立ち退きの強制執行の流れは?拒否して居座り続けることは可能?

立ち退きを求められたとき「拒否すれば住み続けられるのではないか」と考える方は少なくありません。しかし、強制執行という言葉を耳にしても、実際に何が起こるのか分からず、不安だけが先に大きくなってしまうことも多いでしょう。

特に長年住み続けてきた住まいであれば、生活基盤を失うことへの不安や、引っ越しに伴う負担は大きくなります。一方で、立ち退きを巡る対応を誤ると、費用や信用面で不利な状況に陥る可能性もあります。

本記事では、立ち退きにおける強制執行の仕組みや流れ、拒否し続けた場合のリスクを整理します。その上で、どのように対応すればよいのか、現実的な選択肢を分かりやすく解説します。正しい知識を身につけることで、ご自身にとって納得できる判断がしやすくなるでしょう。

【この記事で分かること】

• 強制執行は交渉や訴訟を経た後に行われる最終手段である
• 拒否を続けると費用負担や入居審査への影響などのリスクがある
• 交渉や和解など、早い段階で対応することで不利益を抑えられる可能性がある

立ち退きにおける強制執行とは

立ち退きにおける強制執行とは、貸主が裁判で明渡しの判決を得たにもかかわらず、借主が退去に応じない場合に行われる手続きです。裁判所の執行官が関与し、法的な権限に基づいて建物や土地から退去させることになります。

この手続きは民事執行法に基づいて行われるため、強い法的効力を持つ点が特徴です。一度開始されると、借主の意思だけで止めたり、取り消したりすることは原則としてできません。

また、強制執行は突然行われるものではなく、以下のような段階を経て進みます。

• 貸主からの通知や交渉
• 明渡請求の訴訟
• 判決の確定
• 強制執行の申し立て

このように、強制執行はあくまで最終手段として位置付けられています。しかし、ここまで進んでしまうと借主側の選択肢は大きく制限されるため、早い段階での対応が重要です。

貸主による自己救済は違法である

立ち退きを巡るトラブルでは、貸主が強引な手段で退去させようとするケースも見られます。しかし、裁判などの正式な手続きを経ずに権利を実現しようとする「自己救済」は、日本の法律では原則として認められていません。

貸主には物件の所有権や管理権がありますが、それだけで借主の居住権を一方的に奪うことはできません。居住権を制限するには、必ず法的な手続きを踏む必要があります。

例えば、以下のような行為は違法と判断される可能性があります。

• 勝手に鍵を交換し、部屋に入れなくする
• 借主が不在の間に荷物を持ち出す
• 威圧的な言動で退去を迫る

これらの行為によって損害が生じた場合、民法709条に基づき損害賠償を請求できる可能性があります。

※参考：e-Gov法令検索.「民法」第709条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 ,（参照2026-08-15）.

一方で、借主側も「違法だから何をしてもよい」というわけではありません。あくまで正規の手続きに従って解決する必要があります。トラブルが発生した場合は、証拠を残したうえで専門家に相談することが重要です。

強制執行が行われるまでの流れと期間

立ち退きを拒否した場合でも、すぐに強制執行が行われるわけではありません。実際には、貸主による通知や交渉、訴訟といった複数の段階を経て進んでいきます。各段階で借主側にも対応の余地があり、状況に応じた判断が求められます。

一般的には、通知から判決確定までに数カ月から1年程度かかることもあり、その後に強制執行の手続きが進みます。このように段階的な流れを理解しておくことで、突然退去を迫られるのではないかという不安を軽減しやすくなります。

ここからは、それぞれの段階で何が行われるのか、具体的に見ていきましょう。

1.貸主から通知が届く

立ち退きの手続きは、まず貸主からの通知によって始まります。この段階では、契約内容や立ち退き理由に応じて通知の内容が異なるため、正確に把握することが重要です。

貸主都合で契約を終了させる場合、借地借家法に基づき、原則として契約満了の1年前から6カ月前までに更新拒絶の通知が行われます。通知には、退去期限や正当事由が記載されるのが一般的です。正当事由としては、建物の老朽化や貸主自身の使用の必要性などが挙げられます。

