主はチェーン展開している企業であり、この場所でなければ経営が成り立たないという場所への固執性は、比較的低いと判断されました。

当初借主は6億4,400万円もの立ち退き料を主張しましたが、借家権を算出し直したところ1億3,800万円であったため、明け渡しによる営業補償や内装設備の破棄が余儀なくされた事情を踏まえて、高貸主の提示額の約2倍に当たる額な立ち退き料を定めました。

小売店の立ち退き料の相場と過去の判例

小売店の立ち退き料相場は300～600万円程度が一般的ですが、コンビニやドラッグストアなどの大型チェーンや好立地店舗の場合、7,000万～1.5億円程度が目安です。

また同じ小売店でも、スーパー・コンビニは土地と営業の結びつきが比較的弱いと判断されやすく、補償額が高額化しにくい傾向にあります。

一方、地域密着型の商店は飲食店同様、地元客との結びつきが強いため、移転による損失が重視されるケースもあります。また家族経営の場合は生活基盤にもなっている点が考慮され、休業補償が上乗せされることもあります。

小売店の立ち退き料が5,000万円になった判例（東京地判平21・10・8）

項目	内容
物件概要	リサイクルショップ（小売店）
貸主の主張	建物の老朽化、および土地の高度利用（再開発計画等）
判決結果	5,000万円（申出額は3,800万円）

本件では、貸主側が当初から3,800万円という比較的高額な立ち退き料を提示していましたが、裁判所はそれでも不十分であると判断し、さらに1,200万円の上乗せを認めました。

その理由は、借家権価格や借主の店舗の売り上げが8,000万円を超えており、借主がその場所で営業を継続する必要性が極めて高いと認められたためです。借主が他の場所へ移転し、同程度の営業利益を確保するためには、貸主の提示額を超える十分な補償（5,000万円）が必要であると結論付けられました。

小売店の立ち退き料が約3,200万円になった判例（東京地判平成26・12・19）

項目	内容
物件概要	台東区にある釣具用品店（築43年）
貸主の主張	建物の老朽化・耐震性不足により建物が朽廃しており使用不可能
判決結果	3,237万3,000円（申出額は1,000万円）

この裁判の争点は、建物の老朽化を認めるかどうかです。裁判所は「耐震改修の勧告は受けているが、直ちに使用不可能とはいえない」として、貸主の言い分を退けました。

しかし、建物の寿命が残りわずか2年程度であることも事実でした。そこで裁判所は借主も一定のリスクは負うべきという公平な観点を取り入れつつも、借主が実際に移転するために必要な費用を優先して採用。その結果、貸主が提示した1,000万円の約3倍に当たる金額が適正な立ち退き料として認定されました。

診療所・クリニックの立ち退き料の相場と過去の判例

診療所・クリニックの立ち退き料相場は、他業種に比べて高い傾向にあり、1～2億円程度になるケースも珍しくありません。ただし導入している医療設備や内装のグレードなどによって費用は大きく変動するため、あくまで目安とお考えください。

立ち退き料が高額になる主な理由としては、地域医療との結びつきと莫大な設備投資が挙げられます。特に患者が通い続ける理由が場所と密接に関係しており、移転による患者離れのリスクが高いことも、立ち退き料高額化の要因です。またX線機器や歯科ユニットなどの精密機器の移設・再調整費用、保健所の基準を満たすための特殊な内装工事に多くの費用がかかることも要因と考えられます。

歯科医院の立ち退き料が2,200万円になった判例（東京地判平23・2・22）

項目	内容
物件概要	東京都港区赤坂のビル（築30年）にある歯科医院
貸主の主張	テナントの大半が退去済みで、建て替えによる有効活用が必要
判決結果	2,200万円（申出額と同額）

この事例では、貸主の請求が全面的に認められ、貸主が当初提示した2,200万円での決着となりました。裁判所は、築年数や周辺状況、多くのテナントが既に退去している事実から、貸主による建て替え・有効活用の必要性を認めました。

一方で借主についても、診療を継続する必要性は認めつつも、代替物件での営業は不可能ではないと判断。その結果、移転にかかる実費や損失を積み上げた金額として、2,200万円が適正な補償額であると認定されました。

歯科医院の立ち退き料が6,000万円になった判例（東京地判平25・1・25）

項目	内容
物件概要	都心部のビルに入居するクリニック
貸主の主張	建物の老朽化、および新所有者による再開発計画
判決結果	6,000万円（申出額と同額）

この物件は、立ち退き交渉中に所有者が変わり、状況が一変した事例です。裁判所は、旧賃貸人の段階では具体的な建築計画がないとして立ち退きを認めませんでしたが、新賃貸人が耐震診断報告書に基づいた合理的な開発計画を提示したことで正当の事由を認めました。

立ち退き料については、内訳を細かく分析した結果、合計6,000万円の支払いが適正であると判断。開発計画の具体性と安全性の確保が立ち退き認定の決め手となったケースです。

