居住権による立ち退きは拒否できる?親族とのトラブルを回避するには?

現在の家に住み続ける権利を「居住権」と呼ぶことがあります。長年住み慣れた家や営業を続けた店舗からの立ち退きを要請され「居住権を理由に立ち退きを拒否できないか」と考える方もいるでしょう。しかし法律上「居住権」について明確に定義されているものはなく、賃借権や借地権、使用貸借に基づく権利など、個別の法律関係によって立場や判断が大きく異なります。そのため、ご自身の状況にどの権利が当てはまるのかを正しく理解した上で、本当に立ち退きを拒否できるのか、あるいは交渉すべきなのかを判断することが重要です。

本記事では「居住権」という用語の位置づけや法的な考え方を整理した上で、立ち退きを拒否できる具体的なケースやトラブルを回避するためのポイントを解説します。住居や店舗といった生活・事業の基盤を守るために、法的根拠に基づいた準備を進めるための参考にしてください。

【この記事で分かること】

• 居住権には、賃借権・使用貸借権・配偶者居住権・共有持分権などの種類がある
• 権利ごとに異なる立ち退き拒否の可能性
• 立ち退き交渉について弁護士に相談するメリットとタイミング

居住権とは?

「居住権」という言葉を耳にする機会は多いですが、実は法律上の正式な権利名称ではありません。自分名義ではない土地や建物に住み続ける権利を、便宜上まとめて指す言葉として用いられます。そのため一口に居住権といっても、契約形態や貸主との関係性によってその中身や強さは全く異なります。

まずはご自身の権利が法的にどの種類に当てはまるのかを、正しく理解することから始めましょう。

賃借権（借地権・借家権）

賃借権とは、賃貸借契約に基づき家賃や地代を支払って、不動産を利用する権利です。建物なら借家権、土地なら借地権と呼ばれます。この権利は借地借家法により強く保護されており、仮に建物の売却や相続で貸主（オーナー）が変わっても、借主は貸主に住む権利を主張できます。

また借主側に家賃の長期滞納など、信頼関係を破壊するような重大な契約違反がない限り、貸主側から一方的に契約を解除することは原則できません（借地借家法第28条）。さらに貸主都合で退去を要請する場合は、正当の事由（立ち退きの妥当性）が必要です。

使用貸借権

使用貸借とは、相手方から土地や建物を無償で借り、使用後に返還することを約束する契約です（民法第593条）。親子や友人など近しい間からで交わすことが多く、契約書がなくても双方の合意があれば口頭の約束で成立します。例えば親の土地に子どもが家を建てて住む、近隣住民が空いた土地を借りて家庭菜園をするといったケースが当てはまります。

固定資産税程度の金額を負担していたり、親の介護をするなどの労働を提供していたりしても、一般的な家賃相場より著しく安ければ賃料とは見なされず、賃貸借契約には該当しないケースが多いです。また賃貸借契約に比べると借主の権利は弱いため、立ち退きトラブルに発展しやすいです。

使用貸借権について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事も併せてご覧ください。

使用貸借の立ち退きは拒否できる?契約書なしの場合はどうなる?

※参考：e-Gov 法令検索.「民法」第五百九十三条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_2-Se_6-At_593 ,（参照2025-11-28）.

配偶者居住権

配偶者居住権は、2020年の民法改正で新設された権利で、家の所有者の死去に伴い、残された配偶者が自宅に無償で住み続けられる権利を指します。これまで配偶者が家を相続する場合、相続税の支払いに充てられる預貯金がないといった理由から、自宅を相続できないケースがありました。

しかしこの制度を使えば自宅の居住権を確保できるので、無理に自宅そのものを相続する必要がなくなります。ただしこの権利は法律婚の配偶者に限られ、内縁関係は対象外です。また第三者に権利を対抗するためには、配偶者居住権の登記を行うことが推奨されています。

※参考：法務局.「配偶者居住権とは何ですか？」.

https://houmukyoku.moj.go.jp/maebashi/content/001444768.pdf ,（参照2025-12-15）.

