賃貸の立ち退き要請で居座ることはできる?拒否する権利は?

賃貸物件に住んでいると、頻度は低いものの大家から立ち退きを要請されることがあります。所有権は大家にあるため「契約が終わってしまうなら仕方ない」「大家の判断には逆らえない」と考えてしまう方がいます。しかし立ち退きの可否やタイミングは、大家が自由に決められるものではなく、法律上のルールや個別の事情を踏まえて判断されます。

本記事では、賃貸物件からの立ち退きを求められた借主に向けて、立ち退き要請を拒否できる可能性や判断を左右する「正当の事由」、立ち退きに応じず居住を続けた場合のリスクを解説します。立ち退きを拒否するのか、条件交渉によって解決を図るのか、今後の対応について判断する材料となるでしょう。

【この記事で分かること】

• 借主の権利は借地借家法により強く保護されており、大家都合の立ち退き要請は、原則拒否することができる
• 立ち退き拒否の可能性を左右する「正当の事由」とその具体例
• 立ち退き拒否をしようと考えている方が理解しておくべき、居座ることのリスク

大家都合の立ち退き要請をされても原則居座ることができる

大家から出ていってほしいといわれたとしても、借主は原則その要求を拒否し、現在の物件に居座ることができます。賃貸借契約の場合、借主がその物件に住み続ける権利は借地借家法という法律で保護されているからです。

そのため賃貸借契約は、期間が満了しても大家と借主の双方が合意すれば、基本的に契約が更新されます。これを法定更新と呼びます。

また借地借家法第28条では、大家が契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、正当の事由が必要と明記されています。つまり、単に「売りたい」「建て替えたい」という一方的な理由だけで借主を退去させることは、法的に認められていないのです。したがって立ち退きを求められても即座に応じる義務はなく、納得がいかなければ拒否する余地があります。

定期借家契約の期間満了時は立ち退き拒否できない

ただし、例外的に居座ることができない契約形態が存在します。それが「定期借家契約」です。

賃貸物件の契約には、主に普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、更新についての要件が異なります。立ち退きを拒否したい場合、まずはご自身の契約書がどちらになっているのかを確認しましょう。

定期借家契約は期間満了により契約が終了し、更新をしないことが前提の契約です。この場合は、契約期間が終われば借主は退去しなければならず、立ち退きを拒否することはできません。また、原則として立ち退き料を受け取ることもできません。

契約書に定期借家契約の記載がある場合、期間満了とともに退去が必要となるため注意しましょう。

立ち退き拒否の判断となる正当の事由とは?

先述の通り、普通借家契約において大家が借主を退去させるためには、正当の事由が必要です。正当の事由とは、賃貸借契約を終了させてでも、借主を退去させるだけの妥当性が大家側にあるかを判断する法的な基準です。

この正当の事由はある・なしの二者択一で決まるものではありません。大家側と借主側のさまざまな事情を天秤にかけ、総合的に判断され、強弱が決まります。

• 正当の事由が強い（大家有利）：契約を終了させる妥当性が高い
• 正当の事由が弱い（借主有利）：契約を終了させる妥当性が低い

では、具体的にどのような要素が考慮されて正当の事由の有無が決まるのか、その構成要素を見ていきましょう。

借主と大家が建物を必要とする事情

立ち退き交渉において最も重視されるのが、借主と大家のどちらが、より切実にその建物を必要としているかという事情です。

例えば、大家側が「老後の住まいとして自分で使いたい」「息子夫婦を住まわせたい」と主張しても、他に不動産を所有している場合は、その物件でなければならない必要性が低いと見なされる可能性があります。また借主側に「要介護の家族がいて転居が困難」「近隣の医療機関への通院が必須」といった生活上の切実な事情がある場合、立ち退き自体が認められないという判断もしくは相応の立ち退き料の支払いにより認められる可能性があります。

また店舗や事業所の場合、その場所で長年営業しており、移転すると既存顧客を失い廃業する恐れがあるといった事情も、有力な対抗要素として有効です。このように正当の事由の強弱を判断する際は、大家・借主双方の事情を総合的に考慮し判断されるのです。

賃貸借契約の経緯

契約締結から現在に至るまでの経緯も、正当の事由を判断する重要な材料となります。特に重視されるのが信頼関係です。借主が長期間にわたり家賃を滞納せず、平穏に生活・営業を続けてきた事実は借主にとって有利な材料（立ち退きを拒否する正当性）として働きます。逆に、過去に度重なるトラブルや不誠実な対応があった場合は、大家側の主張が通りやすくなる可能性が高いです。

