借地権のある持ち家の立ち退き料は?相場や対処法・判例を紹介

「突然、長年住んでいた持ち家からの立ち退きを求められた。借地だから出て行くしかないの?」「立ち退き料の提示はあったものの妥当な金額なのか判断できない」こういった状況で不安を感じていませんか。

借地権付きの持ち家であっても、貸主の都合で自由に借主を立ち退かせることができるわけではなく、法律上は「正当の事由」が必要とされます。また土地の明け渡しに際しては、借地権価格や移転費用などを踏まえた適切な補償を受けるのが通例です。

本記事では、借地権のある持ち家における立ち退き料の相場や算定根拠、拒否できるケース、具体的な対処法まで分かりやすく解説します。突然の要求に慌てず、納得できる選択をするための判断材料としてぜひ参考にしてください。

【この記事で分かること】

• 借地権の立ち退きを拒否できる法的基準と「正当の事由」の判断ポイント
• 借地権価格や移転費用に基づいた、立ち退き料の算定根拠と相場
• 立ち退きを要求された際の具体的な対処法と専門家に相談するメリット

持ち家の立ち退きを求められたときの選択肢

借地権のある持ち家において、貸主から立ち退きを要求された場合、借主が取れる選択肢は大きく分けて2つあります。ご自身の状況や今後の生活において、どちらが適切かを慎重に判断する必要があります。

立ち退き料を受け取り立ち退く

立ち退きに抵抗がない場合や、貸主の要求に正当の事由があると判断される場合は、適切な立ち退き料を受け取った上で土地を明け渡すことになります。例えば、建物の老朽化が深刻であり、なおかつ貸主から十分な立ち退き料が提示された場合などは、明け渡しに応じるのが現実的でしょう。

ただし、「立ち退き料の清算をしない」と貸主・借主が合意した場合や、定期借地権の契約期間が満了したタイミングであれば、立ち退き料を受け取らないケースもあります。

貸主の要求が法的に認められる基準や、立ち退き料の具体的な相場については後述します。

立ち退きを拒否する

現状の生活を考えると現実的に立ち退きが難しい場合や、すでに長年居住しており生活の基盤が固まっている場合は立ち退きを拒否する選択肢もあります。

例えば、高齢で新居を探すことが困難な場合や、その場所で長年事業を営んでいる場合などは借主側が有利に交渉を進めやすいです。ただし、借主が希望しても必ず拒否できるわけではありません。立ち退きを拒否できる要件については、後ほど詳しく解説します。

借地権のある持ち家の立ち退き料の相場

借地権のある持ち家の立ち退き料については、個々のケースで事情が大きく変動するため、一概にいくらという明確な相場はありません。

立ち退き料の算定に当たっては以下のような要素が考慮されます。

• 借地権価格
• 移転費用
• 建物の時価
• 営業補償

以下ではそれぞれの要素について説明を加えます。

借地権価格

借地権価格とは、その名の通り借地権の価格のことです。つまり、土地を利用できる権利を評価した価格を指し、立ち退き料の算定における一つの基準となります。一般的に、借地権価格はその土地の更地価格に、一定の借地権割合を乗じて算出されます。

更地価格とは、建物がない状態の土地そのものの価格を指します。また借地権割合とは、土地の価値のうち借主が持つ権利の割合を示したものです。これは固定の割合ではなく、国税庁が地域や道路ごとに40～90%程度の範囲で定めています。借地権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表で確認できます。

例えば、都心の商業地などの利便性が高い場所では、借地権割合が高くなる傾向にあります。その場合、立ち退き料も高額になりやすいです。

※参考：国税庁.「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm ,（参照2026-02-19）.