法定相続分の所有権（共有持分権）

実家を兄弟などの複数人で相続し共有名義となった場合、それぞれの相続人は共有持分権を持ちます。民法上、共有者はその持分に応じて不動産全体を使用する権利があるため、持分を持つ相続人がその家に住むことは法的に問題ありません。

例えば実家の所有権のうち1/4の持分を持つ子どもが、そこに住み続けるケースなどです。しかし自分だけの所有物ではないため、他の共有者から「独占して住むなら、私の持分に見合う家賃を払ってほしい」と請求されると、支払の義務が生じるケースもあります。過去にも、共有者からの使用料の請求が認められた判例がありました（最高裁平成12・4・7）。

※参考：かもめ総合司法書士事務所.「共有不動産の共有者間で使用料の請求は可能？」.

https://www.kamomesouzoku.com/16799030563265 ,（参照2025-11-28）.

居住権を理由に立ち退き要請を拒否できる?

さまざまな居住権の種類を確認したところで、本題である立ち退き要請を拒否できるのかについて解説します。結論からいうと、多くのケースで拒否できる可能性や条件交渉の予知があります。

賃借権は借地借家法で強く保護されているため拒否できる

賃貸借契約の場合は、借地借家法により借主の居住権は強く守られています。そのため貸主からの立ち退き要請を拒否できる可能性が高いです。

借地借家法とは、土地や建物の貸し借りについて定めた法律で、所有者である貸主の立場が強くなることで借主の不利益が生じないように、貸主からの解約や更新拒絶には厳しい条件が設けられています。

借地借家法第28条では、貸主が契約更新を拒絶したり解約を申し入れたりするためには、正当の事由が必要であると定めています。ただ単に「建物が古くなった」「入居者を増やすために建て替えたい」という理由だけでは、正当の事由としては不十分とされることが多いです。

また貸主からの更新拒絶の通知が、契約期間満了の1年～6カ月前までの間に行われなかった場合、契約はこれまでと同じ条件で自動的に更新されます（法定更新）。そのため、急な立ち退き要請であれば拒否することが可能です。

ただし、定められた期間で必ず終了する前提の定期借家契約の場合や、借主側が家賃滞納などの重大な契約違反をしている場合は、拒否できない場合があります。賃貸物件で立ち退きを拒否できないケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。

立ち退きは拒否できる。権利があるケースと強制執行になる流れとは?

正当の事由とは

貸主側が主張する立ち退きの理由が法的に認められるかどうかは、以下の5つの要素を総合的に比較・検討して判断されます。

判断要素	具体的な内容
双方の事情	貸主が建物を使う必要性と、借主が使い続ける必要性を天秤にかけます
建物の利用状況	借主が契約違反となる使い方をしていないか、実際にそこを生活拠点としているかなどが考慮されます
建物の現況	建物の老朽化具合です。耐震性能が備わっていない、倒壊の危険があるなど緊急性が高いかが重要視されます
これまでの経過	契約期間の長さや家賃滞納がなく信頼関係が保たれているかなどが確認されます
立ち退き料	上記の事情だけでは貸主側の正当性が足りない場合、立ち退き料を支払うことで正当の事由を補完します

このように貸主の建て替えたいという都合だけでは、正当の事由として認められにくいのが現状です。借主の生活や営業の拠点という事情は重視されやすい傾向にあるため、最終的には立ち退き料という金銭で解決を図る場合が多いです。

