使用貸借の立ち退きは拒否できる?契約書なしの場合はどうなる?

親子・親族・知人・近隣住民など、近しい間柄で土地や建物を無償で貸し出すことを、使用貸借といいます。しかし持ち主の都合により「すぐ返してほしい」といわれてしまい、当惑している方もいるでしょう。

本記事では使用貸借の借主に向けて、制度の概要や立ち退きにおけるルール、土地や建物の返還を拒否できる条件、立ち退きトラブルを回避する方法について、具体的な事例を交えて解説します。スムーズな解決を図るための情報収集にお役立てください。

【この記事で分かること】

• 使用貸借とは?無償の範囲・契約書の有無・終了のタイミング
• 使用貸借を拒否できるのかを判断する2つのポイント
• 使用貸借で実際にあったトラブル事例

使用貸借とは土地や建物を無償で借りること

使用貸借とは、相手方から土地や建物を無償で借り、使用後に返還することを約束する契約です（民法第593条）。一般的な賃貸借契約との違いはいくつかありますが、最も特徴的なのが「家賃の支払が発生しない」点です。そのため、主に貸主と借主の信頼関係に基づいて成り立つ契約となります。具体的には「親の土地に子どもが家を建てる」「知人に駐車場を無料で貸す」といったケースが該当します。

使用貸借は、あくまでも土地や建物を借りている状態なので、契約終了時には返還義務が生じ、その際の原状回復費用（借りた状態に戻す費用）は、原則として借主の負担とされる点に注意が必要です。

※参考：e-Gov 法令検索.「民法」第五百九十三条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_2-Se_6-At_593 ,（参照2025-11-27）.

無償として扱われる範囲

無償とは家賃などの対価がない状態を指しますが、金銭の授受が一切ないとは限りません。例えば以下のケースは借主の支払いが発生するものの賃料としては認められないため、借地借家法の対象とはならない場合があります。

• 固定資産税の負担
• 必要経費の負担（水道光熱費や修繕費などの実費）
• 少額の謝礼（家賃相場より著しく低い金額）

これらはあくまでも維持費や儀礼的な金銭であり、貸主が利益を得るための対価ではないと判断されるためです。

使用貸借は契約書なしで行える

土地や建物の賃貸借は契約書を取り交わすのが一般的ですが、使用貸借は書面を作成せず口頭の合意のみで行われるケースが珍しくありません。自転車やペンを借りるような感覚で「空き家を使ってもいい」といったやり取りをするだけで、使用貸借が成立するのです。

以前は物の引き渡しが必要でしたが、2020年の民法改正により、当事者の合意のみで成立する旨が明確化されました。つまり、書面がなくてもお互いの意思が一致すれば法的な効力が発生します。しかしこの契約書がなくても行えるという事実が、後に立ち退きを巡るトラブルを招く大きな要因となっています。

※参考：法務省.「売買、消費貸借、定型約款などの契約に関するルールの見直し」.

https://www.moj.go.jp/content/001399958.pdf ,（参照2025-11-27）.

使用貸借が終了するタイミング

使用貸借契約は永久に続くものではなく、民法で終了のタイミングが規定されています。ここが曖昧だとトラブルになりやすいため、まずは終了事由を確認しましょう。

終了の事由	具体的な内容
契約期間の満了	○○年までと期間を決めていた場合、その期間終了時に契約も終わります
目的の達成	期間を決めずとも使用の目的を定めていた場合、目的達成時に終了します （例：建て替え中の仮住まいとして借り、新居が完成した時点）
相当期間の経過	期間も目的も定めていない場合でも、目的に従った使用に足りる期間が過ぎれば、貸主は相当の期間を定めて返還を請求できます
貸主からの解除	期間も目的も定めていない場合、貸主はいつでも返還を請求できる場合があります
借主の死亡	借主が死亡した場合、民法の規定により契約は原則終了と解されます（民法第597条3項）。権利は相続されません

目的の達成とは、例えば「メモを取るからペンを貸して」という口約束の場合、メモを取り終わった時点で目的が達成されるので返還義務が生じるということです。

特に注意が必要なのが、借主が死亡したケースです。借主が亡くなると契約は終了するため、同居家族がいても住み続ける権利を引き継げません。対照的に貸主の死亡では、貸主の地位が相続人に引き継がれるため、特約がない限り契約は継続されます。

※参考：e-Gov 法令検索.「民法」第五百九十七条の3.

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_2-Se_6-At_597 ,（参照2025-11-27）.

使用貸借は贈与になる?

