大家が立ち退き料を払ってくれない。支払いの義務と対処法を解説

大家都合で退去を求められたにもかかわらず、「立ち退き料を支払う義務はない」と説明されると本当に請求できるのか不安になってしまうものです。住み慣れた住居を離れ、新たな住まいを探さなければならない借主にとって、引っ越し費用や初期費用の負担は決して小さくなく、さまざまな不安が押し寄せている借主の方も少なくないでしょう。

しかし、大家が立ち退き料を払ってくれないと主張していても、直ちに請求ができなくなるわけではありません。法律上、大家都合の解約には一定の要件があり、その内容次第では立ち退き料が認められる可能性があります。

本記事では立ち退き料が認められる法的な考え方や、大家が立ち退き料を払ってくれない場合の具体的な対処法を分かりやすく解説します。ご自身の権利を守るために、まず何を確認し、どう行動すべきかを整理していきましょう。

【この記事で分かること】

• 大家が立ち退き料を支払う必要がある法的な根拠
• 大家が立ち退き料を支払わないといってくる理由と対処法
• 立ち退き料について交渉する際の具体的なコツ

大家が立ち退き料を支払う必要がある法的な根拠

大家都合で立ち退きを要請する場合、原則として大家は立ち退き料を支払う必要があります。家や店舗を借りる際に、借主は大家と賃貸借契約を締結しますが、この契約において借主が物件を借り続ける権利は、借地借家法第28条によって強く保護されているからです。

ここでは借地借家法と立ち退き料の関係を解説し、大家がなぜ立ち退き料を支払う必要があるのかをご紹介します。

※参考：e-Gov 法令検索.「借地借家法」第二十八条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090#Mp-Ch_3-Se_1-At_28 ,（参照2026-02-19）.

大家都合で立ち退きを要請する場合、正当の事由が必要

借地借家法第28条では、大家の都合で一方的に更新の拒絶や契約の解除はできないと定められています。退去を申し出るには「正当の事由」が必要であり、その有無は個別事情を踏まえて総合的に判断されます。

正当の事由を判断する5つの要素は、以下の通りです。

• 大家と借主が建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 財産上の給付（立ち退き料など）

特に重要なのは、大家・借主双方の「建物を使用する必要性」です。これらを天秤にかけ、大家と借主どちらの必要性が大きいのかを判断します。借主にとって物件は生活や事業の基盤であり、一般的にその必要性は高く評価される傾向があります。そのため大家側の事情が十分でない場合には、正当の事由が認められないことも少なくありません。

そこで判断要素として重要になるのが「財産上の給付」です。財産上の給付とは、立ち退き料の支払いや代替不動産の提供などを指します。これらは、大家側の事情を補強する要素として考慮されます。

もっとも、どの程度の金額や内容であれば正当の事由が認められるかは一律には決まりません。提示された給付内容によって借主の経済的不利益がどの程度軽減されるかなどを踏まえ、全体の事情を総合して判断されます。

そのため、大家側の事情が十分でない場合には、相当額の立ち退き料を提示しなければ正当の事由が認められない可能性が高いといえます。

大家が立ち退き料の支払いを拒否する理由

借主が立ち退き料を請求しても、大家側が独自の解釈で支払いを拒否するケースは少なくありません。ここでは、代表的な事例とそれぞれの法的な考え方について詳しく見ていきましょう。

立ち退き料で正当の事由を補完する必要があることを知らない

個人で賃貸経営を行っている大家に多いのが、法律そのものを正確に把握していないケースです。「自分の持ち物なのだからいつでも自由に出て行ってもらえる」と思い込んでおり、借地借家法による借主保護の仕組みを正しく理解できていない可能性があります。

そのため、法的な根拠である借地借家法第28条の内容を提示し、大家の都合で契約を終わらせるには立ち退き料による補完が必要で、立ち退き料をもらう権利があることをきちんと伝えるのが望ましいです。

法律にのっとって6カ月以上前に通知をしたため

大家都合で立ち退きをする場合には、立ち退き料の支払いと同じく重要になるのが、契約期間満了の6カ月前までに行う更新拒絶の通知です。法律では、期間の定めのある賃貸借契約について、期間満了の6カ月前までに更新拒絶の通知を行わなければ、原則として契約が更新されると定められています。そのため、半年前までに通知さえすれば立ち退き料なしで退去させられると誤解している大家もいます。

しかし、この通知はあくまでも手続き上の期限を定めた要件で、通知をしても立ち退き料の支払い義務がなくなるわけではありません。先ほどの事例と同様に、大家の都合で契約更新をしない場合は正当の事由が必要であることと、その判断においては財産上の給付（立ち退き料）の有無が考慮される点を伝える必要があるでしょう。

