立ち退き

2026/03/30

再開発による立ち退き料の相場は?店舗や持ち家・賃貸ごとの違いは?

長年住み慣れた場所や営業を続けている所から「再開発のために立ち退いてほしい」という通告を突然受けて、今後の生活や費用面で不安を感じている方も多いでしょう。知識がないまま手続きを進めたり要求をそのまま飲んでしまったりすることは、生活再建のリスクになりかねません。

本記事では、再開発による立ち退き料（補償金）の仕組みや相場、計算シミュレーションを住民側の視点で解説します。ご紹介している試算はあくまでも一例なので、ご自身の状況に当てはめながらご覧ください。

※本記事の内容は2026年1月20日時点の情報です

【この記事で分かること】

立ち退き料は大家との交渉で決定するが、再開発の補償金は「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（用対連基準）」を基準に算出される
持ち家の場合、権利変換を選択すると補償金は約200万円程度、地区外転出（立ち退き）を選択すると約5,100万円程度となる（補償の内訳が異なるため）
賃貸物件（居住用）の場合、補償金額は100～120万円程度
土地建物所有の店舗の場合、補償金額は1億1,500万円程度
賃貸店舗の場合、補償金額は3,000万円程度

再開発で退去を求められたら立ち退き料（補償金）はもらえる?

再開発によって退去を求められた場合は、立ち退き料（補償金）を受け取ることができます。

都市再開発法第91条と第97条には「施行者は、土地・物件の引き渡しまたは物件の移転により、関係権利者が失う権利や通常受ける損失を補償しなければならない」といった趣旨が明記されています。つまり、再開発を行っている事業者（施行者）には、そこに住んでいる人や商売をする人が経済的な損失を被らないように、金銭の補償をする義務があるのです。

そのため、持ち家（一軒家）や店舗の所有者はもちろん、賃貸物件（家・店舗）の借主も、補償金を受け取ることが可能です。ただし、受け取れる立ち退き料の内容や金額は、所有する権利（所有権か借家権かなど）によって異なります。

再開発による立ち退きでどのくらいの立ち退き料が受け取れるのか、相場について知りたい方はこちらを参照ください。

※参考：e-Gov 法令検索.「都市再開発法」第九十一条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/344AC0000000038#Mp-Ch_3-Se_2-Ss_3-At_91 ,（参照2026-01-20）.

※参考：e-Gov 法令検索.「都市再開発法」第九十七条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/344AC0000000038#Mp-Ch_3-Se_2-Ss_3-At_97 ,（参照2026-01-20）.

再開発の補償金と大家都合の立ち退き料の違い

行政などが主導する再開発における補償金と一般的な賃貸借契約における大家都合の立ち退き料は、どちらも立ち退き料と呼ばれることがあります。しかし、目的も算出方法も性質が異なるので、混同しないよう注意が必要です。両者の主な違いは以下の通りです。

項目	再開発の場合	大家都合の場合
呼び方	損失補償（補償金）	立ち退き料
目的	損失補填（財産権の補償）	明け渡しの合意形成（正当の事由の補完など）
根拠となる法律	都市再開発法、土地区画整理法など	借地借家法第28条、民法
立ち退き料の負担者	施行者（国や自治体など）	大家（貸主）
算定方法	公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱に基づく	当事者間の協議にて決定

例えば、大家都合の場合は相場や事情を考慮して話し合いで決めますが、再開発の場合には基準に基づいて細かく計算されるのが特徴です。

そもそも再開発による立ち退きとは?

再開発と一言でいっても、その中身はさまざまです。基本的には都市の機能を更新したり、環境を改善したりするために行われる開発行為を指します。

大きく分けると、行政や法律に基づいて行われる法定再開発と、民間企業が自分の不動産の価値を上げるために独自の判断で行う民間再開発（任意再開発）があります。

立ち退きで特に法的な補償基準が関わってくるのは、法定再開発です。法定再開発の中にもさまざまな種類がありますが、代表的な手法として土地区画整理事業と市街地再開発事業の2つが挙げられます。それぞれ立ち退きのプロセスが違うため、ご自身の地域がどの事業に該当するのかを確認しておくことが大切です。

土地区画整理事業

土地区画整理事業は、道路や公園などの公共施設を整備しながら、土地の形を整えて宅地の利用価値を高める事業です。土地区画整理法に基づいて、実施されます。

この事業では、工事のために建物を移動させる他、取り壊さなくてはならない場合があります。土地の所有者は、区画整理された後の新しい土地に移る換地（かんち）処分か、もしくは土地を手放して金銭補償（清算金）を受け取り地区外へ移転するかを選択することになります。

一方、借地人や賃貸物件の借主は、工事の支障となるため、補償金を受け取って立ち退き（移転）をしなくてはなりません。例えば、自宅が道路拡張の計画線にかかったなどです。

土地区画整理事業による立ち退きについて詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。

区画整理による立ち退き料の相場は?補償金や計算方法・流れは?