移転費用

立ち退きに伴って発生する引っ越しや移転にかかる実費の補償も重要な要素です。住み慣れた土地を離れて、新たな生活基盤を築くために不可欠な費用が含まれるのが一般的です。一例として、引っ越し代や新居の礼金、仲介手数料、仮住まい費用などが挙げられます。こうした、立ち退かなければ発生しなかった費用を合算します。

なお、新居の敷金は後から返ってくる費用のため、原則として補償や立ち退き料に含まれない点に注意してください。これまでと同等の住環境を確保するための経費を適切に計上することが、納得感のある解決につながります。

建物の時価

借地の借主には「建物買取請求権」という権利があり、借地契約が満了し更新されない場合などには、建物を時価で買い取るよう貸主に請求できます。この権利は借地借家法第13条に定められており、借主が土地上に築いた資産を一定程度保護するための制度です。

ただし、ここでいう「時価」とは、新築時や購入時の価格ではなく、建築後の経過年数や劣化状況などを踏まえた現在の市場価値を指します。そのため、築年数が経過している建物ほど評価額は低くなる傾向があります。例えば、築30年以上の木造住宅であれば、建物としての資産価値は低く評価されるケースが一般的です。

また立ち退きの場面では、契約終了の形態や交渉状況によっては、建物の買取や解体費用の負担について個別に協議されることになります。建物買取請求権の適用可否や条件はケースによって異なるため、提示された条件が妥当かどうかを慎重に判断することが重要です。

営業補償

借地にある持ち家を住宅としてだけではなく個人事業用の事務所や店舗、教室などに利用している場合は、立ち退きによる休業期間中の営業利益の損失分が考慮されることもあります。その他にも新しい事業所の内装費用や移転に伴う広告費といった事業再開にかかるコストが含まれる場合もあります。

例えば、自宅の一角で長年書道教室を営んでいる方が土地の立ち退きを求められた場合、場所が変わることで近隣の生徒が通えなくなるリスクや、新しい場所での営業再開に伴う費用が発生します。こうした営業上の損失を具体的に算出して立ち退き料に反映させることが可能です。立ち退きで事業継続が脅かされる場合には、単なる住居の移転費用以上の補償を求める妥当性があります。

立ち退きを求められたときに拒否したい場合の対処法

貸主から契約を更新しない旨の通知を受けても慌てて立ち退きに応じる必要はありません。まずはご自身の権利が法的にどう守られているのかを正しく把握し、冷静に対処するために準備をすることから始めましょう。

契約内容や支払状況の確認

まず、自身の借主としての立場が法的に保護されているかを確認します。具体的には、自身の契約が普通借地権か定期借地権か、契約期間が残っているか、地代の支払い滞納がないか、更新拒絶通知が規定の期間内である期間満了の1年前から6カ月前までに行われたかなどを細かくチェックします。

借主に特に落ち度がなければ、借地借家法に基づき建物明渡請求を拒否することは妥当だと判断できるのです。一方、長期にわたって地代を延滞していれば、それは契約解除の正当の事由となり得るため、まずはその解消に努めるべきです。自身の義務を果たすことが法的な保護を受ける大前提であり、地道な支払実績こそが交渉を有利にする土台です。

普通借地権

普通借地権とは、契約期間が満了しても、借主が希望すれば更新できる権利です。地主は正当な理由がない限り更新を拒否できず、立ち退きを求めることもできません。

主な特徴としては、契約期間が初回30年以上、更新後は20年以上、さらに次の更新で10年以上と長期にわたることです。借主が契約更新を希望しており、貸主が正当の事由を持って遅滞なく異議を述べなかった場合は、自動的に契約が更新されます。貸主が要求を通すには正当の事由を示すか、高額な立ち退き料を支払わなくてはなりません。

定期借地権

定期借地権は、あらかじめ定めた期間が満了すると契約が終了し、更新されない借地権です。普通借地権のような自動更新はなく、期間満了時には借主は土地を明け渡す必要があります。

ただし、契約期間中に立ち退きを求められた場合は、貸主に正当な理由がない限り拒否できます。したがって、立ち退きが「期間満了によるものか」「契約途中の要求か」を見極めることが重要です。

