築40年の老朽化アパートの立ち退きで退去費用はもらえる?

アパートやマンションが築40年を超えると、老朽化や耐震性能不足などを理由に建て替えのための退去を要請されるケースがあります。「安全面を考えれば仕方ないのでは」と感じる一方で、長年住み慣れた家を簡単に手放す決断ができず、戸惑っている借主の方もいるでしょう。

結論からお伝えすると、築40年であることだけを理由に、一方的に立ち退きを求めることはできません。契約の種類やこれまでの経緯によっては、借主の権利が認められ、立ち退き料などの補償を求められる場合や、立ち退き自体を拒否できる可能性もあります。

本記事では、築40年経過し老朽化したアパートから立ち退きを要請された場合について、妥当性を判断する基準や立ち退き料の内訳、立ち退き拒否の可能性について分かりやすく解説します。また交渉の基本的な流れやスムーズに進めるためのポイントもご紹介しますので、今後の対応を検討するための判断材料としてお役立てください。

【この記事で分かること】

• 築40年という事実は「正当の事由」として強いのか、3つのケース別に解説
• 築40年のアパートから退去する際の立ち退き料の相場や内訳
• 立ち退き交渉の流れとスムーズに進めるための3つのコツ

築40年のアパートは老朽化を理由に立ち退く必要があるのか?

築40年が経過し建物が老朽化しているという理由だけで、直ちに立ち退く必要はありません。

日本では借地借家法により、借主の権利が強く保護されています。賃貸借契約では所有権を持つ貸主の立場が強くなりやすいため、貸主の一方的な都合で借主が住む家を失うことがないよう、法律上の歯止めが設けられているのです。

具体的には、借地借家法第28条にて貸主が契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合、正当の事由が必要であると定めています。正当の事由とは、貸主が主張する退去理由について、その妥当性を判断するための要素を指します。つまり貸主が「出て行ってほしい」と求めるためには、裁判所も認めるような合理的な理由を提示する必要があります。

そのため、老朽化だけを理由に立ち退きを求められたとしても、正当の事由として認められない可能性があるため、直ちに応じる必要はないのです。

※参考：e-Gov 法令検索.「借地借家法」第二十八条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090#Mp-Ch_3-Se_1-At_28 ,（参照2025-11-28）.

築40年のアパートの問題点と正当の事由の強弱

立ち退きの可否を左右する正当の事由は、単一の理由だけで決まるものではありません。貸主・借主双方の事情や建物の状況、立ち退き料の有無などを総合的に考慮して判断されます。

また正当の事由には強弱があり、それに応じて立ち退き料による補完が必要です。

• 正当の事由が強い：貸主の主張に緊急性や妥当性が高く、立ち退きが認められやすい。立ち退き料により補完する要素が少なく、金額は実費の補償程度になる傾向にある
• 正当の事由が弱い：借主の都合が優先され、貸主が主張する妥当性が低いため、多額の立ち退き料による補完が必要となる

ここでは築40年のアパートの立ち退きでよく挙げられる正当の事由と、それがどのように判断されるのかを解説します。

アパートが老朽化している

立ち退きの理由としてよく挙げられるのが、建物の老朽化です。特に、築40年という数字は一つの節目として扱われます。これには税務上の考え方や社会的な建物更新の目安とされてきた背景が関係しています。

税法上、鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造アパートは22年で減価償却上の耐用年数を迎えます。この法定耐用年数は、あくまで税務処理上の基準であり、建物の物理的な寿命を直接示すものではありませんが、貸主が「建物の寿命が来ている」と主張する根拠として持ち出されることも少なくありません。また国土交通省のデータによると、築40年を超えるマンションは2022年末時点で約125.7万戸あり、10年後には2倍以上に急増すると予測されています。建物の高経年化は社会的な課題でもあり、築40年を過ぎたあたりから建て替えを検討し始める貸主が多いのです。

しかし適切な維持管理や修繕が行われていれば、築40年を超えても問題なく住める建物は数多く存在します。そのため単に築年数が古いという理由だけでは、立ち退きの正当の事由としては弱く、裁判でも認められにくい傾向にあります。

一方で柱が腐食している、外壁のコンクリートが剥落しているなど、倒壊の危険性が切迫している著しい老朽化がある場合は、正当の事由が比較的強いと判断されることが多いです。ただしその場合でも、借主が居住権を失う補償として、立ち退き料の支払いが求められる可能性が高いです。

※参考：国税庁.「主な減価償却資産の耐用年数表」.

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf ,（参照2025-11-28）.

※参考：国土交通省.「マンション長寿命化・再生円滑化について」.

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001708225.pdf ,（参照2025-11-28）.