一方で、家賃滞納や無断転貸などの契約違反がある場合には、改善を求める催告が行われます。この催告に応じない場合、契約解除へと進む可能性があります。

実務上は口頭での連絡から始まるケースもありますが、後に書面で正式な通知が届くことが多く見られます。通知内容を確認せずに放置すると、不利な状況に進むおそれがあります。

通知が届いた時点で直ちに退去義務が確定するわけではありませんが、内容に応じた対応を検討することが重要です。まずは記載内容を整理し、必要に応じて専門家への相談も検討するとよいでしょう。

2.貸主と話し合いを行う

通知を受け取った後は、貸主との話し合いによって解決を図る段階に入ります。この交渉段階は、条件を調整できる重要な機会であり、今後の流れに大きく影響します。

貸主都合による立ち退きの場合、自身の事情を丁寧に伝えることが重要です。例えば、高齢で転居が難しい場合や、通院・通学の関係で現在の住環境を維持する必要がある場合など、生活への影響を具体的に説明することで、条件面での配慮を引き出せる可能性があります。

また、提示された正当事由に納得できない場合には、その根拠となる資料の提示を求めることも可能です。貸主側の事情が不明確なまま合意する必要はありません。

交渉では、以下のような点が主な論点となります。

• 退去時期の調整
• 立ち退き料の有無や金額
• 代替物件の紹介や引っ越し費用の負担

一方で、家賃滞納などの契約違反がある場合には、状況が異なります。滞納が続くと保証人へ請求が及ぶ可能性があり、関係者への影響も広がります。そのため、分割払いの相談や早期の支払いなど、改善に向けた具体的な行動が求められます。

交渉は長期化することもあり、双方の主張が平行線になるケースも少なくありません。その場合は、どこで折り合いをつけるかという視点も重要になります。感情的に対立するのではなく、現実的な解決策を模索する姿勢が求められます。

この段階で適切に対応できれば、訴訟に進まず解決できる可能性もあります。条件面に不安がある場合は、早めに専門家へ相談することで選択肢を広げることができるでしょう。

3.内容証明郵便が届く

交渉がまとまらない場合や契約違反が解消されない場合、貸主から内容証明郵便が送付されることがあります。これは、通知内容や送付日を公的に証明できる手段であり、法的手続きに進む前の重要な段階です。

内容証明郵便には、催告書や契約解除通知が記載されることが一般的です。例えば、一定期間内に滞納家賃を支払うよう求める内容や、改善が見られない場合には契約を解除する旨が明記されます。

この書面は、後の裁判において証拠として使用される可能性があります。そのため、受け取った際には内容を十分に確認し、記載された期限や条件を把握することが重要です。

放置した場合、契約解除が有効と判断されるおそれがあり、その後の手続きが一気に進む可能性があります。一方で、この段階でも対応の余地は残されています。記載内容に疑問がある場合や対応に迷う場合は、早めに相談することで不利な状況を回避しやすくなります。

4.明渡請求の訴訟が行われる

話し合いで解決しない場合、貸主は明渡請求の訴訟を提起します。この訴訟は地方裁判所で行われ、借主に対して物件の明渡しを求めるものです。

訴訟が提起されると、通常は1カ月程度で第1回期日が開かれます。その後は、双方が主張や証拠を提出しながら審理が進みます。書面によるやり取りが中心となり、数回の期日を経て判断が下される流れです。

また、出廷できない場合でも、事前に提出した書面が陳述されたものとみなされる「擬制陳述」という制度があります。ただし、実際の主張内容や証拠の整理が重要となるため、適切な対応が求められます。