また直近で高額な更新料を支払っている場合や、大家の許可を得て借主負担でリフォームを行った場合も、借主の妥当性が高く評価される可能性が高いです。

さらに契約書に「建て替えの際は無条件で立ち退く」といった特約が書かれている場合も借地借家法の強行規定により、借主に一方的に不利な特約は無効とされるケースが多いため、立ち退きの拒否を諦める必要はありません。

建物の利用状況

借主が契約内容に従って、建物を適切に利用しているかどうかも審査の対象です。住居として日常的に利用し、建物の維持管理にも協力的な態度であった場合は、プラスに働く可能性が高いです。

反対に「住居用契約なのに無断で事務所として使用している」「実際にはほとんど居住しておらず空き家状態である」「ペット不可物件で飼育している」といった契約違反に近い利用状況は、立ち退きを拒否できない可能性があります。

なお、建物所有を目的としない資材置き場や青空駐車場としての利用契約は、そもそも借地借家法の適用外となる場合があります。法的に強く保護されていない以上、契約期間満了での終了に対抗しにくいです。

建物の現状

建物の老朽化は、大家側が主張する代表的な立ち退き理由です。しかし、単に築年数が古いからという理由だけでは、直ちに正当の事由としては認められません。裁判所が重視するのは居住の危険性です。

例えば「壁や柱が崩落しかけている」「耐震診断で震度5程度の地震でも倒壊すると判定された」など、客観的に見て住み続けることが生命に関わる危険な状態であれば、大家側の主張が認められやすくなります。一方で築50年以上経過していても、適切な補修を行えば安全に住める状態であれば、取り壊しの必要性は低いと判断されることもあります（東京地判令元・12・12）。

つまり老朽化を理由に立ち退きを要請されても、建物が物理的に使用可能な状態である限り、借主は立ち退きを拒否して居座る余地が十分に残されているのです。

※参考：一般財団法人　不動産適性取引推進機構.「築後57年を経過した木造平屋戸建て住宅の大家からの解約告知に、正当事由は認められないとされた事例」.https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2024/11/120-166.pdf ,（参照2025-12-17）.

財産上の給付（立ち退き料）

上記の4つの要素だけでは大家側の正当の事由が不足する場合に、それを補完する最終的な調整弁となるのが財産上の給付、いわゆる立ち退き料です。実務上は大家の事情だけで正当の事由が認められるケースはあまりなく、足りない正当性の不足分を金銭的な補償で穴埋めし、合意退去に至ることが多いです。

立ち退き料の金額は法律で定められていませんが、借主自身が交渉を行った場合、一般的には家賃の6〜20カ月分が目安といわれています。実際は大家側の正当の事由の強弱や、借主の退去による損失の大きさによって個別に算出されるため、場合によっては数百万単位の高額な立ち退き料が認められるケースも珍しくありません。

大家から提示される正当の事由の具体例

立ち退き交渉の際、大家はさまざまな理由を挙げて退去を求めてきます。ここでは、よく正当の事由として主張される具体例と、それが法的に認められるかどうかの傾向を解説します。

大家の重大な契約違反

借主側に重大な契約違反がある場合、大家は信頼関係が破壊されたとして、正当の事由なしに契約を解除する可能性があります。以下のようなケースが契約違反と認められやすいです。

• 家賃の滞納が3カ月以上続いている
• 無断で第三者に貸した（無断転貸）
• ペット禁止の物件で、建物の損傷の恐れがあるペットを飼育していた
• 騒音や悪臭など他の入居者への迷惑行為が何度もあった

重要なのは、違反行為が信頼関係の破壊に至っていると認められるかどうかです。例えば一度だけ家賃の支払いが数日遅れた程度では、信頼関係の破壊と見なされる可能性は低いでしょう。

建物の老朽化

先述の通り、建物の老朽化も正当の事由としてよく聞きます。しかし裁判実務において、単に建物が古いという事実だけで立ち退きが認められたケースはほとんどありません。

もし「建物が倒壊の危険が切迫しており、借主をはじめ近隣住民にも危険が及ぶ恐れがある」と大家が主張するなら、それを証明する客観的な証拠の提示を求めましょう。例えば亀裂や浸水が起きている部分の写真や、建築士らが作成する建物診断報告書、耐震技術認定者が行う耐震診断の結果などが挙げられます。