使用貸借契約が成立している場合は拒否できる

使用貸借の場合、契約によって定めた期間内である場合や、使用貸借を行う目的が達成されていない場合は、貸主の都合だけで一方的に契約を打ち切ることは難しいです。

しかし使用貸借は借地借家法の対象外であるため、賃貸借契約に比べると借主の法的保護は弱くなります。特に書類で期間や目的を定めていない場合、貸主の都合でいつでも返還請求できるため注意が必要です。立ち退きを拒否するためには、法的根拠となる使用貸借契約書を作成し、利用期間や達成されるべき目的を明確に定めることが重要です。既に使用貸借が始まっている場合でも後から契約書を作成できるので、弁護士など専門家からアドバイスをもらいながら、契約内容を書面で残しておきましょう。

配偶者居住権を登記している場合は拒否できる

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に無償で住み続けられる権利です。期間を特に定めていなければ、原則として配偶者が亡くなるまで効力が続き、立ち退き要請も拒否できる場合があります。

重要なのは、この権利を第三者に対抗するための登記を行う点です。例えば、家の所有権を持つ子どもが他人にその権利を売却してしまった場合は、登記をしていないと新しい所有者に対して、居住権を主張できず、立ち退きを迫られるリスクがあります。

登記自体は義務ではありませんが、ご自身の終の棲家を確実に守るための手続きです。将来のトラブルを避けるためにも、登記を行いましょう。

共有持分権がある場合は拒否できる

実家を複数人で共有している場合は、ご自身に少しでも共有持分があれば、それに基づいて不動産を使用する権限があり、他の共有者からの立ち退き要請は拒否できます。ただしご自身が有しているのはあくまでも一定割合の権利のみのため、以下のようなケースでは、権利の濫用として裁判所から明け渡しを命じられることがあります。

• 賃貸に出すと決めたのに勝手に住み着く（合意内容への違反）
• 話し合いを無視して独占使用を続ける（協議の拒否）
• 共有敷地内に勝手に建物を建てる（無断変更）

権利を主張して住み続けるためには、他の共有者の権利も尊重し、誠実に協議を行う姿勢が不可欠です。

居住権によって住み続けられる期間は異なる

居住権は、種類によって法的に保障される期間が異なります。ご自身の権利がいつまで続くのかを整理しておきましょう。

権利の種類	存続期間の目安
賃借権（借家権）	原則、期間の定めなし（法定・合意更新により継続） 契約期間が満了しても、正当の事由がない限り更新されます。また、借主が亡くなっても相続人が権利を引き継ぎ、住み続けることが可能とされています（公営住宅など例外あり）
使用貸借権	契約期間満了、または目的達成時まで ただし、借主が死亡した時点で権利は消滅し、終了します（使用貸借権は相続されません）
配偶者居住権	原則、配偶者の死亡時まで 遺産分割協議や遺言で期間（例：10年間など）を定めた場合はその期間までとなります
共有持分権	期間の定めなし 共有持分を所有している限り、権利は継続します

居住権を巡る立ち退きトラブルを回避するポイント

居住権に関するトラブルは、大家との間だけではなく、親族間や兄弟間といった身近な関係でも起こります。近しい間柄であるが故に感情的な対立に発展しやすいため、早めの対策が重要です。

ここでは無用な争いを避け、ご自身の生活を守るためのポイントを解説します。

契約違反により貸主との信頼関係を破壊しない

借地借家法で強く守られている賃借権でも、借主側に重大な落ち度があれば保護を受けられなくなります。特に信頼関係の破壊と見なされる行為には注意が必要です。

例えば3カ月以上の家賃滞納、無断での転貸（又貸し）、勝手な増改築、度重なる迷惑行為などが該当します。これらは民法および信頼関係破壊の法理に基づき、契約解除の正当な理由となるため、立ち退きを拒否することはできません。日頃からルールを守り貸主と良好な関係を保つことが、いざというときにご自身の権利を守るための防御策となります。

親族や友人間の使用貸借でも契約書を作成する

親族間で使用貸借契約を行う場合、口約束で済ませがちですが、これがトラブルの元凶となるケースが多いです。相続による所有者の変更や関係悪化により「そんな約束はしていない」と立ち退きを迫られるリスクが高まる恐れがあります。