正当の事由があるため立ち退き料が必要ないと思っている

大家が「正当の事由は十分にある」と判断し、立ち退き料による補完が必要ないと判断して、支払を拒否するケースも見られます。例えば、建物の老朽化が進み、居住に危険があると主張される場合です。確かに、放置すれば倒壊の恐れがあるなど重大な危険が認められる場合には、退去の必要性が高いと評価される可能性があります。

しかし、実際には耐震補強や大規模修繕によって安全性を確保できるケースもあります。そのような場合には「直ちに取り壊さなければならない」とまではいえず、立ち退き自体が認められないことや、立ち退き料の提示が重要な判断要素となることもあります。

大家の主張が本当に正当の事由に当たるのか、立ち退き料の支払いが不要といえる状況なのかは、専門的な判断が必要です。老朽化の程度や修繕の可能性などは技術的な評価も伴うため、不動産鑑定士などの専門家と連携できる弁護士に相談することで、より客観的な見解を得られるでしょう。

ライズ綜合法律事務所では、不動産鑑定士と協業して借主のサポートを行っています。建物の状況を正しく判断し、立ち退き料支払いの妥当性を主張するお手伝いをしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

立ち退き料の増額交渉・無料相談なら弁護士法人ライズ綜合法律事務所

公共の事業により立ち退かなければならないため

再開発や道路拡張など、国や自治体が主導する公共事業を理由に立ち退かなければならない場合には、大家から立ち退き料が支払われるわけではありません。このようなケースでは、立ち退きの原因は大家の都合ではなく、公共事業の実施にあるためです。

公共事業による立ち退きの場合、借主は大家ではなく、事業の施行者（国や自治体など）から損失補償金を受け取ることになります。これは、公共の利益のために個人の財産権や居住権が制限される場合には、国が正当な補償を行うべきであるという考え方（憲法第29条第3項）に基づくものです。

このような場合、交渉の相手は大家ではなく、事業主体である自治体や施行者となります。立ち退き料の請求というよりも「損失補償の内容について協議する」という位置付けになります。

今はお金がないので支払えないため

大家が「今はお金がなく支払えない」と主張するケースもあります。また「まとまった金額を用意できないので、後払いや分割払いにしてほしい」と求められることもあるでしょう。しかし、安易に応じることには注意が必要です。

裁判所が立ち退きを認める場合、多くは「立ち退き料の支払いと引き換えに退去せよ」という引換給付の判決を出します。これは、大家が立ち退き料を支払うことを前提として、借主が退去するという関係を意味します。そのため、大家が立ち退き料を支払うことができない限り、原則として強制的に退去させることはできません。にもかかわらず、借主が先に退去してしまうと「支払いと引き換え」という法的な構造が崩れ、立ち退き料の回収が困難になる恐れがあります。

後払いや分割払いに応じる場合には、必ず書面で合意内容を明確にし、支払期限や支払方法を具体的に定めておくことが重要です。必要に応じて、公正証書の作成も検討するとよいでしょう。

借主側に契約違反があると主張しているため

借主に契約違反があり、それを理由に賃貸借契約を解除するので立ち退き料は支払わないと主張されるケースです。この主張が法的に正しい場合は契約解除となるため、立ち退き料をもらうことができません。

ただし、賃貸借契約を解除するためには大家と借主の信頼関係を破壊する程度の重大な契約違反の必要があります。これを信頼関係破壊の法理と呼びます。例えば、1カ月家賃の支払いが遅延した程度の契約違反では、信頼関係の破壊とは認められないのが一般的です。ただし、以下のように悪質性が高い場合には認められる可能性があります。

• 3カ月以上の家賃滞納：度重なる催促にも応じない場合など
• 無断転貸：大家に許可なく第三者に物件を貸し出した場合など
• 用途違反：居住用なのに無断で店舗や事務所として使用した場合など
• 迷惑行為：騒音やゴミ問題など、他の住人に著しい迷惑をかけ続ける場合など

これらに該当しない限り、大家の独断で立ち退き料をゼロにすることはできません。

定期借家契約の満了時のため

契約形態が定期借家契約で、期間満了時に立ち退きを要請している場合、立ち退き料を支払う必要がないといわれることがあります。この場合は、原則大家の主張が正しく、借主は立ち退き料を受け取ることができません。

定期借家契約とは、契約更新をしないことを前提とした契約形態のことです。双方から更新拒絶の意思表示がない場合は自動更新される普通借家契約とは異なるため、契約締結時に契約書とは別の書面で事前に説明がなされていた場合は、期間満了をもって退去する必要があります。

ただし、この事前説明が欠けている場合や書面が不適切な場合は、普通借家契約と見なされ、立ち退き料を請求できる可能性があります。まずは手元の契約書の種類を確認しましょう。

