借地の立ち退き料の相場は?正当の事由や計算方法は?

借地に家や店舗を建てている借主の中には、急に立ち退きを要請され
「地主側の事情にどこまで正当性があるのか判断できない」
「立ち退き料の増額を求めたいが、何を根拠に交渉するべきか分からない」
「立ち退いた後の生活再建が不安」といった戸惑いを抱えている方もいるでしょう。

借地契約では地主側の一方的な更新拒絶は認められず、正当の事由の有無が争点となります。しかし立ち退き交渉には専門的な知識が求められるため、ご自身だけで対応するのは容易ではありません。

本記事では、借主の立場から立ち退き料を左右する3つの要素や計算方法、立ち退き料を増額するためのポイントを分かりやすく解説します。実際の判例もご紹介するため、ご自身のケースと照らし合わせながらご覧ください。

【この記事で分かること】

• 立ち退き料の金額を左右する「正当の事由」との関係性
• 借地権や営業補償など具体的な立ち退き料を計算する方法と内訳
• 立ち退き料を増額するための交渉のコツと実際の判例

借地の立ち退き料の相場はある?

地主から立ち退きを求められた際、立ち退き料をどのくらい受け取れるのか相場が気になる方もいるでしょう。結論から言うと、借地の立ち退き料に明確な相場はありません。

なぜなら、立ち退き料は法律で金額が決められているものではなく、あくまで個別の事情を考慮してケースバイケースで決まるからです。例えば居住用の場合、借地権価格や引っ越し代を立ち退き料に含めて計算することがあります。また事業用の場合、休業や移転に伴う損失を考慮して補償を積み上げるケースが一般的です。また後述する「正当の事由」の有無によっても金額は増減します。

そのため、立ち退き料は個別の事情によって妥当な金額が変わる点を理解しておく必要があります。

借地の立ち退き料を左右する3つの要素

立ち退き料の金額を左右する個別の事情とは、どのようなものがあるのでしょうか。ここでは以下の3つについて、詳しく解説します。

• 地主の土地使用の必要性の程度
• 失われる借地権の価値
• 立ち退きに伴う実費や営業補償

立ち退きの正当の事由

借地に家や店舗を建てている場合、土地を借り続ける権利は借地借家法で強く保護されています。そのため契約期間が終わったからという理由だけでは、借主に立ち退きを要求することはできません。地主（貸主）が契約の更新拒絶や解約を借主に申し出るには、借地借家法第6条が定める正当の事由が必要です。

借地契約の場合、訴訟では、正当の事由の有無を、以下のように判断します。

1. 貸主と借主の土地使用の必要性の有無・程度を比較考量して、貸主に相当程度の必要性が認められるかどうかを判断する
2. 次に、借地に関する従前経過、及び、土地の利用状況を二次的な判断要素として考慮する
3. 以上の事情を踏まえて、正当の事由を相当程度満たしているといえる場合に、貸主による財産上の給付（立ち退き料など）が提供されることによって、正当の事由を補完する場合がある

つまり、借主側の必要性と比較して貸主側の必要性が低すぎると、たとえ高額な立ち退き料の支払いを提示したとしても、裁判所に正当の事由を認められないことがありうる、という意味です。

そのため任意交渉に際しては、地主側の土地使用の必要性が低い場合は、借主側の立場が非常に有利になるため、立ち退き料が高額になりやすい傾向にあります。

このように地主側の土地使用の必要性の程度は、立ち退き料を算出する上で重要な判断材料の一つです。

※参考：e-Gov 法令検索.「借地借家法」,（参照2025-11-18）.

正当の事由の有無を判断する要素

正当の事由の有無は、以下の要素を総合的に考慮して判断されます。

例えば借主が長く入院しており借地が生活の拠点となっていない場合、借主側の必要性が低いと判断され、地主の正当の事由が認められる可能性があります。一方地主が当該の土地以外にも複数の不動産を所有している場合、その土地を利用しなければならない必要性が低いと判断され、地主の正当の事由が弱く評価される可能性があります。

正当の事由について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。
立ち退きの正当事由とは?貸主からの解約の判例と借地借家法

立ち退きで失う借地権

借主は借地借家法に基づき、その土地を利用し続ける権利を持っています。借主が土地を使用収益して、経済的利益を獲得している場合、借主の借地権は、財産的権利そのものということができます。また、借地権は、預貯金や株式と同様に相続できる資産とされます。地主からの要求に応じて立ち退きをするということは、この価値ある財産権を手放すことになります。

