立ち退きの正当事由とは?貸主からの解約の判例と借地借家法

立ち退きについて調べると「正当の事由」という言葉をよく目にします。確かに賃貸借契約を結んでいる貸主から、一方的に「土地を再開発に利用したい」「建物が古い」「自分が住む」と退去要請をされても「正当の事由」について分からないままでは、応じるべきなのか拒否してもよいのか、判断に迷うものです。

本記事は借主の立場から、立ち退きに必要な正当の事由について、5つの判断要素や過去の判例を、借地借家法に基づき解説します。貸主の要求が裁判で認められるのか、正当の事由によって立ち退き料の金額はどう変わるのかについてしっかりと触れているので、ぜひ最後までご覧ください。

【この記事で分かること】

• 貸主は一方的に契約の更新拒否や解除をすることができない、立ち退きを求めるには「正当の事由」が不可欠
• 貸主の主張の妥当性を判断する正当の事由の判断要素
• よくある貸主の主張（老朽化・売却・自己使用）が正当の事由として認められた判例と認められなかった判例

貸主からの解約や立ち退き要求には正当の事由が不可欠

賃貸マンションやアパートは、貸主の所有物ではあるものの、借主にとっては生活の拠点となっていることが多いです。そのため貸主の立場が強くなり過ぎないよう、借地借家法によって、借主の権利を強く保護しています。

借地借家法では、借地と借家の場合を分けて、規定しています。そして、借地（建物所有を目的とする土地賃貸借）の場合は、借地借家法6条で、借家の場合は借地借家法28条で、それぞれ、契約の更新拒絶や立ち退きを求める場合に、法律で定められている「正当の事由」を満たすことが必要と定めています。

借地借家法では、賃貸期間が満了しても直ちに契約は終了せず、契約の更新などがされます（法定更新）。借地の場合は借地借家法5条、借家の場合は借地借家法26条で定められています。すると、貸主に正当の事由が認められないときは、借主は立ち退きに応じる義務はなく、その不動産を引き続き利用する権利があります。

借地借家法における立ち退きに必要な「正当の事由」とは?

では、法律で定められている正当の事由とは何でしょうか。借地借家法（6条、28条）によれば、以下の判断要素を考慮して正当の事由の有無を判断するものとされています。

（借地の場合）

1. 貸主と借主が土地の使用を必要とする事情
2. 借地に関する従前の経過
3. 土地の利用状況
4. 財産上の給付（立ち退き料等）

（借家の場合）

1. 貸主と借主が建物の使用を必要とする事情
2. 建物の賃貸借に関する従前の経過
3. 建物の利用状況
4. 建物の現況
5. 財産上の給付（立ち退き料等）

借地の場合と借家の場合で、正当の事由の判断要素は、若干異なりますが、ほぼ共通しています。特に重要なのは、1.貸主と借主の必要性の有無・程度を比較考量して、貸主側に相当程度の必要性が認められることです。2.～の従前の経過や利用状況等は、二次的な判断要素として考慮されます。その上で、立ち退き料については、明け渡しによる利害得失を調整するために支払われるものであり、補足的に考慮されます。

やや不正確な表現になるかもしれませんが、誤解を恐れずにいいますと、このようなイメージです。貸主側と借主側の事情を天秤で比べるとして、「必要性」がもっとも重く、「従前の経過、利用状況、建物の現況等」はこれよりも軽いおもり（分銅）になります。そして、天秤が借主側に完全に傾いてしまうと、立ち退き料があったとしても釣り合いを取ることはできず、釣り合いの取れそうなときだけ立ち退き料のおもりで貸主側に天秤を傾けることができます。

つまり、借主側の必要性と比較して貸主側の必要性が低すぎると、たとえ高額な立ち退き料の支払いを提示したとしても、裁判所に正当の事由を認められないことがありうる、という意味です。

ここでは5つの要素について、詳しく解説します。

借主と貸主が建物又は土地を必要とする事情

一つ目の要素は、借主・貸主双方の事情です。貸主側がなぜその土地又は建物を使うのかという必要性と、借主側がなぜその土地又は建物を使用し続けるのかという必要性を天秤にかけます。

【借主側の必要性が高まる例】

• 高齢の家族がおり、近くの病院へ通院している
• 子どもが学区内の学校に通っており、転校が難しい
• 店舗兼住宅で、移転すると顧客を失い廃業の危機にある
• 数十年この建物で営業しており、移転による損失が著しく大きい　など

【貸主側の必要性が高まる例】

• 貸主が病気になり、勤め先を辞めて当該建物に住むしかなくなった
• 貸主が火災で自宅を失い、他に住む場所がない
• 事業に失敗し、建物を売却しないと破産してしまう　など