これらの提示がない場合、正当の事由の不足を理由に、立ち退きを拒否して住み続けることや増額交渉を行う余地が十分にあります。

再開発など公共事業による土地の収用

道路の拡張（拡幅）工事や区画整理、都市再開発法に基づく再開発事業など、公共の利益に関わる事業を理由に立ち退きを求められるケースがあります。この場合、民間の立ち退きとは、正当の事由の判断や対応の考え方が異なります。

公共の事業による立ち退きでは、話し合いによる土地の任意買収が行われるのが一般的です。ただし合意に至らず頑なに居座り続ける場合は、土地収用法などの法律に基づき、収用手続きが進められる可能性があります。そのため公共事業に伴う立ち退きは、拒否という選択肢ではなく、納得のいく条件を得るための交渉を前提とするのが望ましいです。

また公共事業の場合、交渉相手は大家ではなく行政（または施行者）になることが多く、補償基準（いわゆる立ち退き料）は公共用地の取得に伴う損失補償基準など、一定の基準に基づいて算定されます。

大家自身が物件を使用する事情がある場合

自己使用とは、大家自身やその親族が住むため、あるいは自ら事業を行うために物件が必要だと主張するケースです。具体的には「高齢の親の介護が必要」「子供が結婚して住む場所が必要」「経済的に困窮して当該物件に住むしかない」といった理由が挙げられます。これらはいずれも正当の事由を判断する上で考慮されるべき事情ですが、それだけで直ちに立ち退きが認められるわけではありません。他の正当の事由と同様に、借主側の生活や事業の必要性と比較し、その強弱が判断されます。

立ち退きが認められるためには、借主が生活や事業の基盤を失ってでもその物件が必要であるという合理的な理由が必要です。例えば大家が他にも居住可能な物件を所有している場合や、自己使用の必要性が切迫していないと判断される場合は、正当の事由として認められにくい傾向にあります。そのため、大家が自己使用を理由に立ち退きを求めてきた場合であっても、個人的な事情のみを理由に、直ちに退去を決断する必要はありません。

立ち退き要請に対して居座る場合のリスクはある?

ここまで解説した通り、正当の事由が不十分であれば立ち退きを拒否して居座ることが可能です。しかし大家との関係が悪化し、日常的に顔を合わせるのが気まずくなったり、精神的なストレスを感じたりする点は事実上のデメリットといえます。

また交渉が決裂して裁判に発展したり、強制執行が行われたりするリスクもあります。立ち退きを拒否する場合は、その後に発生し得るリスクについても把握しておきましょう。

裁判に発展するリスク

話し合いで合意に至らず交渉が決裂してしまった場合、大家は最終的な法的手段として、建物明渡請求訴訟を提起する可能性があります。ひとたび裁判になると、平日の日中に裁判所へ出廷したり、反論のための証拠資料を準備したりする必要があるため、時間的・精神的な負担が生じます。裁判は判決が出るまで半年〜1年以上かかる場合があり、解決までに一定期間を要するリスクがあるでしょう。

また金銭的なコストもリスクの一つです。法的な争いに対抗するには弁護士へ依頼をするのが望ましいため、着手金や報酬金といったまとまった弁護士費用を考慮しておく必要があります。

さらに裁判の結果、立ち退きを認める判決が出てしまうリスクもあります。この場合、立ち退きを拒否して居座り続けることは原則できません。判決で認められる立ち退き料が必ずしも大家の提示額を上回るとは限らず、より低額になる恐れもあることを理解しておくのが重要です。

強制退去が執行されるリスク

裁判で敗訴し、建物を明け渡すよう命じる判決が確定したにもかかわらず、居座り続けた場合、裁判所の手続きに基づき強制執行が行われる可能性があります。強制執行とは、裁判所の執行官が鍵の技術者や運送業者を伴って現地に訪れ、鍵の交換や家財道具・荷物の運び出しをして判決内容を実現するための法的手続きです。