市街地再開発

市街地再開発事業は、低層の建物が密集するエリアなどを一体的に整備し、高層ビルなどを建築する事業です。都市再開発法に基づいて実施されます。これには第一種と第二種がありますが、行われている事業のほとんどが第一種です。

・第一種市街地再開発事業（権利変換方式）

現在保有している土地や建物の権利を、新しくできる再開発ビルの床（権利床）に置き換える権利変換が基本です。土地所有者は、新しいビルに入居するか、補償金をもらって地区外へ転出するかを選択します。賃貸の借主は、基本的に補償金を得て退去することになります。

・第二種市街地再開発事業（用地買収方式・管理処分方式）

公共性が高く緊急を要する場合などに行われます。地権者との交渉に時間のかかる権利変換方式ではなく、事業者が対象の建物・土地のすべてを一旦買い取る（収用する）方式です。この場合、原則として全員が補償金を受け取って立ち退きをすることになります。

どちらの場合でも、賃貸物件に住んでいる方、戻る意思のない所有者にとっては、補償金を受け取っての立ち退きが現実的な選択肢となります。

突然の立ち退き通知で驚いた方へ

いまは「何をすればいいか分からない」
状態でも大丈夫です。
返答・署名の前に、状況整理と方針確認を
無料でサポートします。

相談・着手金 0円
全国対応・オンライン可
相談件数 1.6万件／解決実績 3,000件

無料電話相談9:00–21:00／土日祝も受付

お問い合わせフォームで簡単相談

再開発の立ち退き料（補償金）の相場はある?

再開発の立ち退き料（補償金）に一律〇〇万円といった明確な相場はありません。

なぜなら、補償金は住居用か店舗か、持ち家か賃貸かなどの物件の種類、家族構成、荷物の量、移転先の家賃相場などの個別の事情によって異なる金額を、内訳ごとに積み上げて計算されるからです。またケースによって含まれる項目が全く異なるため、一概に相場を出すことができないのです。

ただし、相場がないとはいえ、計算のルールはあります。多くの再開発事業では、国の公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（用対連基準）を基準に金額を算出します。そのため、これらの基準にご自身の状況を当てはめれば、ある程度の目安を把握することは可能です。

事業者から金額を提示されている方は、本当にその金額が妥当なのかを判断するためにも、内訳を理解しておくことが重要です。次章では、公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱や各自治体が定める損失補償基準要綱などを基に、ケース別の補償金の内訳と試算シミュレーションを解説します。

【ケース別】再開発時の立ち退き料（補償金）を計算してみよう

ここでは、代表的な4つのケース（持ち家、賃貸住まい、店舗兼住宅、賃貸店舗）について補償金の内訳と具体的な計算シミュレーションについて紹介します。

ただし、これらはあくまで、借主自身が交渉を行った場合のシミュレーション上の数字です。詳細な金額を知りたい場合は、専門家である弁護士へ相談することをおすすめします。

持ち家（一軒家）の立ち退き料内訳

持ち家（土地・建物所有）の場合は、再開発後の新しい建物に入居する権利変換を選ぶか、補償金をもらって他へ引っ越す地区外転出（立ち退き）を選ぶかによって受け取れる補償金額が変わります。

権利変換をする場合

新しい再開発ビル等の床を取得（入居）する場合、再開発が完了するまでの間の補償が中心です。

項目	概要
建物移転補償（解体費用）	既存の建物を解体するための費用
動産移転補償（移転費用）	今の家から仮住まいと仮住まいから新しい家の2回分の引っ越し費用
仮住まい補償	工事期間中の家賃や礼金。事業によっては直接仮住まいを提供される場合もある
清算金	従前の資産価値と新しく取得する床の価値に差がある場合の調整金（受け取る場合もあれば支払う場合もある）

立ち退き（地区外転出）をする場合

再開発エリアから退去する場合、資産の対価と移転費用の両方が補償されます。

項目	概要
土地の取得にかかる補償（土地対価）	近隣の公示価格や取引事例などを基準に算定した土地価格
建物移転補償（解体費用）	既存建物の取り壊し費用
建物移転補償（建物対価）	現在の家と同等の建物を再建築するのに必要な費用（再調達価格）から、経年劣化分を差し引いた額
動産移転補償	転居先への引っ越し費用