そのため、立ち退き料の内容として、借地権価格が考慮される場合があります。ただし借地権価格がそのまま立ち退き料になるわけではありません。次項で解説する立ち退きに伴う損失などを踏まえて、借地権価格の何割を補償するかが決まります。

立ち退きで発生する実費

地主の都合で立ち退きを余儀なくされるため、借主が負担することになる実費も立ち退き料の算定に含まれるケースが多いです。

具体的には、以下のような費用が挙げられます。

引っ越し代や新居の契約費用は、見積もりを用意することで客観的な証拠として交渉に活用できます。実費を漏れなく整理し、積み上げて提示することが重要です。

借地を事業目的で利用していた場合は営業補償も含まれる

借地に店舗や工場、事務所を建てて事業を営んでいる場合、立ち退きは生活だけでなく事業継続にも影響します。

立ち退きによって事業が一時的に休業せざるを得ない、あるいは移転によって売上が大きく低下してしまうといった損害が予想されるため、その損失を立ち退き料に含んで算出する場合があります。結果として、居住用より立ち退き料が高額になるケースも少なくありません。

営業補償には、以下のような項目が含まれます。

• 休業中の売上の損失（逸失利益）
• 休業期間中の従業員の賃金、あるいは解雇する場合の費用
• 移転先での内装費用、新しい設備や什器の購入費用
• 移転先の売上が落ちつくまでの補償（得意先減少に対する補償）
• 移転を告知するための広告費用（チラシ、DM、Webサイト告知など）　など

営業補償は、事業内容や規模などによって算定が大きく異なり、争点になりやすい部分です。交渉の際は税理士や弁護士などと連携し、適正額の根拠を客観的に示すことが欠かせません。

立ち退きを要請され、新生活の準備を進めながら貸主との交渉を行うのは、大変労力がかかります。慣れない作業に戸惑うことも多いでしょう。「適正額の根拠について、どのような資料を準備したらよいか分からない」「何から準備したらよいのか」とお悩みの方は、立ち退き交渉の実績が豊富なライズ綜合法律事務所にご相談ください。交渉前の下準備から増額交渉まで、専門家が支援します。

借地の立ち退き料の計算方法

先述した3つの要素別に、立ち退き料を算出する場合の計算方法や考え方をご紹介します。

正当の事由

立ち退き料は、正当の事由を補完する要素です。先述の通り、地主の必要性の程度に応じて立ち退き料が増減します。とはいえ正当の事由という項目で費用が足されるわけではなく、借地権価格をどの割合で立ち退き料に含めるのかによって調整されることが多いです。

例えば地主の土地使用の必要性が低い場合、借地権価格の満額に近い補償 ＋ 実費で立ち退き料が算定される可能性があります。一方、地主の必要性が高い場合、借地権価格の一部 ＋ 実費で立ち退き料が構成される可能性があります。

具体的な金額として算出するには、状況が近い過去の判例を参考にする方法が有効です。具体的な判例は後ほどご紹介しますので、ご自身のケースと照らし合わせながら確認してみてください。

借地権

借地権の取引慣行がある場合、借地権価格は以下の計算式で算出することができるとされています。

• 借地権価格 = 土地の更地価格 × 借地権割合

例えば更地価格が5,000万円、借地権割合が70%の地域の場合、借地権価格は5,000万円 × 70% = 3,500万円です。

土地の更地価格は、公示価格や不動産鑑定評価額などを基にします。公示価格は国土交通省の不動産情報ライブラリから確認でき、毎年1月1日時点の価格が3月に発表されます。

借地権割合は、土地の価値のうち借地権が占める割合で、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認しましょう。路線価の右隣に記載されているアルファベットが、借地権割合を表しており、路線価図上にある借地権割合の表とアルファベットを付け合わせすることで、反映するべき割合を確認することが可能です。例えば「360D」と書かれている場合、その土地の1平方メートル当たりの価格は36万円で、借地権割合は60%です。

立ち退きで発生する実費

先述した項目ごとに想定される実費を出し、全てを合計することで実費を算出します。地主と交渉する際の有力な材料となるため、できるだけ具体的に金額を算出することが重要です。

