立ち退き問題における裁判とは?流れや期間・訴訟の手続きを解説

立ち退きについて話し合いを続けているものの、条件が折り合わず「このまま裁判になるのでは」と不安を感じている借主の方もいるでしょう。貸主から強い姿勢を示されると「裁判になったら不利なのでは」「費用や期間はどれくらいかかるのか」といった疑問が次々と浮かびます。またこれまでご自身の力で交渉を進めてきたものの「裁判に発展したら対応しきれないのでは」という懸念を抱く方も少なくありません。

こうした疑問や不安を抱く借主向けに、本記事では立ち退き問題が裁判に発展する具体的なケースや裁判の流れ、強制退去のリスクについて解説します。記事の後半では借主に有利な判決が下された実際の判例も紹介するので、ご自身のケースに当てはめながらご覧ください。

【この記事で分かること】

• どのような立ち退きトラブルが裁判に発展しやすいのか。 借主の契約違反を理由に争われるケースと、貸主都合で提訴されるケースの違い
• 立ち退き裁判は、提訴から判決まで1年程度かかるケースが多い（個別の事案によって異なる）
• 退去の判決が出た後も居座り続けるとどうなるか。強制執行の流れと借主が負担するリスクのある費用

立ち退き問題が裁判に発展するケース

立ち退きの交渉は、本来であれば貸主と借主の話し合いによって双方が納得する条件（立ち退き料や退去時期など）での合意を目指します。

しかしお互いの主張が平行線をたどり、話し合いでの解決が困難な場合、裁判（訴訟）に発展することも少なくありません。具体的にどのような状況で裁判になるのか、主なケースを見ていきましょう。

契約違反を理由に退去命令が出たケース

借主側に賃貸借契約の違反がある場合、貸主はそれを理由に契約の解除と退去を求めることがあります。

契約違反として挙げられる主な例は以下の通りです。

• 家賃を数カ月にわたり滞納している
• 大声や騒音などにより、近隣住民とトラブルを起こしている（迷惑行為）
• ペット飼育不可の物件であるにもかかわらず、隠れて動物を飼育している
• 貸主に無断で第三者に部屋を貸している（無断転貸）
• 貸主に無断で大規模な増改築を行っている

ただし上記のような違反があったからといって、貸主は直ちに契約を解除できるわけではありません。日本の法律では借主の権利が強く守られているため、契約解除が認められるには信頼関係の破壊があったかどうかが重要視されます。

信頼関係の破壊と認められるケース

借主の権利は、借地借家法によって強く守られています。そのため、契約書に記載された条項に違反した事実があっても、それだけで直ちに契約解除（立ち退き）が認められるわけではありません。住まいや営業拠点は生活の基盤であり、これを失うことは借主にとって重大な不利益となるため、軽微な違反での解除を制限しているのです。ここでポイントとなるのが判例上の「信頼関係破壊の法理」です。

これは、単なる形式的な契約違反にとどまらず、貸主と借主の間の信頼関係が維持できないほど破壊されたと客観的に認められる場合にのみ、解除が有効になります。具体的に、信頼関係が破壊されたと判断されやすい基準は以下の通りです。

違反内容	信頼関係破壊と認められやすい状況の例
家賃滞納	目安として3カ月以上の滞納が続き、催告しても支払う意思や誠意が見られない場合
無断転貸	貸主に無断で第三者に物件を貸して、是正勧告を受けても改善が見られない場合
用法違反	居住用マンションを貸主に断りなく営業用途で利用するなど、著しく契約と異なる利用をした場合

つまり一度の不注意や軽微な違反、あるいは注意されてすぐに是正したような場合、信頼関係の破壊まで至っていないと判断され、立ち退きを拒否できる可能性が高いです。しかし貸主がそれを認めない場合、裁判に発展する可能性があります。

貸主都合で立ち退きを要請されたケース

建物の老朽化による建て替えや、貸主自身が建物を使用したいといった貸主側の都合で立ち退きを求められるケースも多くあります。しかし、借主がその建物を使用し続ける権利は守られているため、原則として貸主の都合だけで一方的に借主を追い出すことはできません。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

”第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。”

このように、貸主からの解約申し入れには正当の事由が必要です。そして、正当の事由が不足している部分を補完し得るのが財産上の給付、つまり立ち退き料です。この正当の事由の有無や立ち退き料の金額について、貸主と借主で見解が一致せず、裁判で争うケースがあります。

※出典：e-Gov 法令検索.「借地借家法」.”第二十八条”.

https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090#Mp-Ch_3-Se_1-At_28 ,（参照2025-12-02）.