親の土地を無償で使うことは、子どもにとって大きな経済的メリットがあります。「タダで土地を使えるなんて、土地をもらったのと同じではないか?」と疑問に思う方もいるかもしれません。

法律上、使用貸借は贈与には当たりません。贈与は財産を無償で与える契約ですが、使用貸借はあくまで借りているだけであり、将来的に返還することが前提だからです。税務上の扱いも、個人間で土地を使用貸借した場合、借主が受けている使用利益には原則、贈与税は課されないとされています。ただし特殊な事情がある場合は、課税関係が複雑になるケースもあるため、個別の判断が必要です。

例えば、親の土地に子どもが家を建てる際、地代を払わないという約束であれば、子どもに借地権という財産価値は発生せず、贈与税の問題は生じないのが一般的です。

※参考：国税庁.「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」.

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/731101/01.htm ,（参照2025-12-12）.

使用貸借契約の立ち退き要請は拒否できる?

結論からいうと、使用貸借契約における立ち退き要請は、賃貸借契約（普通借家契約）に比べて借主の権利が弱く、原則として拒否するのは難しい場面が多いと考えられます。

賃貸借契約では借地借家法により借主の居住権が強く保護されており、正当の事由がない限り貸主からの解約は認められませんが、使用貸借は借地借家法の対象外であるためです。しかし使用貸借なら、どのような場合でもすぐに立ち退かなければならないというわけではありません。民法第597条などの規定に基づき、一定の条件を満たせば拒否できる可能性があります。

※参考：e-Gov 法令検索.「民法」第五百九十七条の2.

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_2-Se_6-At_597 ,（参照2025-11-27）.

契約期間の終了前

契約時に貸借期間を定めている場合、その期間内であれば、貸主の都合による一方的な立ち退き要請を拒否できます。

例えば子どもが大学を卒業するまでの4年間、この部屋を使っていいと約束していたとします。この場合、まだ2年しか経っていないのに貸主がやっぱり出て行ってといってきても、借主は約束の期間内だからと主張して住み続けることが可能です。

ただし口頭での約束だった場合、期間を定めたことを証明するのは容易ではありません。いった・いわないの水掛け論になるのを防ぐために、これからでも経緯をまとめた書面や、当時のやり取りを残しておくことが重要です。

使用する目的が達成される前

契約期間を定めていなくても、使用の目的を定めていた場合、その目的が達成されるまでは立ち退きを拒否できる余地があります。

例えば自宅を改築する間の仮住まいとして、空き家を貸すという契約の場合です。自宅の工事が遅れてまだ完成していない段階であれば、貸主から早く出ていってほしいといわれても、まだ自宅が完成していないことを理由に拒否できます。

ただし目的達成はしていないものの、目的に達成に足る期間が経過したと判断されると、立ち退きに応じなければなりません。先述した例の場合、自宅が完成しているのに引っ越しが面倒だからと居座り続けている場合、明け渡しに応じる必要があると見なされます。

使用貸借契約の明け渡し請求は立ち退き料をもらえる?

立ち退きを求められた借主にとって、引っ越しや新しい家の確保にかかる費用負担は悩みの種の一つです。賃貸借契約の立ち退きでは立ち退き料を受け取れるケースがありますが、使用貸借契約の場合はどうでしょうか。

結論からいうと、使用貸借は目的が達成されたら返還することが前提となっているため、立ち退き料を受け取ることができません。しかし、例外的に請求できる可能性もあります。

使用貸借契約で立ち退き料を請求できない理由

使用貸借で立ち退き料がもらえない理由は、借地借家法が適用されないことにあります。賃貸借契約において立ち退き料が発生するのは、貸主側の正当の事由（立ち退き要請の妥当性）が不足している場合に、それを補完するために金銭を支払うからです。

しかし使用貸借は無償での貸し借りであり、貸主との信頼関係を前提としています。そのため、借地借家法が適用される賃貸借契約とは異なり、貸主が解約を求める際に「正当の事由」は原則として必要ありません。この点は、契約期間の満了により更新なく終了する定期借家契約の考え方に近い側面があります。もっとも、実際には借主の使用状況や生活への影響を踏まえ、返還時期について一定の配慮が求められる場合もあります。

使用貸借契約で損害賠償を請求できるケース

法的な立ち退き料は請求できませんが、契約期間中の一方的な立ち退き要請といった貸主の債務不履行を理由に損害賠償を請求できるケースがあります。実務上、これが実質的な立ち退き料として機能するのです。

具体的な請求項目としては、以下が交渉材料になります。

• 転居費用：引っ越し代
• 新居の契約費用：礼金、仲介手数料など
• 目的不達成による損害：別に確保した仮住まいの家賃など

使用貸借であっても、早期退去の代わりに費用を負担してほしいと交渉して、解決金を支払ってもらうことは十分に可能です。

使用貸借契約における損害賠償額の相場はいくら?

