大家都合による退去時の立ち退き料の相場は?内訳や判例を紹介!

突然大家やオーナーから一方的に立ち退きを求められた場合、立ち退き料としてどのくらいの金額を受け取れるのでしょうか。全てを金銭で補うことはできないものの、長年住み慣れた家や苦労して軌道に乗せた店舗・オフィスを立ち退くのであれば、どの程度の立ち退き料が妥当といえるのか判断に迷ってしまうものです。

また立ち退きを迫られている方の中には「高齢で次の物件が見つかるか不安だ」「子供の学区を変えたくない」など、その物件を使用し続ける必要性が高い方も少なくありません。立ち退き交渉する際は、こうした事情や立ち退きにかかる実費などが適切に反映されるよう交渉を進めていく必要があります。

本記事では大家都合で退去を求められた方に向けて、立ち退き料の相場や内訳、交渉の大まかな流れ、過去の判例など、交渉に必要な知識を整理して解説します。

【この記事で分かること】

• 大家都合の立ち退き料の相場（賃貸：家賃6〜20カ月分程度、店舗：2〜4年分程度）
• 立ち退き料計算に含まれる費用の内訳（引っ越し費用、家賃差額、営業補償など）
• 立ち退き交渉の具体的な流れと円滑に進めるためのポイント

大家都合による立ち退き要請が来たらどうする?

大家から「自分で住みたい」「建て替えたい」などの理由で立ち退きを求められても、すぐに退去を決める必要はありません。原則として、借主の権利は借地借家法で強く保護されています。そのため普通借家契約の場合、大家側の一方的な都合で契約解除などをするには「正当の事由」が必要です。借地借家法第28条では、以下のように定めています。

（建物の賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
“第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。”

※出典：e-Gov法令検索.「借地借家法第二十八条」,（参照2025-11-06）.

つまり大家の都合だけでは立ち退きを強制できず、正当の事由を補う重要な要素として、立ち退き料の支払いが位置付けられているのです。

正当の事由とは?

正当の事由とは、裁判所が立ち退きを認めるかどうか判断する基準です。貸主と借主双方が建物を必要とする事情や賃貸借の経緯などを総合的に考慮して、有無を判断します。

大家・借主双方の事情を考慮した際、大家側の必要性の程度が低い場合、高額な立ち退き料を提示したとしても訴訟で負ける可能性があるため、任意交渉に際しても、立ち退き料が高額になりやすい傾向にあります。

具体的にどのようなケースで正当の事由の強弱が判断されるのか、その傾向を見てみましょう。あくまで一般的な傾向であり、実際の判断は個別の事情によります。

【大家に正当の事由が認められやすいケース】

• 建物が著しく老朽化しており、倒壊の危険がある
• 大家自身がそこに住む以外に選択肢がない
• 借主に家賃滞納や契約違反がある　など

【大家に正当の事由が否定されやすいケース】

• 単なる建て替えによる収益増や第三者への売却が目的
• 大家は他にも多数の不動産を所有しており、そこを使う必然性がない
• 借主が高齢者、病気、要介護者であり、転居の負担が大きい
• 子供の学区が変わるなど、家族の生活への影響が大きい
• 店舗やオフィスで、その場所でなければ事業の継続が困難である　など

大家都合の立ち退き料の相場はいくら?

立ち退き料は正当の事由を補完する役割を果たします。大家の建物使用の必要性の程度によって金額に変動があるため、いくらと相場が決まっているわけではなく、個別の事情に応じて決まります。

ただしご自身が大家と交渉をする前提の場合「おおよそこのくらいで着地することが多い」という目安を基にすることは可能です。ここでは、一般的な目安としての立ち退き料額をご紹介します。

賃貸物件相場は家賃の6〜20カ月分

アパートやマンションなど居住用の賃貸物件の場合、立ち退き料は家賃の6〜20カ月分に相当する額になることが多いです。例えば家賃10万円なら60〜200万円程度です。

ただし、入居したばかりの立ち退き要請や借主側の必要性の高さによっては、相場を上回る可能性もあります。

なお、裁判所が立ち退き料を決める際、家賃だけを根拠に計算することはほぼありません。家賃の〇カ月分という計算方法は、あくまでも、簡易的な計算方法と考えてください。

店舗・オフィス用物件の立ち退き料相場は家賃の2〜4年分

店舗やオフィスなど事業用の賃貸物件の場合、立ち退き料の目安は家賃の2〜4年分程度で、居住用より高額になる傾向にあります（例：家賃50万円なら1,200〜2,400万円程度）。

理由は、移転費用に加えて立ち退きで事業が停止する間の営業補償を請求する必要があるためです。事業規模や特殊性により営業補償の金額は大きく変わるので、明確な相場が決まっているわけではありません。