旧耐震基準で建築された

築40年（1980年代前半以前）のアパートにおいて、老朽化と並んで重要な判断要素となるのが耐震基準です。建築確認日が1981年（昭和56年）5月31日以前の建物は旧耐震基準で建てられており、震度6強～7程度の大地震への安全性は、現在の基準（新耐震基準）よりも低く設定されています。

実際2024年の能登半島地震においても、旧耐震基準の木造建築物の方が新耐震基準のものに比べて被害が大きい傾向にあったことが報告されています。貸主側はこうした事実を背景に「入居者の安全を守るため」という名目で立ち退きを迫るケースも少なくありません。

耐震性能の不足は正当の事由を構成する要素の一つにはなりますが、それだけで即座に退去が認められるわけではありません。裁判などでは「建て替えでなく耐震改修工事で対応できるか」「今すぐ倒壊する危険性がどの程度あるのか」といった点が争点となります。

ただし貸主が適切な耐震診断を行わず、単に旧耐震基準だからと主張するだけでは、正当の事由としては弱いと判断される傾向にあります。客観的なデータに基づく危険性の証明がない限り、借主は十分な立ち退き料の提示を受けられるケースが多いでしょう。

※参考：国土交通省.「令和6年能登半島地震の建築物構造被害について」.

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001843018.pdf ,（参照2025-11-28）.

収益性が上がらない

築40年のアパートでは、設備の老朽化や現代の居住ニーズに合わない間取り（洗濯機置き場が屋外にあるなど）により空室が増え、収益性が低下することがあります。貸主としては、修繕費がかさむ現状を打破し「建て替えによって収益性を改善したい」「土地を売却したい」と考えること自体は自然でしょう。

しかしこうした経済的な理由だけでは、立ち退きの正当の事由として弱いと判断される傾向にあります。借地借家法は、貸主の一方的な都合よりも、借主がそこで生活や営業を続ける必要性を重く見るためです。そのため、経済的理由により立ち退きを求める場合は、借主が納得して退去できるだけの十分な立ち退き料を提示することが実務上ほぼ不可欠となります。

築40年のアパートからの立ち退き料はいくら?

基本的に借主自身が交渉を行った場合、一般的な立ち退き料の相場は、家賃の6〜20カ月分程度とされています。例えば、現在の家賃が10万円の場合、60万円〜200万円程度が目安です。

ただしこれはあくまで目安であり、立ち退き料に法的な定価はありません。先述した正当の事由の強弱によって金額は大きく変動します。

提示された金額が妥当かどうかを判断するために、立ち退き料に含まれるべき具体的な項目を知っておきましょう。

立ち退き料の内訳

立ち退き料の性質は単なる迷惑料ではありません。立ち退きによって借主が被る経済的な損失を埋め合わせるための補償という位置付けです。そのため提示額が妥当か判断するには、どのような費用が将来的な負担として発生するのかを具体的に把握することが重要です。以下では想定される費用を項目ごとに整理したので、ご自身のケースではいくらになるのか試算してみましょう。

項目	内容・具体例
移転費用	引っ越し代、不用品の処分費、エアコンの取り外し・設置費、インターネット移設費など
移転先確保費用	新居の礼金、仲介手数料、保証会社利用料、火災保険料、鍵交換費など。現在の物件と同等の部屋を借りるための初期費用
家賃差額補填	周辺相場の上昇などで、現在より家賃が高い物件に引っ越さざるを得ない場合、その差額の一定期間分 計算式：（新家賃 – 旧家賃）× 補償期間（12～36カ月分）
営業補償	店舗や事務所の場合、移転に伴う休業中の利益補償や、顧客喪失への補償、内装・設備の移設費など

また立ち退きの解決方法は、金銭の支払だけではありません。ケースによっては、近隣の同等条件の物件の斡旋や引っ越し業者の手配・費用の負担によって、借主の金銭的損失を軽減する提案がなされることもあります。

建物の老朽化を理由に退去費用を出してもらえない可能性はある?

貸主から「建物が老朽化して危険な状態だから、正当の事由が認められる。したがって立ち退き料は支払えない」と主張されることがあります。しかし、立ち退き料が一切支払われないのは、建物が今にも倒壊する恐れがあり行政から避難指示や是正命令が出ているような極端な場合に限られます。

築40年経過した物件のほとんどは老朽化が進んでいるとはいえ、直ちに住めない状態と評価されるわけではありません。このような場合、貸主の建て替えや安全確保の必要性が一定程度認められたとしても、その正当性を補完する手段として、立ち退き料の支払いが求められる可能性が高いといえます。

そのため、貸主から「老朽化しているから立ち退き料は出ない」といわれた場合でも、直ちに受け入れる必要はなく、交渉の余地は十分に残されています。

立ち退き要請を拒否することはできる?

