賃貸契約を更新しないと言われた場合の立ち退き料は?拒否はできる?

賃貸物件の借主から突然「更新しない」と言われても、直ちに応じる必要はありません。借主の権利は法律で手厚く守られており、貸主の一方的な都合で退去を強いることはできないためです。しかし中には「契約書を見たら立ち退き拒否に違約金が発生すると書いてある」「貸主との関係を壊したくないから、強く交渉できない」などと不安を抱える方もいるでしょう。

本記事では賃貸物件の借主に向けて、貸主から更新しないと言われた場合の対処法をご紹介します。立ち退き拒否の可能性や借主不利な特約の扱い、立ち退き料を算出するための知識を網羅的に解説しているため、納得のいく交渉の手助けになるはずです。

【この記事で分かること】

• 賃貸物件を更新拒絶されても、法的には立ち退く必要がないとされる理由
• 立ち退き料なし・拒否請求時の違約金など、借主不利の特約は無効になる可能性がある
• 立ち退き料を算出する際に考慮される4つの項目

賃貸契約を更新しないと言われても、原則立ち退く必要はない

貸主から一方的に契約を更新しないと言われたとしても、原則としてすぐに立ち退く必要はありません。なぜなら借地借家法という法律において、借主の居住権は強く保護されているからです。

また借地借家法第28条の規定では、貸主側から契約の更新を拒絶するためには法的に認められるだけの正当の事由が不可欠とされています。つまり、単に「期間が終わったから」「建て替えたいから」という理由だけでは不十分なのです。

そのため正当の事由がない、あるいは不十分な状態で貸主から更新しないと言われた場合、借主は借地借家法を理由に立ち退き要請を拒否することができます。

賃貸契約を更新しないと言われたらまず確認するべきこと

先述の通り、原則として借主の居住権は借地借家法によって守られています。しかし契約内容や状況によっては、貸主側の主張が通るケースも存在します。

更新しないという連絡を受けたら、慌てずに以下の4つのポイントを確認してください。

賃貸契約の形態

まずは、お手元の契約書に記載された契約の種類を確認しましょう。以下のどちらの種類に該当するかによって、借主の対応は大きく異なります。

契約の種類	更新の有無	特徴
普通借家契約	あり	期間満了時に更新が前提となる契約。正当の事由がない限り更新拒否はできない
定期借家契約	なし	期間満了で契約が終了する契約。更新はなく、原則として退去が必要。再契約をする場合は、別途契約をし直す必要がある

仮にご自身の契約が定期借家契約の場合、入居年数の長短にかかわらず、原則として退去をする必要があります。居住権も保護されていないため、立ち退きを拒否することもできません。

更新拒絶の通知書が届いた日

貸主が更新を拒絶するには、法律で決められた期間内に借主へ通知する必要があります。借地借家法第26条では、契約期間満了の1年前から6カ月前までの通知が必要と定めています。

もしこの期間を過ぎてから（例えば満了の1カ月前など）通知が届いても、要件を満たしていないため通知は否定され、契約は従前と同じ条件で自動的に更新（法定更新）されるのが一般的です。通知は証拠能力のある内容証明郵便で届くことがあります。封筒の消印や配達証明書の日付を確認し、1年前〜6カ月前の期限を守っているかを必ずチェックしましょう。

通知書に書かれた正当の事由

通知書にはなぜ更新しないのかという理由が記載されています。まずはその理由が、借地借家法第28条が定める「正当の事由」に該当するかどうかを必ず確認しましょう。先述の通り、正当の事由が認められない場合、立ち退き要請自体が無効となり、賃借を継続できる可能性が高まります。

もっとも、正当の事由の強弱を適切に把握するためには、客観的な証拠や過去の判例に基づく判断が必要です。ご自身だけで対応するには限界があるため、弁護士などの専門家に相談し、正当の事由の有無についてアドバイスをもらうのがおすすめです。

正当の事由とは?