店舗（テナント）の立ち退き料の内訳

先述した通り、一口に店舗（テナント）の立ち退き料といっても、その中身は概算での一括評価で決まるものではありません。主に以下の3つの要素を積み上げて計算されます。

1. 新店舗への移転費用
2. 営業補償
3. 借家権を失うことへの対価（借家権消滅の対価）

これらを漏れなく計算して提示することが、適正な金額を受け取るための鍵となります。

新店舗への移転費用

一つ目の要素は、物理的に場所を移動するためにかかる費用です。見積書などで客観的に証明しやすいため、申し出額が少ない場合は比較的増額が認められやすい項目です。

移転費用には、以下の項目が含まれます。

• 引っ越し代： 什器、在庫、設備の運搬費用
• 新店舗の契約費用： 礼金、仲介手数料、保証金など
• 内装・設備工事費： 旧店舗と同等の機能を備えるための工事費用
• 広告宣伝費： 移転を顧客に知らせるためのDM作成費や看板設置費
• 原状回復費用： 退去時の内装解体・原状復旧費

営業補償

立ち退きによって発生する、営業上の損失を補填する費用も請求に含めましょう。特に店舗の場合、休業期間だけではなく移転後の客離れも考慮する必要があります。代表的な項目は以下の通りです。

• 休業補償： 引っ越しや工事のために営業できない期間の利益
• 得意先喪失補償： 移転により常連客が離れ、売上が以前の水準に戻るまでの差額
• 人件費補償： 休業中も従業員に支払わなければならない給与や手当
• 固定費： 休業中も発生するリース料や保険料など

借家権を消失する対価

借家権とは、その場所を継続して借りる権利のことです。貸主の都合でこの権利を失うので、その対価として補償が求められます。

計算方法は専門的になりますが、主に以下の4つの方式が用いられます。

（1）差額賃料方式

計算式：（移転先の適正賃料 － 現在の実際の支払賃料） × 一定期間

（2）割合方式

計算式：建物価格 × 借家権割合（地域により30～40%など）

（3）収益価格控除方式

計算式：自用としての土地建物価格 – 借家としての土地建物価格

（4）比準方式

近隣の借家権の取引事例と比較して算出する方法

どの方式で借家権価格を算出するのかによって、立ち退き料が変わる場合もあるため、内訳をしっかりと確認する必要があります。

借地に店舗を所有している場合の内訳

これまで解説したのはテナントの場合の立ち退き料です。もし、土地を借りて自分で建てた店舗を所有している場合は内訳が以下のように変わります。

• 新店舗への移転費用
• 営業補償
• 借地権の補償
• 建物の買い取り費用

特に借地権の価格は高額になりやすいため、計算はより慎重に行う必要があります。借地権の計算方法や建物の買い取り費用については、以下の記事で詳しく解説しているので、該当する方はぜひご確認ください。

借地権の立ち退き料相場と計算方法はこちら

店舗（テナント）の立ち退き料を増額するための交渉ポイント

「立ち退き料は出せないといわれた」「引っ越し代程度しか提示されていない」など、貸主からの提示額に納得がいかない場合は、安易に立ち退き合意書にサインをしてはいけません。正当な権利への補償を得るために増額交渉を行う必要があります。

ここでは、立ち退き料を適正額まで引き上げるための重要なポイントを2つご紹介します。

貸主の正当の事由が弱いと反証する

立ち退き料は正当の事由の不足分を補うものです。貸主の正当性が弱いと証明できれば、その分だけ増額の可能性が高まります。

まずは以下をチェックし、正当の事由を正しく判断しましょう。

• 老朽化の真偽：補修で済まないか?耐震データはあるか?
• 計画の具体性：設計図や資金計画はあるか?
• 必要性の比較：貸主と借主の必要性はどちらが重いか?

例えば、建て替えといいつつ計画が白紙であれば緊急性は低く見なされます。また貸主の身内の利用よりも借主の生活基盤（店舗営業）が優先されることもあります。具体的な根拠を持って反証することが増額への近道です。

弁護士に依頼する

立ち退き問題に強い弁護士に依頼するメリットは、主に以下の3点です。

• 正当の事由の分析：貸主の主張の弱点を法的に見抜く
• 適正額の算出：判例に基づいた根拠ある金額を提示する
• ストレスの軽減：交渉を丸投げし、本業に専念できる

立ち退き交渉は、法律知識と交渉力が結果を左右します。営業を続けながら貸主と交渉をしたり資料を集めたりするのは容易ではありません。

特に提示額が安すぎると感じた場合、交渉のプロを味方につけることが納得できる解決への近道です。

まとめ

店舗の立ち退き料に絶対的な相場はありませんが、判例や立ち退き料の内訳に基づいて計算すれば、受け取るべき適正額は見えてきます。しかし、営業補償や借家権などの複雑な要素を安易に見積もると、移転後の資金不足などを招きかねません。

大切なお店と生活を守るため、適正な補償の獲得は不可欠です。店舗への立ち退き要請でお困りの際はライズ綜合法律事務所へご相談ください。

弊所は不動産鑑定士と連携しており、根拠ある数値を厳密にシミュレーションし、妥当性の高い交渉を実現します。相談16,000件・解決3,000件以上の豊富な経験から、立ち退き料増額に向けた戦略を提案します。

ご相談は無料です。一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。

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