従前の経過

契約締結の経過、借主の債務の履行状況、賃料の額及び改定の状況、保証金・権利金・更新料等の授受の有無・程度、契約の経過期間、信頼関係破壊の事実の有無などが考慮事情になります。借主がこれまで貸主とどのような関係を築いてきたかも考慮されます。例えば、数十年間1回も家賃を滞納することなく、良好な関係で契約を更新し続けてきた借主は、法律上強く保護されるべきと判断されやすいです。

逆に借主側に以下のような契約違反があった場合、正当の事由の判断において不利に働く可能性があります。

【契約違反の例】

• 家賃の滞納を繰り返している
• 無断で又貸し（転貸）していた
• 契約に反してペットを飼育し、近隣トラブルを起こしていた　など

建物又は土地の利用状況

借主にとって必要不可欠の利用であるのか、目的に即した利用をしていて用法違反などがないかなども判断材料になります。例えば契約上は居住用となっていても、実際にはほとんど住んでおらず物置のように使っている場合は、その建物を使い続ける必要性は低いと判断される可能性があります。

なお、建物目的でない土地の利用（資材置き場や青空駐車場など）といったケースでは、そもそも借地借家法が適用されない場合もあるため、契約類型の確認が必要です。

建物の現況

建物の経過年数及び耐用年数、建物の老朽化・損傷の程度、大修繕の必要性の有無、修繕費用の見込み額なども、正当の事由の判断材料です。貸主から「建物が古いから建て替える」といわれた場合、その老朽化の程度が具体的にどの程度なのかが重要となります。

例えば現行の耐震基準を満たしておらず、客観的な耐震診断で倒壊の危険性が高いと診断された場合や、雨漏り・シロアリ被害がひどく、借主が住んだままでは大規模な修繕工事が不可能な場合などは正当の事由が認められやすい傾向にあります。

しかし単に築年数が古いという理由だけでは、正当の事由として認められません。実際に築57年が経過した木造戸建て住宅にて、東日本大震災でも大きな被害はなかった、一級建築士の意見書によれば早急な耐震補強や建替工事を要する状況にないという理由で、貸主の立ち退き要求が認められなかった判例（東京地判令元.12.12）もあります。

このように貸主が老朽化を主張するためには、倒壊の危険性を示す耐震診断の結果など、客観的で具体的な証拠があるかどうかが非常に重要になります。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「築後57年を経過した木造平屋戸建て住宅の貸主からの解約告知に、正当事由は認められないとされた事例」 ,（参照2025-11-17）.

財産上の給付（立退料等）

財産上の給付とは、例えば立退料、代替不動産の提供などです。貸主側の必要性を借主側の必要性と比較して、同程度かやや弱い場合、立ち退き料の提供によって借主側の経済的損失を埋め合わせることができれば、正当の事由を認めてもらえることがあります。そういう意味で、立ち退き料は、正当の事由の補完要素として考慮されます。

これに対し、貸主側の必要性を借主側の必要性と比較して、かなり開きがある場合（借主には切実な必要性があるのに、貸主にはそれほどの必要性がないような場合）、立ち退き料を提供したとしても、正当の事由は否定されます。つまり、立ち退き料の必要性やその額は、貸主と借主の事情によって大きく変わるということです。

そのため、立ち退き料の金額に法律上の明確な基準はありません。しかし、借主自身が任意交渉した場合の相場は、おおむね、家賃の6カ月分〜1年程度と同等の金額になるとされます。しかし、これはあくまで目安です。実際には長年住み続けてきた利益（居住権）や、事業を営んでいる場合の営業補償などさまざまな事情が立ち退き料の算定や正当の事由の有無の判断に影響します。専門家が介入することによりこの金額が大幅に増額できるケースも少なくありません。

「建物の老朽化」が正当の事由の争点となった判例

貸主からの立ち退き理由として多いものの一つが、建物の老朽化です。正当の事由の強弱は過去の裁判例（判例）が大きな参考になります。

老朽化という主張がどのように判断され、立ち退き料がいくらになったのか実際の判例を見ていきましょう。

建物の老朽化が正当の事由として認められた判例（東京地立川支判平25・3・28）

老朽化が正当の事由として認められた事例として、昭和46年建築の住戸数250戸の大規模集合住宅のケースがあります。

この事例では、建物が現行の耐震基準を満たさなくなったため、貸主が解体を目的として立ち退きを求めました。裁判所が注目したのは、耐震改修にかかる費用です。試算では、改修費用が約7億5000万円にも上り、これは当時の総家賃収入の約5年分に相当する莫大な金額です。

裁判所は、このように莫大な費用がかかることから、耐震改修は経済的合理性を欠くと判断し、解体を選択した貸主の判断に誤りはないと認めました。さらに貸主側が移転先のあっせん、移転費用の補填、移転先の家賃補助など、借主に対して手厚い代償措置を提示していた点も重視しています。