貸主の正当の事由を精査する

貸主が借主に対し立ち退きを要求できる正当の事由があるかを確認します。日本の法律では借主の居住権が重く見られているため、切迫した理由もなく単に土地を売りたい、あるいは自分が住みたいというだけでは、正当の事由として認められないケースが多いです。通知に記載されている正当の事由が不十分と考えられる場合は、直接、あるいは代理人を通じてその詳細を確認してみることが重要です。

ただし、正当の事由の有無を個人で正確に判断することは容易ではありません。そのため、立ち退きに関するトラブルに強い弁護士に相談するのが望ましいです。プロの視点で貸主の主張を精査し、不備を突くことで不当な請求を退けられるようになります。

納得できないまま合意せず専門家に相談する

貸主から立ち退きを求められても、すぐに合意せず、まずは弁護士に相談しましょう。条件が良く見えても判断を急がず、「専門家に確認する」と伝えることが重要です。一度合意すると、後から条件を変更するのは難しくなります。

弁護士法人ライズ綜合法律事務所では、借地権や立ち退きに関する豊富な実績をもとに、交渉の代理や立ち退き料の増額、契約継続に向けたサポートを行っています。納得できないまま合意する前に、まずは無料相談をご利用ください。

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建物明渡請求に必要な正当の事由とは?

正当の事由とは、貸主が借主に対して立ち退きを要求する際に法律上不可欠となる、合理的で切実な理由のことです。具体的にどんなケースが正当な理由として該当するのか、具体例を挙げつつ解説します。

貸主やその家族が居住する必要がある場合

貸主やその親族が土地を使う必要がある場合、正当事由として認められる可能性があります。ただし、「家を建てたい」といった希望だけでは足りず、その土地に住む合理的な理由が必要です。

例えば、現在の住居が手狭である、生活に困っている、親との同居が必要といった具体的な事情が求められます。また、貸主の事情だけでなく、借主の状況も比較して判断されます。借主に代替住居がないなどの事情がある場合は、正当事由が認められないこともあります。

貸主が土地を売却せざるを得ない場合

土地を売却せざるを得ない切迫した事情がある場合が該当します。これは貸主の経済状況が悪化して、土地を現金化しなければならない切実な事情があるケースです。例えば、貸主が多額の債務を抱えており、土地を売却しなければ返済が困難で、競売を避けるために任意売却が必要な場合です。また貸主が営む事業の継続のために運転資金の確保が必要であり、土地を売却する以外に資金調達の手段がないといった状況も該当します。

これらは正当の事由が考慮されますが、それでも借主の生活基盤を奪うことへの代償として立ち退き料の支払いが考慮されるケースがあります。貸主側の売却の必要性が借主の住み続ける権利を上回るには、非常に高いハードルを越える必要があります。

公共事業・再開発エリアに含まれている場合

都市再開発法などに基づく市街地再開発事業の対象地となっている場合や道路拡張工事など公共の利益に関連する場合です。この場合、個人の事情を超えた公共性が重視されるため、正当の事由があると見なされます。

公共事業の種類によっては、最終的な手段として立ち退きの行政代執行が法律上認められる場合もあり、その際は強制的に立ち退きが進められることもあり、通常は公的機関が適切な補償をすることが定められています。もしお住まいの地域が再開発予定地になっていれば、個別の地主との交渉だけではなく、再開発組合との交渉も視野に入れなくてはなりません。再開発における立ち退きは通常の契約とは異なるルールが多いため、専門的な知識を持って交渉に臨むことが不可欠です。

再開発で持ち家(一軒家)の立ち退き要請は拒否できる?