訴訟の途中で裁判所から和解案が提示されることもあります。この場合、退去時期や立ち退き料について双方が合意すれば、判決を待たずに解決することも可能です。

訴訟期間は事案によって異なりますが、数カ月から1年程度かかることが一般的です。弁護士が関与するかどうかによっても進め方や結果に影響が出る場合があります。

裁判に進んだからといって必ずしも不利になるとは限りませんが、専門的な判断が求められる場面が増えるため、早めの準備が重要になります。

5.判決が下される

和解に至らなかった場合、裁判所は判決を下します。判決では、明渡しの可否や期限、未払い賃料や損害金の支払いなどについて判断が示されます。

一般的には、訴訟開始から判決までに半年から1年程度かかることが多く、事案の内容によってはさらに長期化する場合もあります。判決内容に不服がある場合は、控訴によって争うことも可能です。

ただし、判決が確定すると、その内容に基づいて手続きが進みます。確定前後の対応によってその後の展開が変わるため、判決内容を正確に理解することが重要です。

6.強制執行の申し立てが行われる

判決が確定した後も退去しない場合、貸主は強制執行の申し立てを行います。この段階になると、いよいよ最終手続きに入ることになります。

申し立てが受理されると、裁判所の執行官が現地に赴き、「明渡しの催告」を行います。催告では、建物内の状況確認や説明が行われ、一定期間内に自主的に退去するよう求められます。

催告から実際の強制執行（断行）までには、通常1カ月程度の猶予が設けられます。この期間は、任意退去の最後の機会ともいえます。

また、催告時には執行日程が掲示されることもあり、今後のスケジュールが明確になります。この段階で対応を怠ると、強制的な措置に進む可能性が高まります。

状況としては緊迫していますが、まだ自主的に対応する余地が残されているため、冷静に判断することが重要です。

7.定められた日に強制執行が断行される

定められた期日になると、強制執行が実施されます。執行官の立ち会いのもと、借主は建物から退去させられ、居住を継続することはできなくなります。

当日は、執行補助者などが関与し、室内の家財が搬出されます。搬出された荷物は一定期間保管された後、引き取りがない場合には処分されることがあります。また、建物の鍵交換も行われ、以後は自由に出入りできなくなります。

これらの作業にかかる費用は、借主側に請求される可能性があります。さらに、急な退去によって生活環境が大きく変化するため、精神的・経済的な負担も無視できません。

強制執行は最終段階の手続きであり、ここに至る前に対応することが重要です。早い段階で状況を整理し、適切な判断を行うことが求められます。

借主が強制執行を避けるべき3つの理由

立ち退きを拒否し続けた結果として強制執行に至ると、借主にとっても大きな不利益が生じます。単に住まいを失うだけではなく、その後の生活や経済面にも影響が及ぶ可能性があります。

特に、感情的に拒否を続けてしまうと、交渉の余地が狭まり、結果的に不利な条件で退去せざるを得ないケースも見られます。早い段階で状況を整理し、現実的な選択を検討することが重要です。

ここでは、強制執行に至ることで生じやすい代表的な不利益を3つに分けて解説します。今後の対応を考えるうえでの判断材料として参考にしてください。

新たに物件が借りにくくなる

強制退去に至った場合、その後の住居確保に影響が出る可能性があります。特に家賃滞納が原因であった場合、滞納履歴が残ることで入居審査に影響することがあります。

賃貸契約では、多くの場合に保証会社の審査が行われます。保証会社は過去の支払い状況を重視するため、滞納や強制退去の履歴があると、審査に通りにくくなるケースがあります。また、一部の情報は信用情報機関と連携している場合もあり、影響が広がる可能性も否定できません。

さらに、連帯保証人がいる場合には、その方に請求が及ぶことで関係性に影響が出ることもあります。一度信用を損なうと回復には時間がかかるため、将来の住まい探しにおいて不利な状況が続く可能性があります。