その結果貸主の正当の事由が認められ、立ち退き料の支払いは命じられませんでした。このように、耐震改修があまりにも高額になる場合や、貸主側から手厚い代替措置が提供される場合は、立ち退き料なしで正当の事由が認められるケースもあるため注意が必要です。

建物の老朽化が正当の事由として認められなかった判例（東京地判平22・8・6）

逆に、貸主が老朽化による建て替えを主張しても、正当の事由が認められなかった事例です。

この事例では、貸主が建物の老朽化などを理由に建て替えが必要であるとして、借主らに対し契約の解約を求めました。貸主は、立退料として195万円および210万円（当時の賃料の約15カ月分に相当）を提示しています。

裁判所は、貸主側の主張について、老朽化による建て替えとは認めず、収益性の増大や不動産の高度利用といった経済的合理性に基づく建て替えだと判断しました。そして、貸主側の必要性を一定程度で認めました。しかし他方で、借主側は最も生活しやすい居住条件を満たした場所に住んでおり、その利便性を失う不利益は大きいと指摘。結論として、借主が被る不利益の大きさを考慮すると、貸主が提示した立ち退き料（195万・210万）では不十分と判断し、正当の事由を否定しました。

「売却」が正当の事由の争点となった判例

次に多いのが建物を売却するからという理由です。貸主にも資産処分の自由はありますが、それが正当の事由にどう影響するのでしょうか。

売却が正当の事由として（条件付きで）認められた判例（静岡地沼津支判平24・3・29）

売却が理由の場合、貸主側の事情がどれだけ切実かが問われます。例えば、建物の老朽化に加え、負債返済のために敷地を売却する必要があると貸主が主張した判例があります。

裁判所は、貸主の売却の必要性と建物の老朽化を一定程度認めました。一方、借主側の事情（心臓手術の既往歴や持病など）も考慮。最終的に借主一人当たり50〜80万円の立ち退き料を支払うことによって、正当の事由が補完されると判断しました。

売却が正当の事由として認められなかった判例（東京高判平成24・12・12）

この判例は、上記判決の控訴審判決です。
地裁判決と異なり、高等裁判所は、貸主側の事情を検討し、相続税は既に完納しており、債務の支払いにも遅滞がないことから、敷地を売却しなければならない差し迫った事情はないと判断しました。また、貸主は築40年超の老朽化も主張しましたが、耐震工事が容易であるとの報告書もあり、裁判所は建て替えの必要性を認めませんでした。

その結果、裁判所は、借主が約19年間生活の本拠としてきた事情を重視して、貸主が120万円の立ち退き料を申し出ても、正当の事由を補強することはできないと判断しました。

「自己使用」が正当の事由の争点となった判例

大家が自分で住みたいからという理由も、立ち退き要求でよくあるケースです。貸主側の必要性が高いケースで、正当の事由が認められやすい傾向にありますが、あくまで借主側の事情と比較して判断されます。

ここでは、自己使用が争点となった判例をご紹介します。

自己使用が正当の事由として認められた判例（東京地判平23・9・13）

貸主の自己使用の必要性が高いと判断されたケースです。

この事案では、貸主が海外から帰国したものの他に居住先がない状況でした。さらに、当該マンションの住宅ローン支払額が家賃として受け取っている金額より多く、差額分で毎月の赤字が生じていました。そのため、自ら居住しなければならない切実な必要性がありました。

他方、借主は他の物件を探す資力があると判断して、裁判所は、この貸主側の事情を借主側の事情と比較して居住の必要性が高いと認定しました。その結果、借主側が被る不利益を補う補完的な要素として、賃料3カ月分の立ち退き料45万円の支払いを条件に（借家権価格については否定）、貸主の正当の事由を認めました。

自己使用が正当の事由として認められなかった判例（東京地判平26・4・18）

こちらは貸主の自己使用の主張が認められなかったケースです。

この事案では、老人ホームに入居中の貸主が月27万円のホームの費用が高額であることや親族の介護を受けるために同居したいことを理由に、立ち退きを求めました。

しかし裁判所は、貸主には近所に他の物件があり、自己使用の必要性はそれほど大きくないと判断。それに対し、借主側は家族で長期間生活することを前提に転貸借契約を締結し、転借人は約350万円のリフォーム工事を行っており、建物を使用する必要性は相当大きいとされました。

結論として、たとえ貸主が立ち退き料（申出額200万円程度）を提供したとしても、正当の事由を認めることはできないと判断されました。

このように、貸主・借主双方の事情や建物の状況によって、正当の事由の有無や立ち退き料の金額は大きく変わります。貸主が主張する正当の事由に納得できない、ご自身のケースにおける立ち退き料が妥当なのか分からず困っているという方は、ぜひライズ綜合法律事務所へご相談ください。