正当の事由とは、貸主が更新拒絶に至った理由の妥当性を指します。ただし貸主の事情だけではなく、借主が物件を必要とする事情やこれまでの契約履歴（居住年数や家賃の支払い状況など）、物件の状況（老朽化による危険性）などを総合的に見て判断されます。

例えば貸主が住む家を失ったといった経済的な事情があり、賃貸物件を使用しないと生活が成り立たないといった場合は、貸主の事情を汲み取るケースがあります。ただし貸主が他にも不動産物件を所有している場合は、その賃貸物件でなければならない事情が弱くなるため、更新拒絶の妥当性が低いと見なされるでしょう。

ここで重要なのは、貸主の事情だけでは正当の事由が不十分な場合、立ち退き料の提供によって足りない部分を補完することができるという点です。双方の事情を考慮した上で、借主が生活や事業の拠点を移動できる可能性がある場合、立ち退き料によって正当の事由が補われ、立ち退き自体が認められる可能性があります。

賃貸物件の利用状況

借地借家法で借主の権利が手厚く守られているとはいえ、それはあくまで契約を守って生活していることが前提です。もし借主側に重大な契約違反があり、貸主との信頼関係が破壊されたと法的に判断されると、正当の事由の強弱や立ち退き料の議論以前に、契約解除が有効と判断されることがあります。

特に以下の4つのような行為には十分注意してください。

（1）家賃の滞納

3カ月分以上の滞納がある、あるいは度重なる遅延があり督促に応じない場合など

（2）用法遵守義務違反

住居専用の契約にもかかわらず無断で店舗や民泊を営む、ペット不可物件で飼育するといった契約外の利用など

（3）無断転貸

貸主の承諾を得ずに、部屋を友人や知人などにまた貸しする行為など

（4）近隣への迷惑行為

騒音やゴミ出しルールの無視などによって近隣住民からの苦情が重なり、改善が見られない場合など

これらに該当する場合、立ち退き料なしでの退去を余儀なくされる可能性があるため、ご自身の状況が該当しないか今一度ご確認ください。

賃貸契約に借主に不利な特約が入っていたらどうなる?

不動産取引において、賃貸契約書に特約を設けること自体は可能です。そのため更新拒絶の通知を受けて改めて契約書を見返してみたら、借主に不利な特約が記載されていることに気付いたという方もいるでしょう。しかし法律（借地借家法や消費者契約法）に反する特約は、例え契約書に記載があっても無効となるケースがあるため「契約書を締結してしまったので従わざるを得ない」と諦める必要はありません。

ここでは、立ち退きに関する不利な特約と法的な解釈をご紹介します。

立ち退き料なし・請求できない旨の特約

契約書の中に「貸主の都合で契約を終了する場合でも、借主は立ち退き料を一切請求できない」といった文言や「老朽化による建て替えの場合、無条件で退去する」という条項が含まれていることがあります。

このように一方的に不利な特約は無効となる可能性が高いです。借地借家法には、立場の弱い借主を守るために借主に不利な特約は無効とするという規定（同法第30条など）が存在します。

そのため例え契約を締結していたとしても、立ち退き料を求めて交渉する必要があります。特約の有効性については、弁護士に確認し、法的なアドバイスを受けましょう。

※参考：e-Gov 法令検索.「借地借家法」第三十条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090#Mp-Ch_3-Se_1-At_30 ,（参照2025-12-02）.

立ち退きの拒否に対して違約金が発生する特約

「契約終了日以降も明け渡しに応じなければ、賃料の倍額の違約金を支払う」など、居座ることへのペナルティを定めた特約もよく見受けられます。

そもそも、貸主側に正当の事由がなければ一方的に契約を終了させることはできません。正当な権利を行使している借主に対し、不当なプレッシャーを与えるような違約金条項は、消費者契約法により無効となる可能性があり、また一般的にも公序良俗違反として無効と判断されることがあります。仮に貸主がこの特約を理由に違約金の支払いを迫ることがあれば、早急に弁護士に相談し、交渉の代行を依頼しましょう。

更新しない・更新拒絶通知の期間を短く設定する特約

契約書において、法律の規定よりも借主に厳しい条件が記載されているケースがあります。例えば普通借家契約であるにもかかわらず「本契約は期間満了をもって確定的に終了し、更新は一切行わない」と記載されていたり「貸主は期間満了の1カ月前までに通知すれば本契約の更新を拒絶できる」など、通知期間を短く設定していたりする特約などです。

しかし借地借家法は強行法規と呼ばれ、当事者間の合意よりも法律の規定を優先して適用します。先述の通り、更新拒絶の通知は期間満了の1年前〜6カ月前までに行う必要があり、かつ正当の事由が必要であると定めています。

したがって、通知の期間を短縮したり正当の事由なしに更新を排除したりする特約は、借主に著しく不利なものであるため、原則として無効とみなされるのです。

「契約書に書いてあるから出ていかなければならない」と思い込まず、その条項自体が法的に有効なのか、まずは立ち退き問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。ライズ綜合法律事務所では無料相談を行っていますので、不安に思われた方はぜひご相談ください。