貸主都合の立ち退きに必要な正当の事由とは?

裁判において、立ち退き（契約更新の拒絶）が認められるかどうかの分かれ道となるのが、正当の事由の有無です。正当の事由とは、借主を退去させてもやむを得ないと認められる客観的な理由を指します。単に貸主が使いたいからという理由だけでは弱く、借地借家法に基づき、以下の5つの要素を総合的に比較・検討して判断されます。

（1）貸主と借主が建物を必要とする事情

貸主側の「老朽化による建て替え」「自己使用」などの事情と、借主側の「生活基盤の喪失」「営業継続の必要性」などを天秤にかけます

（2）賃貸借契約の経緯

契約期間の長さ、権利金や更新料の支払いの有無、これまでの家賃支払状況（滞納がないか）などを考慮します

（3）建物の利用状況

借主が建物を居住や営業の拠点として有効に使っているか、あるいは別宅があり使用頻度が低いかなどを確認します

（4）建物の現況

建物が物理的に限界を迎えており倒壊の危険があるのか、修繕すれば住めるのかといった老朽化の度合いを確認します

（5）財産上の給付（立ち退き料）の申し出

上記の要素だけでは正当の事由が不足する場合、貸主がそれを補うための立ち退き料を提示しているか、またその金額は妥当かが確認されます

正当の事由や立ち退き料の妥当性は個別のケースごとに判断されますが、過去の判例を参考にある程度傾向を知ることはできます。ご自身のケースで提示されている条件が本当に適正なのか迷ったら、専門知識を持つ弁護士へ相談するのがおすすめです。ライズ綜合法律事務所では、豊富な相談・解決実績があり、法的な知識と経験を基に適切なサポートを行います。ご相談は無料ですので、お気軽にご連絡ください。

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また正当の事由について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

立ち退きの正当事由とは?貸主からの解約の判例と借地借家法

立ち退きの要請から裁判までの流れ

では、実際に立ち退きを求められてから裁判で判決が出るまでには、どのようなプロセスをたどるのでしょうか。

ここでは、一般的な流れとそれぞれの段階にかかる期間の目安を解説します。

【借主の契約違反】催告・契約の解除

借主の契約違反（家賃滞納や用法違反など）が理由の場合、まずは貸主から口頭や書面で催告が行われます。これは違反の是正を求める通知で、家賃滞納であれば連帯保証人にも連絡が行くのが基本的な流れです。

この催告を無視し、状況が改善されない場合は、貸主は法的措置を見据えて内容証明郵便で契約解除通知を送付します。これにも応じない場合は、契約解除の主張を踏まえ、貸主は明け渡しを求める裁判の準備に入ります。

【貸主都合】立ち退きの通知・立ち退き交渉

貸主の都合（建て替えなど）で立ち退きを求める場合、法律上、契約満了の1年～6カ月前までに更新拒絶の通知を行わなくてはなりません。通知書には通常、立ち退き理由（正当の事由）、明け渡し希望日、そして立ち退き料の提示額が記載されています。借主はこの内容を確認し、条件に納得できなければ交渉を行います。

交渉の結果、双方が条件に納得すれば合意書を取り交わします。ここには解決金（立ち退き料）の額や支払時期、退去日が明記されます。合意書は法的効力を持つため、口約束と違う点がないかサインする前に入念な確認が不可欠です。

一方話し合いが決裂し、貸主がどうしても退去させたいと考える場合は、貸主は裁判所へ建物明渡請求訴訟を提起します。

裁判所に提訴される

交渉が決裂し貸主が提訴した場合、借主（被告）の元に裁判所から特別送達という特殊な郵便で封書が届きます。中には、貸主の言い分が書かれた訴状の副本と、第1回口頭弁論の日時を指定した期日呼出状が入っています。

これを受け取った時点で既に裁判は始まっており、無視をして欠席し、かつ答弁書を提出しない場合、貸主の言い分を全面的に認めたと見なされ、欠席判決のリスクが高まるので注意が必要です。第1回期日までに反論を記した答弁書を提出する必要がありますが、準備期間は短いため、早急に弁護士へ相談し対策を練ることが重要です。