また強制執行の費用面についても注意が必要です。以下のような強制執行に要した費用は、原則として明渡し義務を負う側が負担することとされています。

• 執行官へ支払う予納金・手数料
• 作業員（運び出し要員）数名分の人件費
• トラックなどの車両運搬費
• 搬出された荷物の保管料および処分費用

これらの合計は家財の量や作業内容によって大きく変動し、結果として数十万円から高額になるケースも見られます。住まいを失うだけではなく、多額の債務を負うことになりかねないため、敗訴が確定した段階で速やかに退去準備を進めるのが賢明です。

立ち退き要請の正当事由が認められなかった判例

ここでは、大家側の訴えが認められず、借主が勝訴した過去の判例を紹介します。

信頼関係の破壊が正当の事由として認められなかった判例（東京地判平24・9・28）

事業用物件の賃借人が、賃貸人との合意がないまま一方的に賃料を減額すると主張し、更新料も支払わなかったため、賃貸人が信頼関係の破壊を理由に契約解除と明け渡しを求めた事案です。

賃貸人は、賃料の不払いや更新料の未払いを背信行為と主張しましたが、裁判所はこれを認めませんでした。判断の決め手となったのは、未払い額が賃料の約1.3カ月分だったことや、その後賃借人が未払い分を支払う姿勢を見せた点です。裁判所は多少の未払いや意見の対立があっても、それだけでは長年の信頼関係が破壊されたとはいえないと判断し、大家の請求を棄却。「大家のいう通りに払わない = 即退去」ではないことを示した例といえます。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「事業用賃貸物件の賃貸人からの信頼関係破壊を理由とする建物明渡し請求が棄却された事例」.

https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2024/11/90-146.pdf ,（参照2025-11-28）.

建物の老朽化が正当の事由として認められなかった判例（東京地判平22・8・6）

大家が建物の老朽化および建て替えを主張した事案です。この事案では、大家が建て替えを急いだため、15カ月分の賃料を払うことで借主に早期退去に応じるよう求めました。しかし建物の老朽性ではなく、収益の増大や不動産活用といった大家の経済的合理性のために建て替えの必要があると判断。

さらに、最適な居住環境を離れざるをえない借主たちに早期退去を促すことは、仮住まいやホテル暮らしなどの負担を強いることから、提示額では不足すると判断し、契約終了にともなう借主への十分な補償が必要であるとしました。単に古いから、新しいビルを建てたいからという大家の都合だけでは、正当の事由として認められないことが分かります。

自己使用が正当の事由として認められなかった判例（東京地判平26・4・18）

老人ホームに入居中の高齢の大家が、ホームの費用が高額で払えないため、自分の所有物件に戻って親族と同居したいという理由で借主に明け渡しを求めた事案です。

一見大家側の事情は切実に思えますが、裁判所は請求を棄却しました。理由は、大家側の計画にその物件でなければならないという絶対的な必要性が証明されなかったためです。一方で、借主はその場所を350万円程度かけてリフォームしており、退去による不利益が甚大であると考慮されました。

裁判所は、たとえ立ち退き料を払ったとしても、正当の事由を補完するには足りないと判断。大家の経済的に苦しいから自分で使いたいという事情であっても、借主の権利を上回るとは限らないという判決です。

まとめ

借主は、住み続ける権利が法的に強く保障されています。そのため正当の事由が認められない限り、借主は賃貸物件から退去する必要はありません。

しかし立ち退きを拒否し居座り続けていると、裁判に発展するリスクや敗訴後に強制執行が行われるリスクもあるため、立ち退き拒否を続けるのか・納得のいく条件で合意できるよう交渉するのかは慎重に判断する必要があります。また、どちらを選択したとしても大家との対話は避けられず、ご自身が被る負担は大きくなってしまいがちです。

「個人で大家側と交渉を進めるのが難しい」「大家が主張する正当の事由の強弱を判断できない」といった不安を抱えているなら、立ち退き交渉の実績が豊富な弁護士法人ライズ綜合法律事務所へご相談ください。

弊所は相談実績16,000件以上と解決実績3,000件以上を誇り、さまざまなケースで立ち退き料の増額交渉を代行した経験を有します。法的な知識と過去の判例を基に、大家が主張する正当の事由を正しく判断し、退去費用0円から約200万円の補償を獲得した実績もあります。

また不動産鑑定士と連携して精度の高い立ち退き料シミュレーションも行っているので、ご自身のケースではいくらもらえるのか気になるといったご相談にも対応可能です。相談は何度でも無料です。一人で悩まず、まずはお気軽にお電話ください。

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