立ち退き要請に対して、借主が直ちに応じる義務はありません。先述の通り、借地借家法では借主の居住権を強く保護しており、貸主側に十分な正当の事由が認められない限り、借主を一方的に追い出すことはできないためです。

特に転居先が見つからない、現在の場所でなければ仕事に支障が出るといった事情がある場合は、理由を明確にして拒否を表明し、住み続ける意思表示をしましょう。あるいは、その事情を反映した条件が提示されるまで交渉を続けることも、借主の正当な権利です。

立ち退き交渉の具体的な流れ

ここでは立ち退き要請から最終的な解決に至るまでの、一般的な流れを解説します。あらかじめ全体像を把握することで、今後の見通しを立てやすくなり、余裕を持って準備や対応を進められます。

口頭もしくは通知書で立ち退き要請を受ける

立ち退きの要請は、口頭や通知書の送付によって行われるのが一般的です。この段階の重要なポイントは以下の通りです。

1. 即答・署名をしない

「分かりました」と口約束したり、その場で書類にサインしたりせず「持ち帰って検討します」と伝えましょう。

1. 期限の確認

貸主からの更新拒絶通知は、期間満了の1年〜6カ月前までに行う必要があります。急な退去要請は無効となるため、立ち退きを拒否しましょう。ただし、契約期間の満了とともに契約が終了する「定期借家契約」は対象外です

1. 書面を必ずもらう

立ち退き理由や条件が書かれた書面を必ず受け取りましょう。口頭での通知のみの場合、後からいった・いわないの水掛け論に発展する恐れがあります

立ち退き交渉を行う

貸主が提示する正当の事由や立ち退き料、期限などの条件を確認し、立ち退きを拒否するか、増額を求めて交渉するかを決定します。増額交渉では先述した項目を参考に、具体的な移転費用を算出して貸主に示すことが重要です。しかし、不動産のプロである貸主側を相手に、個人で対等に交渉するのは容易ではありません。貸主との交渉を決意した段階で、弁護士へ相談することをおすすめします。

ライズ綜合法律事務所では、土地建物査定のプロである不動産鑑定士と連携して適正な立ち退き料を厳密にシミュレーションします。この根拠に基づく交渉により、当初の提示額から数倍〜10倍以上の増額に成功した事例も多数あります。相談は何度でも無料です。「自分の場合いくらもらえるのか」を知るためだけでも、お気軽にご相談ください。

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双方が合意した場合、退去と立ち退き料を受け取る

条件に納得できれば立ち退き合意書を取り交わします。ここには退去日、立ち退き料の金額、支払い時期、原状回復義務の免除などを明記します。

通常、立ち退き料の支払いは退去完了後ですが、引っ越し費用の工面が難しい場合は、退去前に一部前払いが可能かを交渉しましょう。その後、期日までに退去・鍵の返却を済ませ、残りの立ち退き料を受け取れば立ち退きが完了します。

合意できなかった場合裁判を行う

話し合いが決裂すると、貸主は建物明け渡し請求訴訟や調停を申し立てることがあります。裁判では、貸主の正当の事由（老朽化の深刻度など）と、借主の住み続ける必要性を法的に比較検討します。

裁判所が正当の事由は認められないと判断すれば請求は棄却され、認められれば明け渡しを命じる判決が下されますが、立ち退き料との引き換えであるケースが一般的です。ただし判決まで争わず、裁判官の勧めで条件を調整し、和解で解決することも少なくありません。

敗訴後も居座り続けると強制執行が行われる可能性もある

裁判で明け渡しの判決が確定したにもかかわらず居座り続けた場合、貸主は裁判所に強制執行を申し立てます。強制執行となれば、執行官により鍵が開けられ、室内の家具や荷物は全て家の外に搬出され、借主自身も退去させられます。

この場合、次のようなリスクが生じかねません。

• 費用の請求：数十万円以上かかる執行費用を、最終的に借主が負担させられる可能性がある
• 立ち退き料の喪失：判決内容にもよるが、任意の交渉や和解なら得られたはずの解決金（立ち退き料）が得られなくなるリスクがある

こうした結末を避けるためにも、早期に法的な解決の見通しを立てておくことが重要です。

築40年アパートの立ち退き交渉をスムーズに進めるためのコツ

貸主との関係を悪化させず、かつ借主の権利をしっかり主張しながら交渉を進めるためには、いくつかコツがあります。

弁護士に相談する

築40年経過したアパートからの立ち退き交渉をスムーズに進めるためには、早い段階で不動産問題に強い弁護士に相談することが重要です。特に立ち退き案件の実績が豊富な弁護士に依頼することで、さまざまなメリットを得られます。

まず、過去の裁判例や精度の高い不動産評価に基づき、ご自身のケースで立ち退き料をいくら受け取れるのかを知ることができます。これにより、相場より低い金額で安易に合意してしまうリスクを防げるでしょう。