公示価格は国土交通省の不動産情報ライブラリなどで確認できます。建物対価は、あくまでも現在の家の状況を基に試算されるため、腐敗や破損、経年劣化などが加味される点に注意が必要です。

借地に持ち家を建てている場合

借地の上に家を建てているケースでは、土地の所有権がないので土地の価格そのものは受け取れません。その代わり、借地権価格が補償されます。借地権とは、他人の土地を借りて、自分の建物を所有する権利のことです。

借地権価格は「土地の更地価格 × 借地権割合」（借地権割合は地域によりますが国税庁の路線価図・評価倍率表で確認可能）で算出できます。

持ち家（一軒家）の立ち退き料シミュレーション

では、具体的な数字を当てはめてみましょう。

【前提条件】

場所：東京都杉並区荻窪エリア（土地単価：57.8万円/㎡と仮定）
土地：60㎡
建物：木造2階建て（100㎡）、築20年
構造：持ち家

パターンA：権利変換の場合

仮住まい期間中の費用が補償のメインとなります。

項目	計算・根拠	金額目安
建物移転補償（解体費）	坪単価約3.4万円 × 30.25坪	102万8,500円
動産移転補償（引っ越し代）	往復1回分	15万円
仮住まい補償	家賃15万円 × 6ヶ月（+初期費用等）	90万円
清算金	調整がない場合	0円
合計		207万8,500円

パターンB：地区外転出の場合

土地と建物の対価が含まれるため、金額は大きくなります。

項目	計算・根拠	金額目安
土地対価	57.8万円 × 60㎡	3,468万円
建物移転補償（解体費）	坪単価約3.4万円 × 30.25坪	102万8,500円
動産移転補償（引っ越し代）	1回分	7万5,000円
建物移転補償（建物価格）	再調達原価（24万円/㎡ × 100㎡） × 残存率（約66.7%）	1,600万8,000円
合計		5,179万1,500円

建物の再調達原価や償却率は、構造や築年数で異なります。適切にリフォームされていれば評価額が上がる可能性があります。正確な評価には不動産鑑定士による査定が不可欠です。

※参考：国土交通省.「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則　別表1」.

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001397834.pdf ,（参照2026-01-26）.

賃貸物件の立ち退き料内訳

賃貸アパートやマンションを借りている場合、土地や建物の対価は発生しませんが、居住権（借家権）に対する補償および移転実費が支払われます。なお、敷金は原則として大家から返還されるものであるため、立ち退き料（補償金）の内訳には含みません。

主な内訳は以下の通りです。

項目	概要
借家人補償（借家権価格	再開発の場合には、一般的に差額賃料方式で計算される。現在の家賃と近隣の同等物件の家賃との差額を一定期間（通常2年程度）補償する
動産移転補償・移転雑費補償	引っ越し代金の実費、新居契約のための礼金、仲介手数料、移転先を探すための交通費など

ちなみに精神的苦痛に対する慰謝料や迷惑料などの名目の金銭は、通常の補償基準には含まなれないのが一般的です。

賃貸物件の立ち退き料シミュレーション

上記の内訳に合わせて費用を当てはめて計算してみましょう。

【前提条件】

現在の家賃：10万円
移転先の家賃相場：13万円（同等の広さ・グレードの場合）
家族構成：夫婦2人

項目	計算・根拠	金額（目安）
借家人補償（家賃差額）	(13万円 – 10万円) × 24ヶ月	72万円
動産移転・雑費補償	引っ越し代、礼金（1ヶ月）、仲介手数料（1ヶ月）など	40～50万円
合計		112〜122万円

長年住んでいて高齢であるなど、次の物件が見つかりにくい事情がある場合は、家賃差額の補償期間などの条件面で配慮がなされるケースがあります。

土地建物所有の店舗の立ち退き料内訳

ご自身の名義の土地建物で店舗を営んでいる方向けに、立ち退き料（補償金）の内訳を紹介します。住居の場合の補償に加え、事業に対する営業補償が発生するのが特徴です。

項目	概要
土地の取得にかかる補償（土地の価格）	評価対象地の近くにあって、その土地と似た状況を持つ土地の取得金額（公示価格など）を基準とする
建物移転補償（所有店舗の解体費用）	現在の建物を解体するための費用
建物移転補償（所有店舗の再建費用）	現在の持ち家と同等の建物を再建築するのに必要な費用として算出。あくまで現在の店舗の状況であるため、経年劣化、腐朽、破損、リフォームなどの状態が加味され、費用が増減する点に注意が必要
動産移転補償（什器などの移転費用）	店舗什器、厨房機器、在庫商品などの運搬費
移転雑費補償	移転先探しにかかる交通費などの雑費、仕事ができない分の日当、仲介手数料など
営業補償	立ち退きがなければ本来得られたと想定される収益損失に対する補償