借地権のある持ち家の立ち退きを要求されたときの流れ

立ち退きの要求を受けてから、実際に明け渡す、拒否を確定させるまでの標準的なステップを解説します。貸主から契約を更新しない旨の通知を受けた際に、どのような手順で手続きが進んでいくのか、各段階における重要な注意点と合わせて確認します。

1.貸主からの通知

建物明渡請求の始まりは、貸主から借地権の契約を更新しない旨の通知を受けることです。通常は更新拒絶通知として届きます。貸主は期間満了の1年前から6カ月前までの間にこの通知を行う義務があり、普通借地権の場合は、この期間内に通知を出すことを怠ると契約は従前と同一条件で自動的に更新されます。

例えば、2026年12月31日が契約満了日であれば、2025年12月から2026年6月の間に通知が来ているかを確認してください。もしこの期間を過ぎてからの通知であれば、借主は契約の継続を主張できます。まずは届いた書面の送達日と内容を精査し、地主側の手続きに法的な不備がないかを慎重に見極めることが、その後の交渉を有利に進めるための第一歩です。

2.立ち退き条件の交渉

貸主からの通知に対し、立ち退きに応じる意向があれば、具体的な条件の交渉に入ります。ここでは金額だけではなく時期や方法などについても細かく取り決めなくてはならず、貸主と借主の間で直接、または弁護士などの代理人を通じて交渉が行われます。主な交渉事項は、先述した借地権価格や移転費用、営業補償などを考慮した立ち退き料の金額、建物を地主に買い取ってもらう建物買取請求権の行使、更地にして返還するかなどの建物の取扱いです。

新居への引っ越しが完了する現実的なスケジュールとしての明け渡し時期の調整も必要です。交渉によって双方納得できる条件が定まれば、後々のトラブルを防ぐために必ずその内容を書面で交わし、取り決めに従って立ち退きを行います。

3.合意できなければ裁判へ

当事者間の交渉、裁判所での話し合いである民事調停でも条件の折り合いがつかなければ、最終的に貸主の意向によって民事訴訟へと進むこともあります。裁判では、裁判官が双方の事情を総合的に判断し、正当の事由の有無などに基づき立ち退きを認めるかどうか、認める場合の立ち退き料の金額がいくらになるのかを決定する引換給付判決を言い渡します。

判決が出ると法的な拘束力が生じるのでこれが最終的な解決策です。裁判は時間も精神的な労力も要しますが、法的に公正な判断を仰ぐ最終手段です。

借地権のある持ち家の立ち退きに関する事例・判例

過去の裁判例を知ることは、ご自身のケースの行方を占う重要な手がかりになります。ここでは、正当の事由がどのように判断されたのかを示す代表的な事例を紹介します。

土地の利用方法を巡り立ち退きを求められた事例（東京地判平25・3・14）<

本件は土地所有者が老朽化した建物を一括して建て替え、土地の有効活用を図りたいとして立ち退きを求めた事例です。裁判所は、貸主の開発計画に一定の具体性や経済的合理性を認めたものの、更新を拒絶する正当の事由としては不十分と判断しました。

しかし、借主側が代替の移転先に移ることは十分可能として、貸主が借地権価格の約9割に相当する5,000万円という立ち退き料の支払いを条件に、正当の事由の補完を認めました。相当な金銭的補償と引き換えに建物の収去と土地の明け渡しが認められたケースで、借主の権利が強く保護されることが示された重要な事例です。

高層ビルの計画に伴い立ち退きを求められた事例（東京地判平10・8・21）

貸主が、経営の安定化を目的とした高層ビル建設を理由に、借地人に立ち退きを求めた事例です。借地人は周辺に居住用の土地を所有していたため、土地利用の必要性は貸主のほうが上回るとされました。しかし、貸主が営利目的で立ち退きを求めるには、立ち退き料の支払いによって正当の事由が具備されると判断されたものです。

最終的に、当時の借地権価格を反映した極めて高額な立ち退き料の支払いと引き換えに、立ち退きを命じる結果となりました。

まとめ

借地権のある持ち家で立ち退きを要求された際、最も大切なのは焦ってすぐに合意しないことです。貸主の都合で立ち退きを求めるには、正当の事由が不可欠です。立ち退きに応じる場合でも、多くの場合立ち退き料を受け取れるため、まずは自身の契約状況を正しく把握し、交渉の材料を整理しましょう。

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