使用貸借契約における損害賠償額には法的な相場は存在しませんが、借主自身が交渉を行った場合の交渉の目安として、近隣相場家賃の6カ月分程度が一つの指標となります。これは、急な立ち退きで借主が被る実質的な損失を補うための金額です。

例えば家賃相場が10万円なら、60万円前後が交渉のスタートラインです。貸主がどうしても土地建物を早く売りたいなど切迫している事情があれば、より有利な条件を引き出せる可能性もあります。

先述した項目を参考にご自身のケースで発生する負担を計算し、おおよその損害賠償額を把握しておきましょう。

使用貸借契約における立ち退きでよくあるトラブル事例と解決策

使用貸借は親族や知人間で行われるため、感情的な対立が絡みやすく、トラブルが泥沼化するケースがあります。ここでは、よくあるトラブル事例とその解決のポイントを紹介します。

事例1：相続を機に立ち退き要請

Aさんは、父の所有する土地に自分の家を建てて長年暮らしていました。父が亡くなり、遺産分割協議の結果、その土地を兄のBさんが相続することに。Bさんは「自分の子どもの家を建てるために使用貸借している土地から出て行ってほしい」とAさんに立ち退きを求めてきました。

この場合、使用貸借の貸主の立場が誰に承継されるのかと、目的が達成されているのかが争点になります。父から土地の権利を譲り受けたのはBさんのみなので、事実上貸主の立場はBさんに承継されます。

次に使用貸借の目的は「Aさんの自宅を建てる間だけ利用したい」というものでした。立ち退きを要請された時点で、まだ自宅は完成しておらず、目的は達成されたといえない状況です。そのため本ケースにおいては、立ち退きを拒否できる可能性があります。しかし使用貸借の借主であるAさんが亡くなった場合は、使用貸借契約が終了し、土地から立ち退く必要があります。

※参考：VSG弁護士法人.「親子間の使用貸借の解消・立ち退き方法と事例解説【立ち退き料は発生する？】」.

https://vs-group.jp/lawyer/tachinoki/procedure/parent-child/ ,（参照2025-11-27）.

事例2：新居が見つかるまでの約束が5年経過

Cさんは、父親が所有していた家に使用貸借で居住していたものの、契約期間中に父親が死去、Dさんがその家を相続しました。Dさんは相続税の支払いのため、土地を売却したいと考えており、Cさんに立ち退きを要請。Cさんは「新居を見つけたら出ていく」と約束をして使用貸借を継続するも、経済的な事情もありなかなか新居を決められず、気づけば5年が経過。Dさんはしびれを切らし、いい加減に出ていってほしいと要請しました。

次の家が見つかるまでという目的は未達成ですが、5年という期間は目的に従った使用をするのに足りる期間を超えていると判断される可能性が高いでしょう。この場合、Cさんが立ち退きを拒否し続けるのは困難と考えられます。

トラブルを避けるためには、Dさんが法的措置に出る前に、Cさんは誠意を持って具体的な退去日を提示し、少しの猶予をもらう形で合意解約するのが現実的な解決策です。

※参考：VSG弁護士法人.「親子間の使用貸借の解消・立ち退き方法と事例解説【立ち退き料は発生する？】」.

https://vs-group.jp/lawyer/tachinoki/procedure/parent-child/ ,（参照2025-11-27）.

事例3：隣人から借りていたが返してくれといわれた

Eさんは、隣家のFさんから空いている土地を駐車場として使っていいと口頭で約束し、土地を借りていました。10年以上使っていましたが、借主であるFさんが死去、しかし息子のGさんはそのまま土地を使い続けていました。Gさんは父が使用貸借により土地を借りていたという事実を知らなかったようです。

使用貸借が始まってから30年余りが経過したときに、Gさんは土地の返還を求められましたが「取得時効」を理由に拒否しました。取得時効とは、その土地を自分のものと信じたまま使用を続けた場合、一定の期間が経過すれば所有権を取得できるというものです（民法162条）。

本ケースの場合、Gさんが土地を自分のものだと認識したのはFさんが亡くなった後であり、3年程度しか経過していないため、取得時効は成立しないと考えられます。口約束の怖さが露呈する事例ですが、これまでの感謝を伝えつつ、円満な退去を目指すべきでしょう。

※参考：株式会社ニーズ・プラス.「【立ち退き拒否!?】使用貸借トラブル解決法と9事例|弁護士監修」.

https://www.needs-p.jp/shiyoutaisyaku/ ,（参照2025-11-27）.

事例4：兄が相続した土地に家を建てた弟

兄Hさんが相続した実家の土地の一角を使用貸借し、弟Iさんが家を建てて住まわせてもらっていました。Iさんが亡くなり、Iさんの妻と子供はHさんの許可を得て、そのまま使用貸借を続けていました。しかしその後Gさんが死去、Gさんの妻（義姉）が土地を相続。Iさんの妻は義姉から、経済的な事情を理由に立ち退きを要請されてしまったのです。

この場合義姉に地代を支払うことで住み続けるのか、家を取り壊し原状回復した上で立ち退くのかの2択になります。関係が悪化している以上、仮に住み続けられたとしても、退去に向けた準備を進めることが大切です。

※参考：株式会社ニーズ・プラス.「【立ち退き拒否!?】使用貸借トラブル解決法と9事例|弁護士監修」.

https://www.needs-p.jp/shiyoutaisyaku/ ,（参照2025-11-27）.