借地に店舗を建てている場合は持ち家と同様、土地価格の代わりに借地権価格を計上します。

土地建物所有の店舗の立ち退き料シミュレーション

上記の内訳に合わせて費用を当てはめて計算してみましょう。

【前提条件】

場所：東京都杉並区荻窪エリア（土地単価：57.8万円/㎡と仮定）
土地：60㎡
建物：鉄骨鉄筋コンクリート造（130㎡）、店舗併用、築20年
売上：月商100万円

項目	計算・根拠	金額（目安）
土地対価	57.8万円 × 60㎡	3,468万円
建物移転補償（解体費）	坪単価約3.1万円 × 約39.32坪	121万8,920円
建物移転補償（建物価格）	再調達原価（54万円/㎡） × 残存率（77.3%） × 130㎡	5,426万4,600円
動産移転・雑費補償	什器移送（30万円）、諸経費（50万円）	80万円
営業補償	月100万円 × 24ヶ月（2年分）	2,400万円
合計		1億1,496万3,520円

店舗は、営業補償の算定が争点になりやすいです。得意先がこの地域に集中しているため、移転した場合に売上が激減するなどの固有の事情を客観的なデータ（顧客リストまたは売上推移など）を用いて証明する必要があります。

※参考：国土交通省.「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則　別表2」.

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001397834.pdf ,（参照2026-01-26）.

賃貸店舗の立ち退き料内訳

テナントとして入居している店舗には土地・建物の補償はありませんが、内装（工作物）と営業権への補償が重要です。

項目	概要
借家人補償（差額賃料）	住宅同様、現在の家賃と移転先の家賃差額（2年分程度）を算出
工作物補償	借主が設置した内装、設備、看板などの移設費用、現在価値相当額（解体撤去費＋再建費の一部）など
動産移転補償	什器備品や商品の引っ越し代、仲介手数料など
移転雑費補償	移転先を探すのにかかる交通費や休業中の従業員給与などの諸経費
営業補償	移転に伴う休業損害や得意先喪失に対する補償

賃貸店舗の立ち退き料シミュレーション

上記の内訳に合わせて費用を当てはめて計算してみましょう。

【前提条件】

現在の家賃：30万円
移転先の家賃：50万円
内装：30坪（造作譲渡ではなく自費で施工したものとする）
売上：月商100万円

項目	計算・根拠	金額（目安）
借家人補償（家賃差額）	(50万円 – 30万円) × 24ヶ月	480万円
工作物補償（内装等）	解体50万、再建80万の合計	130万円
営業補償	月100万円 × 24ヶ月（2年分）	2,400万円
動産移転・雑費補償	引っ越し（30万円）、諸経費（50万円）	80万円
合計		3,090万円

内装工事費（工作物補償）については、全額が補償されるわけではありません。現在の内装の価値（時価）や同等の機能を再現するための費用が基準です。こだわりの内装がある場合、不動産鑑定士による適正な評価を受けることが大切です。

再開発の立ち退き料は増額交渉が可能?

先述の通り再開発の場合、補償金の内訳が細かく定められており、それを基に行政や再開発組合側から補償金の提案がなされます。そのため、個人では増額交渉を行うことがなかなか容易ではありません。

もし再開発の補償金に納得ができない場合、提示額が適正か分からない場合は、立ち退きや不動産問題に強い弁護士へなるべく早い段階で相談することが望ましいでしょう。

立ち退き料に納得できない場合は裁決を申し立てる必要がある

立ち退き料などの金銭面で折り合いが付かない場合、住民は都道府県にある収用委員会に対して裁決の申し立てを行う必要があります。申し立てを基に、収用委員会が調査や検討、審理を行い、裁決を下します。

この際、増額を希望するためには根拠となる資料が必要となるため、弁護士へ相談したり、不動産鑑定士に土地や建物の査定を依頼したりすることが重要です。

ライズ綜合法律事務所では、不動産鑑定士とともに立ち退き料の算出を行うため、弁護士と鑑定士を別々に探す手間が省けるという大きなメリットがあります。再開発のための立ち退きを要請された時点でご依頼をしていただければ、複雑な立ち退き料試算はもちろん事業者との交渉、書類の作成といった専門知識を要する作業を丸ごとお任せいただけます。立ち退きに不安を抱えている方が移転先での生活再建に集中できるよう、細やかな支援をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

突然の立ち退き通知で驚いた方へ

いまは「何をすればいいか分からない」
状態でも大丈夫です。
返答・署名の前に、状況整理と方針確認を
無料でサポートします。