詳しくは後述しますが、営業補償の中には馴染み顧客が離れる売上損失や立ち退き時の休業補償など、さまざまな要素が含まれます。「大家の提示額は妥当なのか」「何から交渉したらよいか分からない」などとお悩みや不安を抱えている方は、ぜひライズ綜合法律事務所へご相談ください。交渉の準備から代行まで実績豊富な専門家が支援します。

立ち退き料の内訳

立ち退き料は法律で金額が決まっているわけではないため、個別の事情を考慮し算定されます。しかし、交渉をする上で立ち退き料に何が含まれるのかを理解しておくことは重要です。ここでは一般的に立ち退き料に含まれる項目をご紹介します。

引っ越し費用

引っ越し費用とは、現在の物件から新しい物件へ移転するためにかかる実費全般を指します。具体的には以下のような費用を立ち退き料に含めることが多いです。

• 引っ越し業者に支払う費用
• エアコンの取り外し・設置費用
• 不用品（粗大ごみ）の回収・処分費用
• 梱包資材（段ボールなど）の費用
• 移転先で新たに必要となる家具・家電の購入費用　など

移転先確保のための費用

新しい物件の契約時に発生する諸費用です。これらも立ち退きがなければ発生しなかった費用のため、立ち退き料として請求に含めます。

• 礼金
• 不動産会社への仲介手数料
• 火災保険料
• 鍵交換費用
• 保証会社への保証料

特にオフィスや店舗の場合は、これらに加えて、移転先の内装工事費、看板の設置費用、電話やインターネット回線などのインフラ整備費用などもかかるため、移転先確保の費用だけでも高額になる可能性があります。

家賃差額補填

大家都合での立ち退きの場合、借主が持つ借家権（現在住んでいる物件に住み続ける権利）を放棄することになるため、価格をつけて補償として立ち退き料に含めます。移転に伴い家賃が上がってしまう場合、その差額を相当年数分乗じた費用を算出します。

• 計算式：（新しい入居先の家賃 – 現在の家賃） × 1〜3年分

以下のケースで家賃差額補填の費用を算出してみましょう。

• 現在の家賃：12万円
• 移転先の同等物件の家賃：15万円
• 家賃差額：3万円

この場合、2年分の補填を請求すると、3万円 × 24カ月 = 72万円を家賃差額補填として請求できる可能性があります。

営業補償

店舗やオフィスなど事業用物件空の立ち退きの場合、営業補償を立ち退き料として請求できます。営業補償はさまざまな要素を含むだけではなく、一つ当たりの補償額が高額になりやすいため、立ち退き料の内訳の中でも大きな割合を占めます。

営業補償として含まれる代表的な項目は以下の通りです。

立ち退き料が支払われないケースとは?

先述した通り、大家都合での立ち退きは、立ち退き料を受け取れるのが一般的です。しかし以下のようなケースでは立ち退き料が支払われないか、低額になる可能性があります。

ただし、これらに当てはまるからといって諦める必要はありません。交渉次第では立ち退き料の支払いが認められることもありますので、まずは弁護士に相談してみましょう。

定期借家契約の期間が満了しているケース

定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に終了する契約形態です。この契約では、期間満了に伴う退去は事前に合意されているため、原則として立ち退き料は支払われません。

ただし、契約期間中に大家から中途解約と期間満了前の立ち退きを求められた場合など、特別な事情がある場合には、立ち退き料が発生する可能性もあります。

借主が契約違反をしたケース

借主が家賃滞納、無断又貸し、目的外使用（例：住居を店舗利用）など、重大な契約違反をしている場合も立ち退き料を受け取れません。 大家は借主の契約違反を理由に契約を解除し、立ち退きを求めることができるからです。

ただし、貸主との信頼関係が破壊されるような重大な契約違反ではない場合は、一方的な契約解除をすることはできないため、立ち退き料を請求できる可能性があります。

借主がほとんど居住していないケース

賃借人が物件にほとんど居住していない場合、生活の本拠と見なされず、立ち退きによる不利益（保護の必要性）が低いとみなされ、立ち退き料が認められないか低額になる可能性があります。

競売にかけられて大家・オーナーが変わったケース

物件が競売にかけられて大家が変わった場合、立ち退き料を請求できないことがあります。

これは借主が建物を賃借する前に、銀行などの抵当権（担保権）が設定されている場合があり、この場合、抵当権が賃借権に優先するからです。ゆえに、抵当権が登記された後に入居した場合、競売で新しいオーナーに変わると、原則として立ち退き料を請求できません。