使用貸借契約における立ち退きトラブルを回避する方法

使用貸借契約は信頼関係に基づいている分、ひとたび関係がこじれると感情的な争いに発展しがちです。また借主の法的立場が弱いため、事前の対策がご自身の生活を守ることにつながります。

口頭での約束の場合は契約書を作成する

立ち退きを拒否したり、正当な権利を主張したりするためには、どのような条件で借りたのかという証拠が不可欠です。

特に重要なのが契約期間と使用目的です。これらが明確であれば、期間内や目的達成前の不当な立ち退き要請を拒否することができます。

もし現在、契約書がない状態で借りているのであれば、今からでも使用貸借契約書を作成することをおすすめします。後々のトラブルを防ぐために、形にしておきたいと貸主に提案してみましょう。

家族や親族に使用貸借の経緯を共有する

当事者同士は使用貸借の事実を分かっていても、周囲の人間が把握していないことがトラブルの元凶になります。特に貸主が亡くなって相続が発生した際、相続人がタダで貸していることに不満を持つケースが多いです。

例えば「将来的にこの土地は譲るつもりで貸していた」「家の建築費は借主が全額負担した」といった経緯を、推定相続人を含めた親族間で共有しておくことが望ましいです。できれば、その内容を書面でもらうなどして残しておきましょう。

借主は原状回復の義務があることを把握する

借主には、契約終了時に借りた物を元の状態に戻して返す原状回復義務があります。土地を借りて自分の費用で建物を建てたり、倉庫を設置したりした場合、立ち退く際にはそれらを解体・撤去して更地にする費用も、借主が負担しなければなりません。

貸主に無断で大規模な改修を行ったり、設備を追加したりすると、退去時の費用負担が膨らむだけではなく、勝手に変更を加えたとして退去を求められる恐れもあります。土地の形状変更や工作物の設置は、必ず貸主の承諾を得てから行いましょう。

固定資産税の支払いや草むしりなどの労働を行っても使用貸借契約となることを理解する

「固定資産税を払っているから」「庭の草むしりや家の管理をしているから」といって、それが家賃として認められるわけではありません。これらはあくまで使用貸借に伴う必要費の負担や、好意による労働と見なされることが一般的です。

「これだけ尽くしているのだから、借家権（借地権）があるはずだ」と思い込んでいると、いざ立ち退きを迫られた場合にトラブルになりやすいです。あくまでも貸主の好意で借りている使用貸借であるという前提を理解し、謙虚な姿勢で交渉に臨むことが、結果として円満な解決につながります。

弁護士に相談する

貸主側も法律のプロではないため「無料で貸しているのだから、いつでも追い出せる」と安易に考えている場合があります。しかし実際には借主にも保護されるべき権利があり、事情によっては立ち退きを拒否したり、解決金を請求できたりするケースも少なくありません。

親族間や近隣トラブルの場合、当事者同士で話し合うと感情的になり、解決不能な状態に陥りがちです。早めに弁護士に相談することで「自分のケースでは立ち退き料が請求できるのか」「妥当な金額はいくらか」という法的な見通しを知ることができます。第三者である弁護士が間に入ることで、冷静かつ有利に交渉を進めることが可能になります。

まとめ

使用貸借は口約束で成立する手軽さがある反面、いざ立ち退きを迫られると、借主の立場が弱くなりがちです。しかし本記事で解説した通り、契約期間や使用目的が未達成であれば立ち退きを拒否できる可能性があり、退去に伴う引っ越し費用などを損害賠償として請求できるケースも少なくありません。

最も避けるべきは、法的な知識がないまま相手の要請をすべて受け入れて生活基盤を失ったり、感情的な対立で信頼関係を修復困難にしてしまったりすることです。こうしたトラブルを避けるためには、なるべく早く使用貸借契約書を作成し、使用目的や期日を明確に定めましょう。また当事者だけでなく、周囲にも使用貸借の経緯を伝えることが大切です。使用貸借契約書の作成でお困りの場合は、弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスをもらうのも方法の一つです。

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この妥当性の高い数値こそが、交渉を有利に進める武器となります。また、立ち退き問題に関する相談実績は16,000件以上、解決実績は3,000件以上に上り、豊富な経験に基づいた解決策を提案します。相談料は無料です。まずは、お気軽に無料相談ダイヤルにお電話ください。

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