そのため使用貸借であっても、必ず契約書を作成しましょう。「使用期間」「目的」「経費負担」を明文化すれば、いったいわないの水掛け論を防げます。また、契約書は合意期間までは住む権利があるという有力な証拠となり、万が一退去せざるを得ない場合でも、立ち退き料を請求するための重要な交渉材料になり得ます。

遺言書を作成する

土地や建物を誰が相続するのか決まらず、一時的に共有相続をするケースがありますが、家の売却やリフォームなどを行う場合、他の相続人の合意を必ず得る必要があるため、トラブルに発展しやすいです。そのため遺言書を作成し、共有相続を避けるのも重要なポイントです。

遺言書では相続人を指定するだけではなく、配偶者居住権についても明記できます。特に土地や建物など相続税評価額の高い財産は、遺言書を適切なフローで準備しておきましょう。

居住権を巡る立ち退きトラブルの判例

ここでは居住権について争点となった実際の判例をご紹介します。立ち退きの拒否や解決の傾向を見てみましょう。

賃借権の承継：同居家族の居住権

この判例は、戸籍上の手続きを経ていない事実上の養子でも、亡くなった借主と生計を共にし、実の親子同様に暮らしていた事情がある場合、その居住権が守られることを示した事例です。

通常、借家権（賃借権）は相続財産として法定相続人に引き継がれます。しかしこのケースでは、養子が借主の世話をし、葬儀も執り行うなど事実上の親子関係にあったことを重視。その結果、相続人が権利を主張しない限りにおいて、養子は亡くなった借主の借家権を自分の権利として家主に対抗（主張）でき、家主からの明け渡し請求は認められないという判決を下しました。賃貸借契約の場合、こうした内縁関係や事実上の養子関係にある同居人の居住継続も保護される傾向にあります。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「事件番号　昭和34(オ)692」.

https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2024/12/1945.pdf ,（参照2025-11-28）.

使用貸借の成立：内縁の妻の居住権

内縁の夫が死亡した後、その相続人である夫の娘（前妻の子）が、父と長年同居していた内縁の妻に対して建物の明け渡しを求めた事例です。このケースでは、夫と内縁の妻との間で使用貸借の契約書は作成されていませんでした。そのため契約書がない状態で、使用貸借契約が成立していたといえるかどうかが争点となりました。

裁判所は立ち退き拒否を認めると判断。判決の決め手となったのは、二人が長年連れ添った内縁関係にあったことや、夫が生前に自分が死んだ後も、妻を死ぬまでここに住まわせるという意思を周囲に示していた事実でした。これらを踏まえ、裁判所は黙示の使用貸借契約が成立していたと認定しています。

法的には相続人が建物の所有権を持っていますが、内縁の妻の居住権が優先され、明け渡し請求は権利の濫用として棄却されました。例え契約書がない親族間や内縁関係でも、長年の実態や故人の意思が尊重され、居住権が強く守られることを示した重要な判例です。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「内縁の妻が死亡するまで黙示の使用貸借契約が成立しているとして、相続人からの建物明渡請求が棄却された事例」.

https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2024/11/84-130.pdf ,（参照2025-11-28）.

配偶者居住権：遺産分割審判での活用

夫が死亡し、妻と実子、養子らが相続人となった際、遺産分割を巡って調整が必要になった事例です。妻は住み慣れた自宅での生活継続を希望していましたが、自宅の不動産評価額が高かったため、妻が自宅を相続してしまうと他の相続人とのバランスにより、預貯金などの他の遺産をほとんど受け取れなくなる恐れがありました。これでは、住む家はあっても生活費が不足してしまいます。

この問題は、家庭裁判所の審判において配偶者居住権を活用することで解決しました。具体的には、建物の所有権は実子が取得し、妻は配偶者居住権を取得するという分割方法が採用されました。

これにより、妻は終身にわたり無償で自宅に住み続ける権利を確保。配偶者居住権は所有権そのものを取得するよりも評価額を低く抑えられるため、妻はその差額分で預貯金などを十分に相続できました。立ち退きを迫られることなく、法的権利として住まいと老後の資金の両方を守ることができた制度活用の好例といえます。

※参考：ＴＫＣ法律情報データベース.「家庭裁判所による配偶者居住権の設定──相続分全部を譲渡した者がいる事例」.

https://lex.lawlibrary.jp/commentary/pdf/z18817009-00-041622533_tkc.pdf ,（参照2025-11-28）.