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賃貸契約を更新しないと言われた場合の選択肢

貸主から更新拒絶の連絡を受けた後、借主が取れる行動は主に以下の3つです。ご自身の希望や状況に合わせて選択する必要があります。

期日までに立ち退く

貸主の事情が理解でき、提示された条件にも納得できる場合、合意の上で退去します。通常、退去日は契約期間の満了日ですが、引っ越し先がすぐに見つからない場合などは、退去日の延長を交渉することも可能です。

また立ち退き料は建物の明け渡しと引き換え、もしくは事前の引っ越し準備金として一部を前倒しで受け取るなど、支払い時期についても取り決めをしておくことが重要です。

立ち退き料を交渉する

貸主の事情はある程度理解できるものの「急に言われても引っ越し先が見つからない」「今の場所で商売をしているので困る」といった事情を抱える方もいます。

このような場合、貸主が提示した条件をそのまま受け入れるのではなく、立ち退き料の増額交渉を行ってください。具体的な内訳や相場を根拠に交渉し、双方が合意できれば、期日を決めて退去します。また立ち退き料の増額ではなく新居の斡旋をしてほしいといった交渉も可能です。

立ち退きを拒否する

「今の場所から離れたくない」「提示された条件があまりに不誠実だ」という場合は、立ち退きを明確に拒否し、住み続ける意思を伝えます。ただし、借主が拒否し続け交渉がまとまらない場合、どうしても立ち退いてほしい貸主は裁判（訴訟）を起こす可能性がある点に注意が必要です。

裁判では正当の事由が争点となります。判決で明け渡しが命じられない場合は、そのまま住み続けることが可能です。しかし借主が敗訴した後も居座り続けてしまうと、貸主が強制執行を申し立てて、物理的に退去せざるを得なくなります。強制執行に至ると、立ち退き料がもらえなくなるだけではなく強制執行にかかった費用の請求もされてしまう可能性があるため、裁判に発展する前の交渉段階で解決を図ることが望ましいです。

賃貸契約を更新しない場合にもらえる立ち退き料はいくら?

立ち退き料には法律で定められた明確な金額はありませんが、実務上の相場は存在します。物件の用途が住まいか事業かによって目安は異なります。

物件用途	立ち退き料の目安
居住用物件	賃料の6～20カ月分程度
オフィス用物件	賃料の数年～3年分程度
店舗用物件	賃料の2～4年分程度

※目安金額は借主自身が交渉した場合

ただし借主の世帯人数や新居の家賃など、個別の事情により金額は増減します。特に店舗などの事業用は、営業利益や移転などのコストが含まれるため金額が大きく変動する可能性が高いです。

そのため、上記はあくまでも目安として捉え、ご自身のケースでの立ち退き料がどのくらいになるのかは、次項で解説する内訳を基に試算してみるのがおすすめです。

立ち退き料に含まれる項目

立ち退き料は、借主が実際に負担しなければならない費用の実費、失われる利益の補償などを積み上げて計算されます。ここでは、賃貸物件のケースにおける立ち退き料の代表的な項目をご紹介します。

引っ越し費用

立ち退き料に含まれる移転費用のうち、代表的な項目が引っ越し費用です。引っ越し業者へ支払う運搬費用の他、エアコンの取り外しや新居で取り付けにかかる移設工事費、不要な家具や家電の処分費用、インターネット回線の移転工事費などが該当します。

金額は原則として実費ベースで計算されるため、引っ越し業者からの見積書が重要な根拠となります。家族の人数が多く荷物量が多い場合やピアノや大型金庫といった特殊な荷物がある場合も、その運搬にかかる費用を上乗せして請求することが一般的です。

移転先確保のための費用

新しい住居や店舗を契約するために必要な初期費用も、立ち退き料として請求可能です。具体的には礼金や不動産会社への仲介手数料、保証会社へ支払う保証料、火災保険料などが該当します。ただし、敷金については将来的に退去する際に返還される性質のお金であるため、原則として立ち退き料には含まれません。

また店舗やオフィスの立ち退きにおいては、これらの契約費用に加え、新店舗の内装工事費や看板の設置費用、設備の移設費なども含まれます。これらは居住用物件に比べて高額になりやすいため、漏れなく計上することが重要です。

家賃差額補填

現在の家賃が相場より安く、同程度の条件で新しい物件を探すと家賃が上がる場合、その差額を一定期間補償してもらうことができます。補償される期間はケースバイケースですが、一般的には1年半から3年分程度で計算されることが多いです。