また弁護士が代理人として全ての交渉窓口となるため、貸主や管理会社と直接やり取りをする必要がなくなり、精神的なストレスから解放されます。さらに、弁護士が介入することで貸主側も不当な要求や強引な進め方はせず、態度が軟化する効果も期待できるでしょう。

立ち退き要請からのやり取りを細かく記録に残す

口頭では立ち退き料を200万円支払うといっておきながら、契約書では減額されていたといった事態を防ぐため、細かく記録を残しておくことも重要です。

いつ、誰と、どんな話をしたかをノートやスマートフォンなどに記録しておき、話し合いの際は相手の合意を得た上で、やりとりを録音しておきましょう。また重要な提案や約束事は口約束で済ませず、必ずメールや書面で送ってもらうよう依頼し、証拠を形として残すことが身を守ることにつながります。

貸主の正当の事由を裏付ける資料を提出してもらう

貸主が「老朽化で危険だ」「耐震性がない」と主張してきた場合、それを客観的に証明する資料の提出を求めましょう。具体的には耐震診断報告書や建物の劣化状況調査報告書、具体的な修繕計画書などが該当します。

もし貸主がこれらの資料を提出できない、あるいは内容が抽象的で不十分であれば、正当の事由としては弱いという反論材料になります。貸主の主張の矛盾や根拠の薄さを指摘することで、立ち退き自体を拒否する、あるいは相場以上の高額な立ち退き料を引き出すなど、交渉を有利な展開に持ち込むことが可能になるでしょう。

築40年の賃貸物件の立ち退きに関する判例

最後に、実際に裁判で争われた築40年程度の物件からの立ち退き事例を紹介します。築年数が古くても、必ずしも貸主の主張が通るわけではないことが分かります。

正当の事由が認められなかったケース（東京高判平5・1・21）

項目	内容
対象物件	築36年（木造アパート）
貸主の主張	老朽化しており、マンションへの建て替えが必要
提示額	150万円
判決結果	正当の事由が認められないとして、立ち退き（明け渡し）請求を棄却

東京都港区にある築36年の木造アパートで、貸主（不動産会社）が老朽化による建て替えを理由に立ち退きを求めた事例です。貸主は150万円の立ち退き料を提示しましたが、裁判所は請求を棄却しました。

判決では、アパートにひび割れや漏水、明らかな腐食などが見られず、築36年時点では直ちに取り壊しが必要なほどの老朽化ではないと判断。また、単身高齢で生活保護を受給中の借主が入居しており、転居先を見つけることが難しい状態にあったこと、立ち退き料を受け取っても生活保護が一時打ち切られるに過ぎないことから、貸主の立て替えの事情は必要性が低いとされました。

老朽化が必ずしも正当の事由にならないことと、金銭補償があっても正当の事由は認められないケースがあることがよく分かる判例です。

正当の事由が認められたケース（東京高判平12・3・23）

項目	内容
対象物件	築約40年（木造共同住宅）
貸主の主張	物理的な老朽化が進んでおり、土地の有効活用が阻害されている
提示額	200万円
判決結果	立ち退き料200万円の支払いと引き換えに明け渡しを認める

東京都港区赤坂の築後40年が経過した木造住宅で、物理的な老朽化と土地活用を理由に貸主が立ち退きを求めた事例です。裁判所は立ち退き料200万円の支払いを条件に明け渡しを認めました。

注目すべきは立ち退き料の算定基準です。借主は一等地での建て替えで貸主は莫大な利益を得るので、200万円では安すぎると増額を主張。しかし裁判所は、立ち退き料はあくまで移転実費と、転居後の家賃差額の1～2年分程度の補償で足りると判断。借家権価格として、開発利益の配分まで求める借主の主張を一蹴しました。

本記事でご紹介したような項目が、実際の判例でも立ち退き料を定める際に用いられていることが分かる判例です。

まとめ

築40年を超えたアパートで老朽化を理由に立ち退きを求められても、すぐ退去する必要はありません。借主は借地借家法に基づき、正当な立ち退き料の請求をしたり立ち退き拒否の意思を示したり、納得できるまで交渉したりする権利があるからです。

しかし正当の事由は、個別具体的な事情を基に強弱が判断され、それに応じて立ち退き料の金額も変わるため、全てをご自身で判断し交渉を進めるのは困難でしょう。築40年が経過したアパートからの立ち退きで少しでも不安を感じてるなら、弁護士に相談するのがおすすめです。弁護士は立ち退き交渉を唯一代行できる専門家であり、法的な知識や過去の判例などを生かして借主の要望が通るサポートをしてくれます。

弁護士法人ライズ綜合法律事務所は、相談実績16,000件以上、解決実績3,000件以上を誇る立ち退き請求に強い弁護士事務所です。不動産鑑定士と連携した精度の高い立ち退き料試算や、ノウハウを生かした交渉戦略の立案に強みがあります。相談は何度でも無料なので、まずはお気軽にお電話ください。

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