【家賃15万円の賃貸物件に移転する場合の項目と金額例】

引っ越し代のように業者の見積もりが取れるものは、見積書を証拠として提示できるよう準備しておきましょう。

移転により増加した賃料の差額の計算式

もし移転先の賃料が現在の賃料よりも高くなる場合、賃料の差額分に基づき借地権価格を算定する場合があります。差額補償の金額を算出する計算式は、以下の通りです。

• 差額の補償 ＝ （新しい入居先の賃料 – 現在の賃料） × 一定期間（1～3年）

例えば現在の賃料が月12万円で、新しい入居先の賃料が月15万円の場合、差額は3万円です。2年間の差額を補償してもらえるなら、72万円が立ち退き料に含まれます。

どの程度の期間の補償を受けられるかは、地主と借主の事情や交渉の経緯で決まります。過去の判例などを参考にすると説得力を高められるため、弁護士に相談しながら有利な交渉を進めましょう。

借地にある持ち家への立ち退きに関する判例

借地の立ち退き料は、過去の判例を基に判断されることが多いです。ここでは、借地の立ち退きに関する実際の判例を2つご紹介します。

地主の定年後の自己使用の必要性が認められた事例（東京地判平13・10・5）

地主が定年退職後の自宅用地として土地を使用する必要があるとして、近隣で寿司屋を経営する借主に対し、更新拒絶を申し入れた事案です。

裁判所は、地主が他に不動産を所有しておらず、定年後の収入減により現在の家賃支払いが困難になるため、土地の自己使用の必要性が高いと認定しました。一方借主の建物はあくまで自宅であり、寿司屋の営業に必須ではなく、代替の自宅を見つけることも特に困難ともいえないとして、必要性は地主より高くないと判断。

結論として、地主による相当額の立ち退き料（900万円）の支払いを条件として、正当の事由が具備されるとし、立ち退きを認めました。

このように裁判でも地主・借主双方の事情や所有する不動産、居住歴などから正当の事由の強弱を判断しています。過去の判例を踏まえながらご自身で地主と交渉を続けるのが難しいと感じたら、ぜひ立ち退きの解決実績が豊富なライズ綜合法律事務所へご相談ください。

借地の立ち退きを拒否することはできる?

立ち退きの理由が地主の一方的な都合の場合、借主は「提示された立ち退き料が不服」「地主の主張に納得できない」といった理由で、立ち退きを拒否できます。

ただし交渉が決裂して裁判になり、地主が勝訴した場合には、判決で定められた立ち退き料を受け取って明け渡す必要があります。判決の金額によっては交渉段階よりも立ち退き料が低くなる恐れがある点に注意が必要です。また判決後も居座り続けると、最終的に強制執行が行われるリスクもあります。

立ち退きを拒否し続けるのか、一定額の増額が見込めた段階で合意するかは重要な判断です。ご自身にとって適切な落としどころを見極めるには、立ち退き交渉の実績が豊富な弁護士に相談するのがおすすめです。立ち退きを拒否したい場合も、強制執行に至る前に解決できるよう、弁護士を交えた交渉を行いましょう。

借地の立ち退き拒否が認められた判例（東京地判平26・2・28）

借主の立ち退き拒否が認められた事例について、ここでは「なぜ立ち退きを拒否できたのか」という視点で解説します。

この判例のポイントは、裁判所が地主側の土地使用の必要性を厳しく判断した点にあります。地主は、自身が現在居住しているビルは、オフィスビルで飲食店の騒音などにより居住環境が悪いため、借主の使っている土地を自己の住居として使用する必要性があると主張しました。しかし裁判所は、地主が当時住んでいた住居に騒音などの問題はあっても、今後も無償で居住し続けられること、長男家族との同居も可能であることから、差し迫った自己使用の必要性は認められないと判断しました。

一方で借主は16年間にわたり生活の拠点として居住しており、その必要性が高いと認定。このように地主が主張する正当の事由の必要性が、借主の生活の必要性と比較して低いと客観的に判断されれば、立ち退きを拒否する主張が認められる可能性は十分にあります。

借地の立ち退き料がもらえないケース

ここまで借地からの立ち退き料について詳しく解説してきましたが、そもそも立ち退き料がもらえないケースも存在します。ご自身がこれに当てはまっていないか、確認してみましょう。

定期借地契約である

賃貸借契約が定期借地契約である場合、原則立ち退き料はもらえません。

定期借地契約とは、50年以上の契約期間がある場合で、契約期間の満了時に契約を更新しないことを前提とした契約のことです。この場合、契約時に定めた期間が満了すれば、借主は土地を更地にして地主に返還する義務があります。したがって、立ち退きに伴う実費を地主が補償する必要がないのです。