立ち退き拒否：外国人オーナーの自己使用

賃貸マンションを購入した外国籍のオーナーが、借主に対して契約終了と立ち退きを求めた事例です。オーナー側の主張は休暇や仕事で来日した際に、自分が滞在する場所として使いたいというものでした。裁判では、オーナーがたまに来日して使うという個人的な理由が、借主を追い出すための法的な正当の事由として認められるかが争われました。

裁判所はオーナーの請求を棄却し、借主の立ち退き拒否を認めると判断。判決の理由は、オーナーには一時的な滞在場所としての必要性しかないのに対して、借主にはそこが生活の本拠であるという切実な事情があり、両者を比較した際にオーナーの事情が上回るとはいえないというものでした。

建物が特に老朽化しているわけでもなく、オーナーから立ち退き料の提示もなかったため、正当の事由は不十分であると判断されました。建物の所有者が変わっても、借主の生活基盤を奪うほどの正当な理由がない限り、立ち退きを要請するのは難しいことが分かります。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「賃貸住宅を購入し自ら居住するとした外国籍の貸主の、借主に対する契約終了・建物明渡請求が棄却された事例」.

https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2024/11/118-124.pdf ,（参照2025-11-28）.

立ち退きについて弁護士に相談するメリットとタイミング

居住権を主張し、交渉を進めるには専門的な法律知識が欠かせません。貸主との交渉は、原則、借主本人もしくは弁護士しか行うことができないため、ご自身で対応することに限界を感じているなら、早めに弁護士に相談するのがおすすめです。弁護士に依頼すると以下のようなメリットが得られます。

• 交渉を代行してもらえるので、肉体的・精神的ストレスから解放される
• 貸主都合での退去要請の場合、正当の事由を正しく判断してくれる
• 立ち退き料を請求する場合、適正な金額の算出をしてくれる
• 交渉の代行から裁判に発展した際の支援まで、トータルサポートを受けられる

特に貸主との関係を険悪にしたくない方や、新生活の準備に専念したい方は、弁護士への依頼を検討しましょう。

弁護士に依頼するタイミング

弁護士に相談するベストなタイミングは、立ち退きの通知が届いた直後です。交渉を始める前に法的な見通しを立てることで、その後の交渉を有利に進められる可能性が高まります。

また立ち退き料の金額に納得できないときや、相手が高圧的で交渉が難航しているときも、弁護士へ相談することが望ましいです。早い段階で専門家が交渉のテーブルに同席することで、不当な要求から身を守りご自身の利益と生活基盤を確保することにつながります。

まとめ

一口に居住権といっても、賃借権や使用貸借権などさまざまな権利を指すことがあり、これらの性質や立ち退き拒否の法的根拠は種類によって異なります。場合によっては貸主の都合だけで立ち退きを要請することはできず、退去自体を拒否することや立ち退き料の交渉が可能なケースもあります。

しかし立ち退き料はいくらが妥当かを個人で判断したり、客観的な証拠を準備して交渉したりするのは容易ではありません。もし居住権を理由に立ち退きを拒否したいとお考えなら、弁護士法人ライズ綜合法律事務所へご相談ください。弊所は16,000件以上の相談実績と3,000件以上の解決実績を持ち、あらゆる立ち退き交渉に精通しています。また不動産鑑定士と連携し、根拠ある立ち退き料を算出できます。

相談は何度でも無料です。一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。

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