例えば現在の家賃が12万円で、新居の家賃が15万円、補償期間を2年（24カ月）とした場合、以下のように計算します。

• （15万円 – 12万円） × 24カ月 = 72万円

この金額を立ち退き料の一部として請求します。家賃差額補填は、新生活の金銭的負担を減らせる重要な項目です。

営業補償

店舗や事務所などの事業用物件の場合、移転作業に伴い一時的な休業を余儀なくされたり、長年の顧客が離れてしまったりするリスクがあります。こうした事業上の損失を補うのが営業補償です。具体的には、移転期間中に得られたであろう利益（休業補償）や、休業中でも支払が発生する従業員の給与や設備のリース代といった固定費、移転により固定客を失うことによる将来的な減収分の補填などが含まれます。

また移転を顧客に知らせるための案内状の送付費用や、Webサイトの住所変更に伴う修正費用なども請求対象となります。これらの金額を算出するには、直近の確定申告書や決算書といった客観的な資料が不可欠です。事業用物件の立ち退き料は計算が複雑になりやすいため、妥当性の高い試算を行う必要があります。

賃貸物件の立ち退きに関する判例

実際に裁判所がどのような判断を下したのか、過去の事例を見てみましょう。立ち退き料の金額は、貸主の正当の事由の強さと借主の必要性の強さのバランスで決まることが分かります。

十分な補償がないとして立ち退き請求が棄却された事例（東京地判平22・8・6）

貸主の主張	老朽化などによる建て替えを理由とした立ち退き請求、申し出額は約200万円（賃料の15カ月分）
借主の主張	建物を住居として利用。高齢であり、転居による不利益が大きい
判決	請求棄却（立ち退く必要なし）

貸主は建物の老朽化や土地の有効活用（経済的合理性）を主張し、200万円程度の立ち退き料を提示しました。しかし裁判所は、貸主側の具体的な建て替え計画が定まっていない点や、借主が住み慣れた家を離れる精神的・肉体的な負担を指摘。

貸主が提示した金額では借主の不利益をカバーするには到底不十分であるとして、正当の事由（立ち退きの必要性）を認めず、貸主の請求を退けました。

老朽化対応のため、立ち退き料800万円で合意が認められた事例（東京地判平8・3・15）

貸主の主張	ビルの老朽化・安全基準不適合を理由とした立ち退き請求、申し出額は500万円または裁判所が相当と認める額
借主の主張	ビルの一室をOA機器販売などの事務所として利用
判決	立ち退き料800万円の支払いを条件に明け渡しを認める

築28年程度のビルで、倒壊の危険まではないものの、現行の安全基準を満たしていない物件の事例です。裁判所は、安全確保のための建て替えには合理性があると判断。一方で、借主はそこを生活の拠点（住居）ではなく事務所として使っており、移転の緊急性は住居より低いとされました。

結果として、20年間の契約期間や移転費用などを考慮し、貸主が800万円の立ち退き料を支払うことで正当の事由が補完されるという判決が下されました。

再開発に伴い、約900万円の補償で明け渡しが認められた事例（東京地判平25・9・17）

貸主の主張	駅周辺の再開発計画の遂行を正当の事由とした立ち退き請求、申し出額は400万円または裁判所が相当と認める額
借主の主張	ビルの一室を会社事務所として利用
判決	立ち退き料約896万円の支払いを条件に明け渡しを認める

駅周辺地区の再開発という、土地を高度利用するための経済的な必要性が争点となった事例です。裁判所は、再開発計画の円滑な遂行には正当な理由があると認めました。しかし、借主（会社）にとっても移転による営業上のデメリットは避けられません。

そのため単に出ていくのではなく、移転に伴う損失を適正に補うための金銭（約896万円）を貸主が支払うことを条件として、立ち退きを認めました。

まとめ

貸主から賃貸物件の契約更新をしないと告げられても、すぐには退去を約束せず、まずは契約内容を確認しましょう。借主の居住権は法律で守られており、正当な理由がない限り、更新拒絶は認められません。

賃貸借契約書に立ち退き料なしという特約があったとしても、借主に不利な条項は認められないケースもあるため、弁護士など専門家の力を借りながら諦めずに貸主と交渉を重ねましょう。立ち退き交渉において重要なのは、ご自身の適正な立ち退き料や過去の判例を基に冷静な対話を行うことです。

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