ただし契約が普通借地契約なのか定期借地契約なのかは、契約書を詳細に確認する必要があります。

重大な賃貸借契約違反がある

借主側に重大な契約違反がある場合、地主は正当の事由がなくても、契約を解除して立ち退きを求めることができます。この場合、立ち退き料は請求できません。

例えば、以下のようなケースが契約違反に該当します。

• 地代を数カ月以上、滞納している
• 地主に無断で、借地権を他人に譲渡したり、又貸ししたりした
• 当初の目的と異なる用途で土地を使用している　など

これらの行為は、地主と借主の信頼関係を破壊する行為と見なされ、立ち退き料なしで契約解除が認められてしまう可能性があります。

建物がない

借地借家法は、建物の所有を目的とする借地契約に適用される法律です。したがって、以下のような目的で土地を利用している場合、そもそも借地借家法の保護対象外となります。

• 青空駐車場
• 資材置き場
• 太陽光発電パネルの設置場所
• （建物がない）家庭菜園

これらの場合、立ち退き料の強力な根拠となる正当の事由や借地権という考え方が適用されません。そのため地主から契約解除を求められても、立ち退き料を要求する法律上の根拠がありません。ただし、契約内容や実態によっては交渉の余地が残る場合もあります。

立ち退き料を増額するためのポイント

住み慣れた土地を離れて生活を再建するには、多くの労力がかかります。立ち退き料で全てを解決できるわけではありませんが、少しでも負担を軽減するためには、適正な立ち退き料を受け取るための交渉が必要です。

ここでは、立ち退き料を増額するために押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。

借地権付き建物売買契約を交わす

借地にご自身の持ち家や店舗を建てている場合、建物の解体費用負担に悩む方もいるでしょう。借地借家法第13条では、借主の投資回収や価値ある建物の維持を目的に「建物買取請求権」を定めています。これは契約期間が満了して地主が更新を拒絶した場合に、借主が地主に対して建物を時価で買い取ってもらうよう請求できる権利のことです。

この権利を活用すれば、建物の買い取り分を立ち退き料に上乗せすることが可能です。ただし価格面で折り合いがつかないことや、請求権の行使が難しいケースもあります。そのため地主と「借地権付き建物売買契約」を交わす方が円滑に進むこともあります。

借地権付き建物売買契約書とは、その名の通り借地権と建物をセットで売買する契約のことです。建物買取請求権の条件を満たさなくても建物を現金化できるため、借主にとってもメリットがあります。

立ち退きの時期を早める

地主側が「自宅建設のスケジュールが迫っている」「早く土地を処分したい」などの事情を抱えている場合、早期の立ち退きは大きな価値を持ちます。この点を踏まえて「提示額では応じられないが、増額してくれれば期限よりも早く立ち退きを完了させる」といった提案をするのも有効です。

交渉が長期化して裁判になるリスクやコストを考えれば、一定の増額に応じることで早期解決を図りたいと考える地主も少なくありません。

弁護士に相談する

借地の立ち退き交渉には、法律や判例の知識、交渉技術が求められます。ご自身で交渉を進めることもできますが、生活再建の準備と並行して交渉を進めるのは大きな負担となります。

その点立ち退き問題に精通した弁護士に依頼すれば、法的な根拠に基づいた立ち退き料を試算し、代理人として冷静に交渉を進めてもらえます。また、万が一裁判に発展しても一貫して適切なサポートを受けられるのも大きなメリットです。地主から立ち退き要求を受けたら、その場で返答せず、まずは弁護士に相談しましょう。

まとめ

借地の立ち退き料には相場がなく、正当の事由の強弱や借地権価格、立ち退きにかかる実費など、複数の要素によって金額が決まります。立ち退き料や内容は法律で決まっているわけではないため、地主と交渉を重ねて適正な費用を受け取る必要があります。金額によっては移転後の生活再建を大きく左右するため、不利な条件で合意してしまう前に専門家へ相談することが望ましいです。

もし借地の立ち退きでお困りなら、ライズ綜合法律事務所へご連絡ください。当事務所は立ち退きの相談実績16,000件以上、解決実績3,000件以上を有しています。また、不動産鑑定士と連携し、借地権価格や営業補償を厳密に試算できる点が強みです。

ご相談は何度でも無料です。ご自身のケースにおいて妥当な立ち退き料がいくらになるのか、増額の可能性はあるのかなど、疑問や不安についてお気軽にお電話ください。