大家・オーナーと立ち退き交渉をする流れとポイント

立ち退き要請を受け、立ち退き料や退去日などに納得できない場合、ご自身で大家・オーナーと交渉を進めます。ここでは立ち退き交渉の基本的な流れと、借主有利に進めるためのポイントを解説します。

立ち退きの説明および通知書を受け取る

交渉は、大家や管理会社からの通知書や説明から始まります。口頭で説明を受ける場合や普通郵便で通知書が送られてくる場合もありますが、相手の意志が固い場合や弁護士が介入していると、内容証明郵便で届くこともあります。

ポイント1：その場で即答することは避ける

最も重要なのは、その場で即答しないことです。立ち退きを承諾してしまうと、後の交渉が非常に難しくなります。「家族と相談します」「確認して後日返事します」とだけ伝え、必ず持ち帰って検討しましょう。

大家都合の立ち退きの場合、立ち退き料の増額や退去日の延長、場合によっては立ち退き自体を拒否できる可能性もあります。 説明や通知を受け取ったら、すぐに以下の点を確認しましょう。

• 通知書に記載された立ち退きの理由
• 提示されている立ち退き料の金額と内訳
• 立ち退きの期限
• 自身の賃貸借契約書の内容

弁護士に相談する

通知書を確認したら、できるだけ早い段階で弁護士に相談しましょう。大家の主張する正当の事由の有無や提示された立ち退き料が妥当かを、一般の方が判断するのはなかなか難しいです。

立ち退き交渉に強い弁護士なら、法的な見解を基にどのように立ち退き交渉を進めるべきか戦略を立てたり、立ち退き交渉自体を代行してもらえたりします。

ポイント2：契約違反をしない

交渉中、立ち退きへの不満を表すために家賃の支払いを止めることは絶対に避けてください。家賃を滞納すると契約違反をしたと見なされて、交渉時に不利になる可能性があります。

大家側は交渉ではなく家賃滞納を理由に契約解除を主張してくる可能性もあり、場合によっては立ち退き料が受け取れなくなってしまう恐れもあるでしょう。

大家・オーナーと交渉する

弁護士のアドバイスに基づき、大家側と交渉します。主な交渉項目は立ち退き料の金額と立ち退きの時期です。

交渉がまとまったら、トラブル防止のため必ず合意書を書面で作成します。

【合意書に盛り込むべき内容】

• 立ち退きの理由（大家都合であることの確認）
• 立ち退き（明け渡し）の最終期限
• 立ち退き料の正確な金額
• 立ち退き料の支払い時期
• 支払い方法
• その他（例：原状回復義務の免除など）

話し合いで合意できない場合、調停や訴訟に進む可能性もあります。

期限までに立ち退く

合意書で定めた期日までに、引っ越し（明け渡し）を完了します。

立ち退き料は、明け渡し完了後または明け渡しと同時に支払われるのが一般的です。もし引っ越し先の契約金などで先にお金が必要な場合は、交渉次第で立ち退き料の一部または全額を明け渡し前に支払ってもらうよう、弁護士を通じて交渉してみましょう。

大家都合による立ち退きについての判例

実際の立ち退き交渉では、過去の裁判例が立ち退き料の算定や正当の事由の判断で重要な参考資料となります。

ここでは立ち退き料が認められた事例、立ち退き請求自体がそもそも認められなかった事例の2つをご紹介します。

高額な立ち退き料が認められた事例（東京地判平30・8・28）

築40年超のビルで飲食店を営む借主に、貸主が老朽化とホテル建設を理由に立ち退きを求めた事案です。 当初、裁判所は補修可能として正当の事由は不十分としましたが、その後にモルタル落下事故が発生し、耐震性悪化も確認されたことで危険性が顕在化したと貸主の正当の事由を認めました。

結果、貸主が提示する立ち退き料から増額した金額（2億円、営業補償含む）の支払いと引き換えに明け渡しを認めました。 具体的な事故発生で正当の事由が強まる点や、店舗の営業補償が高額になることを示す事例です。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「建物賃貸人が、賃借人に対し、建物耐震性を理由に退去を求め、立ち退き料提供による補完を前提に、建物明渡請求が認められた事例」
 ,（参照2025-11-06）.

立ち退き請求が認められなかった事例

事例1：高齢・健康不安の借主の事情が重視されたケース（東京地判令元・12・12）

貸主が築57年経った木造平屋戸建て住宅の老朽化を理由に建て替えを主張し、借主（高齢・重病）に立ち退きを求めた事案（貸主は立ち退き料840万円を提示）。 裁判所は、専門家の意見から「早急な建替えは不要」と判断。むしろ借主の「転居が生命・身体に関わる」という極めて高い居住の必要性を認めました。 結論として、貸主が提示した立ち退き料を考慮するまでもなく、正当の事由は認められないとして請求を棄却しました。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「築後57年を経過した木造平屋戸建て住宅の貸主からの解約告知に、正当事由は認められないとされた事例」,（参照2025-11-06）.