貸主の申し出よりも高額な立ち退き料が認められた判例

上記の老朽化・売却・自己使用などの明確な理由以外でも、正当の事由が争われるケースはさまざまあります。

ここでは、貸主側の理由だけでは弱いと見なされ、結果的に高額な立ち退き料によって正当の事由が補完された判決例をご紹介します。

入居者を獲得するには修繕費が高額になってしまうマンションの取り壊し（東京地判平成20・10・20）

入居者が11戸中4戸まで減少し、今後新規の入居者を獲得するためには1,000万円以上の修繕費用が見込まれる、築33年のマンションの取り壊しが争点となったケースです。

裁判所は、貸主側の建物を経済合理性の観点から取り壊す必要性を認めました。一方で、借主側は単身で歩行に障害があり、収入も少ない状況で、居住を継続する必要性も同様に認められました。

このように双方の事情が拮抗する中、裁判所は借主の不利益は金銭で補償可能であると判断。貸主が当初申し出た立ち退き料は100万円でしたが、これは不十分とされ、裁判所は借家権価格（約536万円）などを考慮し、300万円の立ち退き料を提供することによって正当の事由が具備されると判断しました。

立ち退き料を不要とした判例

これまでは立ち退き料により正当の事由が補完されたケース、正当の事由そのものが否定されたケースを見てきました。しかし中には、借主側の事情を考慮しても、なお貸主側の事情が強いと判断され、立ち退き料による補完を考慮するまでもなく、正当の事由が認められる判例も存在します。

ここでは、そのような立ち退き料なしで明渡を認めた判例をご紹介します。

築100年超の老朽化と建て替えの必要性（東京地判平成21・9・11）

築後100年以上が経過した木造建物の建て替えを理由に、解約を申し入れたケースです。

裁判所は、建物が現状では使用に耐える状態であったことを認めました。しかし築100年以上という極端な老朽化により、構造上の地震・火災の危険性や、多額の維持管理費用がかかることから、貸主が建て替えを企画することは当然であると判断。

借主側には他に生活の本拠があることなども考慮され、結論として、貸主の立ち退き料による補完を考慮するまでもなく、正当の事由があると判断しました。

貸主の切実な自己使用の必要性（東京地判昭60・2・8）

貸主（未成年者）が両親の海外赴任に際して、自宅マンションの一室を賃貸していましたが、国内の高校進学のために母親とともに帰国し、その部屋を母親と住む自宅として使用する必要が生じたとして、契約の更新を拒絶したケースです。

裁判所は、貸主側の事情を極めて切実な必要性があると判断。その理由として、貸主が高校進学にあたり母親と一緒に暮らす必要があり、かつ他に居住できる家屋を有していない点を重視しました。

また、元の賃貸借契約の時点で貸主の帰国などによる使用の必要性が生じた際は明け渡しをする旨の合意があり、それを前提に賃料が安く設定されていたという経緯も考慮。これらの事情から貸主の更新拒絶には十分な正当の事由が認められ、立ち退き料は不要と判断されました。

立ち退き要請されたら、すぐに弁護士に相談すべき理由

もし貸主から立ち退きの通知書を受け取っているなら、ご自身だけで判断せず、すぐに弁護士へご相談ください。立ち退きの相談や交渉を弁護士に依頼するメリットは以下の通りです。

• 貸主の理由が法的な正当の事由に当たるのか、専門知識で正確に分析できる
• 貸主との交渉窓口となり、精神・肉体的ストレスから解放される
• 法的に妥当な立ち退き料を算定するため、ご自身で交渉するより立ち退き料の増額が期待できる場合がある

特に正当の事由の判断と妥当な立ち退き料の算定は、立ち退き拒否・増額交渉のどちらにも欠かせない要素です。弁護士に依頼すれば、豊富な実績や知見で借主の正当な権利を守ってくれるでしょう。

まとめ

貸主から立ち退きを求められても、借主の権利は借地借家法により強く守られています。そのため貸主の一方的な都合で退去させることはできず、立ち退きには正当の事由が必要です。

建物の老朽化や自己使用などの理由も、立ち退き料を含めたさまざまな要素で総合的に判断されます。古いから・使う理由があるからというだけでは正当の事由として弱いと見なされることがあり、立ち退き要請の棄却や立退料の増額による補完が判決として下される可能性もあります。

立ち退き要請は契約満了日の6カ月～1年前に通知されるため、立ち退きをするにしても期限までに交渉や新生活の準備を進める必要がある、緊急性の高い問題です。「正当の事由は強いのか」「立ち退き料は妥当か」といった不安が少しでもあれば、弁護士法人ライズ綜合法律事務所へご相談ください。

ライズ綜合法律事務所は16,000件以上の相談実績と不動産鑑定士連携による高精度な立ち退き料の試算が強みです。法的な論理と客観的な根拠を基に、借主の要望に沿った支援を行います。ご相談は何度でも無料のため、お気軽にお電話ください。