口頭弁論

第1回口頭弁論は、訴状送達から約1カ月後に開かれます。原告（貸主）と被告（借主）が出廷し主張を行いますが、第1回に限り、事前に答弁書を提出していれば欠席しても主張したものと扱われる擬制陳述が可能です。

その後、約1カ月から1.5カ月に1回のペースで弁論が繰り返され、互いに書面での主張と反論、証拠提出を行い、争点を絞り込んでいきます。この過程で、裁判官から和解を打診されるケースが多いです。

これは判決による白黒の決着ではなく、互いに譲歩して解決を図る方法です。和解に応じるか徹底的に争うかは、提示された条件や勝訴の見込みを弁護士と慎重に検討して決定します。和解が成立すれば和解調書が作成され、裁判は終了します。

判決

和解に至らず審理が尽くされた場合、当事者尋問などを経て、裁判所が最終的な判決を下します。提訴から判決までは、事案によりますが1年程度かかるのが一般的です。

判決では「明け渡しの可否」「立ち退き料の金額」「訴訟費用の負担」などが命じられます。内容に不服がある場合は、判決書の送達から2週間以内に控訴の手続きを行う必要があります。

判決が出た後も立ち退きを拒否した場合は強制執行が行われる

裁判で建物を明け渡せという判決が確定した・和解調書で退去が決まったにもかかわらず、借主が居座り続けた場合はどうなるのでしょうか。

この場合、貸主は裁判所の力を借りて無理やり借主を退去させる強制執行の手続きをとることができます。

貸主が強制執行申立書を提出、明け渡しの催告が行われる

貸主が強制執行を行うと決めた場合、物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対し、強制執行申立書を提出します。

申し立てが受理されると約2週間後に執行官が物件を訪れ、借主に対して「○月○日までに退去しなければ、強制的に荷物を運び出します」という旨の明け渡しの催告を行います。これは執行前の催告で、最後通告のようなものです。

強制執行が行われる

催告期限を過ぎても退去しない場合、約1カ月後に強制執行（断行）が実施されます。執行官らが鍵を開けて立ち入り、荷物が全て外に運び出されます。

執行にかかった運搬・保管費用は借主負担となるのが一般的であるため、立ち退き料を得るどころか多額の負債を負う羽目になってしまうでしょう。そのため、強制執行に至る前に退去するのが望ましいです。

借主が有利の判決が下った過去の判例

ここでは、過去に借主有利の判決が下された判例を3つご紹介します。裁判ではどのような点が重視されているのか、確認してみましょう。

立ち退き料の増額が認められたケース（東京地判平2・1・19）

項目	内容
貸主の理由	建物の老朽化により建て替えを行いたい。借主以外は退去済みで、家賃収入と固定資産税に大差がなく、貸主がほぼ利益を得られていない状態である。
借主の事情	他に資産があり、生活には困窮していない
判決	立ち退き料 700万円で明け渡し （当初提示額の約2倍）

この事例は建物の老朽化を理由に、経済的に余裕のある借主に立ち退きを求めたケースです。

ポイントは、借主に十分な資産があり、引っ越しに困らない状況であっても、貸主の都合や資力にかかわらず適正な補償が必要という点です。裁判所は、固定資産税と家賃収入に大差がないことや、建て替えにあたり借主以外の退去が完了しているという貸主の切実な事情を考慮しつつも、借主が長年住み続ける権利（借家権）を重視しました。

結果として、貸主が当初提示した約358万円では不十分であり、その倍近くにあたる700万円を支払うことで、初めて立ち退き（正当の事由）が認められるという判決を下しました。

立ち退き自体を拒否できたケース（東京地判平22・5・18）

項目	内容
貸主の理由	借主の関連会社が破産したため損害を受けた 借主が無断で転貸（また貸し）や更新料の不払いを行った
借主の事情	貸主が転居先の連絡をしていなかったため、やり取りができない状況だった
判決	請求棄却（立ち退きなし） 信頼関係は破壊されていない

この事例は、貸主が借主の関連会社の破産や、連絡がつかない間に起きた無断転貸などを理由に、契約解除を主張したケースです。

裁判では、貸主側の主張は全て否定されました。関連会社の破産は、借主の会社とは無関係であり、正当な理由にはなりません。また無断転貸についても、借主が連絡を取ろうとしても貸主側が応じなかったという経緯があり、悪質ではないと判断されました。