抵当権が優先されるため

競売によってオーナーが変わる場合、退去しなければならないかどうかは、「抵当権が設定された時期」と「賃借権が対抗要件を備えた時期」の前後関係によって決まります。抵当権とは金融機関が大家に融資をする際、物件に設定する権利のことです。ローンの返済が滞ると金融機関は物件を競売にかけ、売却代金を基に優先的に返済を受けられます。抵当権と賃借権自体に法律上の定められた優先順位はないため、抵当権を行使し「対抗関係」になった場合は、登記の日付の早い順に優先順位が決まるのです。

そのため抵当権設定前に入居した場合は立ち退き料の要求が可能ですが、後の場合には立ち退き料が請求できない可能性があります。ただし民法第395条の定めにより、退去まで半年間は退去が猶予されます。

大家に立ち退き料の支払いを拒否されたときの対処法

ご自身のケースで立ち退き料をもらえる可能性があることを確認できたら、泣き寝入りせず具体的なアクションを起こしましょう。大家側の一方的な主張を覆し、正当な補償を勝ち取るための対処法をご紹介します。

立ち退き料の請求書を大家に渡す

立ち退き料をもらえるケースであることを伝えた上で、借主が希望している条件を請求書にまとめて大家に渡す方法があります。口頭の場合は記録が残らず、後でいった・いわないのトラブルになりやすいため、必ず書面化しましょう。請求書は内容証明郵便などで送ると、いつ、誰がどのような内容を請求したかの公的な証明となり、大家へ強い決意を示すことができます。

請求書には以下の内容を明記しましょう。

• 希望する立ち退き料の金額
• 立ち退き料の根拠、内訳（引っ越し費用、新居の仲介手数料など）
• 支払期限、振込口座

請求書の具体的な書き方や文例は、以下の記事を参考にしてください。

立ち退き料を請求する文書の文例は?書き方や申請の流れは?

弁護士に相談する

大家から立ち退き料の支払いを拒否されている場合は、弁護士に相談するのも方法の一つです。弁護士に依頼するメリットは主に以下の3点です。

• 正当の事由の有無・程度を法的に整理できる判断してもらえる
• 立ち退き料の法的な根拠を明確に示せる
• 契約違反の主張に対して、適切に反論できる

法的評価・交渉方針の整理・主張立証の組み立てまで一貫してサポートを受けることが可能です。立ち退き料を支払ってもらえない状況に直面した場合は、早めに専門家へ相談することで、選択肢が広がる可能性があります。

「大家が立ち退き料を支払ってくれない」といった事態でお困りの方は、相談件数1.6万件、解決実績3,000件を誇るライズ総合法律事務所へぜひお問い合わせください。

立ち退き料の増額交渉・無料相談なら弁護士法人ライズ綜合法律事務所

裁判をする

交渉をしても大家の態度が頑なで、立ち退き料を支払う意思がない場合は、最終手段として裁判をする方法があります。裁判には費用や時間がかかりますが、判決が下ることで借主の正当性が公的に証明されます。

正当の事由の有無および個々の事情に応じた適切な立ち退き料についても、裁判所が最終的な判断を下すため、大家側の主張の当否を争うことが可能です。ただし、判決に至るまでには多大な労力を要するため、決着を付けるところまで進めるのか、途中で和解を目指すのかを弁護士と相談しながら決めるのが望ましいです。

大家と立ち退き料の支払いについて交渉する際のコツ

大家と交渉をする際、借主が有利に働くコツをご紹介します。立ち退き料の支払いを拒否する大家に対して、感情的にならず法的な根拠や適切な妥協案を持って臨むことで、納得のいく条件を引き出せる可能性が高まります。

大家とのやり取りを全て記録に残す

口頭だけで立ち退きを進めた場合、後に合意内容が曖昧になり、交渉時と異なる合意書を作成されてしまう恐れがあるため、やり取りは全て記録として残しておきましょう。記録を残すことはいった・いわないのトラブルを避けられるだけでなく、万が一裁判になった際の有力な交渉材料となる場合もあります。

例えば、大家から「引っ越し代を負担する」と口頭で約束された場合、その後にメールなどで「先ほどのお約束の件ですが」と確認を送ることで確実な証拠となります。書面やメール、SNSでの履歴、対面の面談は相手の了承を得た上でボイスレコーダーで記録しておくのが賢明です。このように、あらゆるやり取りを可視化しておくことが、円滑な解決への近道となるでしょう。

妥協案を提示する

大家にお金がなくて立ち退き料を支払えない場合は、現金の給付以外の条件を提示するのも有効です。例えば引っ越し代金を負担してもらったり、大家側に代わりの新居を準備してもらったりする方法が考えられます。