事例2：貸主の自己使用の必要性が低いと判断されたケース（東京地判令元・7・5）

外国籍の貸主が「来日時に自ら居住するため」として賃貸中の物件を購入し、借主に更新拒絶を通知した事案です。 裁判所は、借主が継続して住居としている必要性に比べ、貸主の「来日時に使用する」という必要性の方が低いと判断。建物自体に老朽化などの問題もないため、正当の事由は認められないとして請求を棄却しました。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「賃貸住宅を購入し自ら居住するとした外国籍の貸主の、借主に対する契約終了・建物明渡請求が棄却された事例」,（参照2025-11-06）.

これらの事例のように、借主が高齢者であったり健康不安を抱えていたりする場合、立ち退きの不利益が非常に大きいと判断される傾向にあります。また大家側の老朽化の主張に客観的根拠がなかったり、自己使用の必要性が低かったりする場合、立ち退き料の申し出があっても正当の事由が認められないケースもあります。

立ち退き交渉を円滑に進めるためのポイント

立ち退き交渉を冷静かつ戦略的に進めるため、以下の2点を徹底しましょう。

交渉内容の記録を徹底する

立ち退き交渉では、口頭でのやり取りだけではなく、書面やメールなどでの記録を残すことが重要です。交渉内容や合意事項を明確に文書化することで、後々の「言った・言わない」などのトラブルを防ぐことができます。また交渉の際には、事前に了承を得た上で録音やメモを取るなどして、詳細な記録を残すことをおすすめします。

交渉内容を記録する際のポイントは以下の通りです。

• 日時と場所：交渉が行われた日時と場所を明確に記録する
• 参加者：交渉に参加した全員の氏名と役職を記録する
• 議題と内容：交渉で話し合われた議題とその内容を詳細に記録する
• 合意事項：合意に至った事項については、具体的な内容と合意日を明記する

これらの記録は、万が一のトラブル時に証拠として活用できるため、ご自身の身を守ることにもつながります。

立ち退き要請を受け取ったらなるべく早めに弁護士へ相談する

立ち退き交渉は、法律や契約に関わる複雑な問題を含むため、専門的な知識が求められます。弁護士に相談することで、法的な観点からのアドバイスを受けることができ、ご自身の権利を適切に主張することが可能になります。

弁護士に相談するメリットは以下の通りです。

• 法的アドバイスの提供：正当の事由を裏付ける根拠の提出を要求したり、精度の高い立ち退き料を算出したりできる
• 交渉の代理：弁護士が交渉の代理人として対応することで、感情的な対立を避け、円滑な交渉が可能になる
• 書類の作成と確認：合意書や契約書などの法的文書の作成や内容確認を行ってもらえる
• トラブル時の対応：交渉が決裂した場合や訴訟に発展した場合でも、適切な対応をサポートしてもらえる

借主が一人で交渉すると、法的な知識や交渉経験の差から、知らず知らずのうちに不利な条件で合意させられるリスクがあります。立ち退き通知を受け取ったら、できるだけ早い段階で弁護士に相談し、専門家の力を借りながら交渉を有利に進めましょう。

まとめ

大家都合の一方的な立ち退き要求には正当の事由が必要です。正当の事由が弱い場合、借主は立ち退きを拒否したり立ち退き料や退去時期を大家と交渉したりすることができます。

ご自身で立ち退き交渉をした場合の立ち退き料相場は賃貸で家賃6〜20カ月分、店舗で2〜4年分程度です。ただしこれはあくまでも目安であり、個別の事情で変動します。大家と増額交渉をするなら、立ち退き料の内訳を理解して請求の根拠を固めることが重要です。通知書を受け取ったら即答しない、なるべく早めに弁護士に相談するなど、本記事でご紹介した交渉の流れや有利に進めるポイントを参考に大家と話し合いを行いましょう。

「計算した立ち退き料が妥当なのか不安」「大家と直接交渉するのは気が引ける」などのお悩みをお持ちの方は、立ち退き解決実績が豊富な弁護士法人ライズ綜合法律事務所へご相談ください。相談数は16,000件以上、解決数は3,000件以上と豊富な実績に加えて、不動産鑑定士と協力した精度の高い立ち退き料算定に強みがあります。

立ち退きに関するご相談は無料です。最短即日での対応も可能ですので、お気軽にお電話ください。