形式上の違反があったとしても、実態として信頼関係が破壊されていないと裁判所が認めれば、契約解除は無効となり、そのまま住み続けることができると分かる判決です。

借主の契約違反が認められなかったケース（東京地判平23・4・14）

項目	内容
貸主の理由	無断で設備（造作）を設置したことは契約違反 即時の契約解除を求めた
借主の事情	設置したのは簡易なもので、撤去も容易である
判決	即時解除は無効 （別途、貸主の経営難を理由に372万円で解決）

この事例は、店舗の借主が無断で設備を設置したことを契約違反だとして、貸主が立ち退き料なしでの即時退去を求めたケースです。

重要な点は、細かなルール違反を理由にした無補償での明け渡しが認められなかったことです。裁判所は設置された設備が簡易で撤去も簡単であることから、信頼関係を破壊するほど重大な違反ではないと判断。

最終的に、貸主が深刻な経営難にあるという別の理由（解約申し入れ）で立ち退き自体は認められましたが、それには372万円という正当な立ち退き料の支払いが条件となりました。些細な違反であれば、権利は失われない可能性があることが分かります。

裁判を避けて交渉で解決する方法

裁判になれば白黒はっきり付くものの、先述の通り解決までには1年以上の期間がかかり、弁護士費用などの金銭的負担も大きくなりがちです。そのため、できるだけ裁判を避けて、交渉段階で有利な条件を引き出して和解することが、借主にとって有力な選択肢といえます。

ここでは、交渉で円満かつ有利に解決するためのポイントについて解説します。

立ち退き要請が来たら早めに弁護士へ相談する

立ち退き要請を受けたら、直ちに弁護士へ相談するのがおすすめです。特に相手が弁護士を付けている場合、知識や経験の差から、借主ご自身だけで対等に交渉するのは容易ではありません。「これが相場です」と低額な提示をされても妥当性を判断できず、そのままサインしてしまうリスクがあります。

弁護士に相談するメリットは、大きく以下の3点です。

• 適正な立ち退き料の算出：法的根拠に基づき、貸主の正当の事由を判断。請求可能な金額を試算できる
• 精神的負担の軽減：窓口を一任することで貸主からの連絡や裁判の重圧から解放される
• 戦略的な交渉：裁判になった場合の見通しを立て、現実的な解決ラインを探れる

早い段階で相談することで、判断材料を整理し、主導権を握った状態で交渉を有利に進められるでしょう。

相手の立場や状況を考慮した条件を提示する

交渉は一方的な要求の押し付け合いではなく、互いの譲歩によって成立します。借主の希望を通すためには、貸主側の事情（建て替え計画があるから早く退去してほしいなど）も考慮した条件を提示することが、合意への近道です。例えば、以下のような切り出し方が効果的です。

• 「退去時期を早める代わりに、立ち退き料を○○万円増額してほしい」
• 「立ち退き料とは別に新居の敷金・礼金や引っ越し費用などの初期費用を負担してほしい」
• 「増額が難しいなら、退去時の原状回復義務を免除してほしい」

相手に裁判で長引くよりもこの条件を飲んだ方が安く早く済むと思わせるような、戦略的な提案が解決のポイントです。

条件の根拠となる資料をきちんと提示する

「とにかくお金が欲しい」「なんとなく離れたくない」といった感情的な主張だけでは、貸主も納得しません。なぜその金額が必要なのか、なぜ退去が困難なのかを裏付ける客観的な根拠を示すことが重要です。

• 移転先候補の物件相場資料や見積書
• 現在の店舗内装費の領収書や減価償却資料
• 移転による営業損失（休業補償等）の試算表
• 近隣病院への通院が必要であることを示す診断書

これらの資料をそろえることで、こちらの主張に正当性が生まれ、貸主側も無視できない状況を作ることができます。

まとめ

立ち退き問題はこじれると裁判に発展し、解決までに長い期間と費用を要する恐れがあります。しかし早い段階で専門家のサポートを受ければ、裁判を回避したり十分な立ち退き料を獲得したり、納得のいく条件で解決できたりする可能性は高まります。まずはご自身の権利を正しく理解し、専門家にアドバイスをもらいながら交渉の準備をしましょう。

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