他にも、退去時の原状回復費用を免除してもらう、納得できる引っ越し先が見つかるまで期限を延ばしてもらう、退去までの賃料を無料にしてもらうといった妥協案も交渉してみる価値はあります。こうした金銭以外の譲歩案を提案することで、大家側の金銭的負担感を減らしつつ、実質的な補償を手厚くすることが可能です。

報復として家賃の未払いなどをしない

立ち退き料がもらえない報復として、家賃を支払わないといった強硬策を取ることは絶対に避けましょう。家賃滞納という契約違反を理由に契約を解除された場合には、立ち退き料の交渉上、不利になる恐れがあります。

例えば感情的になり「お金を払わないなら家賃も払わない」と数カ月放置してしまうと、信頼関係の破壊と見なされ、法的な保護を受けられなくなるリスクがあります。大家への攻撃的な態度は交渉を停滞させる要因にもなるため、冷静な対応を心がけてください。

もし個人での交渉が難しいと感じるなら、専門的な知識を持つ弁護士へ交渉の代行を依頼しましょう。弁護士であれば、法的根拠に基づき正当な主張を行うことができます。

大家が立ち退き料を支払わない場合の判例

大家側が立ち退き料を支払わないと主張したものの、立ち退き料の支払い判決が下された事例をご紹介します。

借主の生活基盤が重視されたケース（東京地判平2・1・19）

項目	内容
争点	老朽化した建物の建て替え（土地の高度利用）と借主の居住継続の必要性
正当の事由	大家側に建て替えの計画はあるが、居住する上で特段の支障はない。借主が単身で経済的に恵まれているなどの事情を考慮しても、立ち退き料なしでは正当の事由は認められない
最終的な立ち退き料	700万円

昭和25年頃に建築された老朽住宅の建て替えを理由に、大家が立ち退きを求めた事例です。大家は土地の有効活用（高度利用）を主張し、当初は50万円程度の解約申し入れ金を提示。対する借主は税理士で、近隣に2つのマンションを所有するなど経済的には比較的恵まれた状況にありました。

裁判所は、建物の場所的状況や老朽化、借主以外の入居者が全て退去した状態での固定資産税の負担などを総合的に判断し、建て替え計画の妥当性を認めました。しかし、当初提示した程度の立ち退き料の提供だけでは解約は認められないと判断。

結果として、借家権価格や諸費用を考慮し、当初の提示を大幅に上回る700万円の支払いを条件に立ち退きが認められました。借主に一定の資産があっても高額な立ち退き料が認められることを示す重要な判例です。

借主の修繕歴が認められたケース（大阪地判昭59・7・20）

項目	内容
争点	築50年以上の建物の老朽化による危険性と、30年以上居住する借主の権利
正当の事由	建物は安全性に欠け建て替えの必要があるが、借主が長年住み、かつ適切な修繕管理をしてきた事情から無条件の明け渡しは認められない
最終的な立ち退き料	150万円

築50年以上の老朽化した木造長屋について、大家が建て替えを理由に解約を申し入れた事例です。大家は一部住戸の倒壊の恐れや、自身の家族が住む住宅を新築したいという自己使用の事情を主張しました。一方、借主は30年以上も入居しており、居住の継続を強く希望していました。

裁判所は、建物の安全性から建て替えの必要性は認めましたが、借主が自ら修繕を行って住居の効用を維持してきたことや、大家側の敷地利用に差し迫った必要性が極めて高いとまではいえない点を重視。大家側が提示していた100万円では不足していると判断し、150万円の支払いで初めて正当の事由が補完されると結論付けました。建物の老朽化という正当の事由があっても、長年の居住実態があれば相応の立ち退き料が必要になることを裏付けています。

まとめ

大家都合の退去要請において、立ち退き料を払ってくれないからといって諦める必要はありません。借地借家法に基づき、借主の住む権利は強く保護されており、正当な理由のない場合は立ち退き料による補完が必要だからです。まずはご自身の契約形態や大家が拒否する理由を正確に把握し、必要に応じて内容証明郵便での請求や法的手段を検討しましょう。

もし個人での交渉に限界を感じたり、大家側の主張に納得がいかなかったりする場合は、弁護士法人ライズ綜合法律事務所へ相談することをおすすめします。同事務所は立ち退き事案において豊富な解決実績があり、法的な根拠に基づいた適切なアドバイスを通じて、あなたの正当な権利を守るための心強いパートナーとなります。一人で悩まず、まずは専門家へ相談して納得のいく解決を目指しましょう。

【ご相談専用フリーダイヤル】

0120-657-001（9:00-21:00土日祝も受付中）

立ち退き料の増額交渉・無料相談なら弁護士法人ライズ綜合法律事務所