必ずしも新たな物件が借りられなくなるわけではありませんが、条件が厳しくなる傾向があるため注意が必要です。

立ち退き料を受け取れない

立ち退き料は、貸主都合での契約終了において、借主の不利益を補うために支払われることがあります。ただし、法律上必ず支払わなければならないと定められているものではなく、個別の事情に応じて判断されます。

本来、立ち退き料は貸主側の正当事由を補完する要素として考慮されるものです。そのため、交渉段階では退去時期や生活状況などを踏まえて、金額や条件が調整されることがあります。

しかし、訴訟に進み、裁判所が明渡しを認めた場合には、立ち退き料の支払いが認められないケースもあります。特に契約違反がある場合には、支払いが認められにくくなる傾向があります。

立ち退き料の金額は一律ではなく、居住期間や物件の状況、借主・貸主双方の事情などを総合的に考慮して決まります。そのため、早い段階で条件を整理し、交渉することが重要です。

不利な状況を避けるためには、交渉の進め方を慎重に検討する必要があります。条件面に不安がある場合は、専門家に相談することで適切な対応を検討しやすくなります。

強制執行にかかる費用を請求される

強制執行が行われる場合、貸主は手続きのために予納金を裁判所へ納めます。予納金とは、執行官の手数料や作業費用などをあらかじめ支払うものであり、手続きを進めるために必要な費用です。

実務上は、以下のような費用が含まれることがあります。

• 執行官や補助者の人件費
• 家財の搬出や運搬にかかる費用
• 荷物の保管・処分費用
• 開錠や鍵交換に関する費用

これらの費用は物件の広さや荷物の量によって変動し、場合によっては高額になることもあります。

民事執行法の考え方では、最終的にこれらの費用は債務者である借主が負担する可能性があります。必ず全額が請求されるとは限りませんが、負担が生じるリスクがある点は理解しておく必要があります。

費用面の負担を抑えるためにも、強制執行に至る前の段階で対応を検討することが重要です。ここでは、具体的な費用の目安について詳しく解説します。

強制執行にかかる費用

強制執行は法的な手続きであるため、さまざまな費用が発生します。これらの費用は物件の種類や荷物の量によって大きく変動しますが、一般的には賃貸物件で40万～60万円程度、一軒家では100万円前後になることもあります。

これらはあくまで目安ですが、複数の費用が積み重なることで、想定以上の負担となるケースも少なくありません。また、手続きに要した費用は最終的に借主へ請求される可能性があるため、金銭的リスクとして理解しておくことが重要です。

主な費用の内訳は以下のとおりです。

項目	内容	目安
予納金	執行手続きのために裁判所へ納める費用	20万～60万円程度
開錠費用	鍵の解錠や交換にかかる費用	1万～5万円程度
執行補助者報酬	荷物の搬出作業を行う人員の費用	15万～60万円程度
運搬費用	家財を運び出すための運送費	5万～10万円程度
保管・処分費用	搬出後の荷物の保管や処分にかかる費用	数万～10万円程度

さらに、弁護士に依頼した場合には別途費用が発生します。一般的な内訳は以下のとおりです。

項目	内容	目安
相談料	初回相談や法律相談の費用	無料～1万円程度
着手金	依頼時に支払う費用	20万～50万円程度
成果報酬	解決時に発生する報酬	事案に応じて変動
実費	交通費や書類取得費など	数千円～数万円程度

このように、強制執行に至ると経済的負担は非常に大きくなります。費用は状況によって上下するため一概にはいえませんが、早期に対応することで回避できる可能性がある点は重要です。

強制執行を回避する方法

強制執行は時間的にも金銭的にも負担が大きいため、できる限り回避することが望ましいといえます。そのためには、手続きの流れの中で適切なタイミングで対応することが重要です。

立ち退きの問題は、通知や交渉、訴訟といった複数の段階を経て進みます。それぞれの段階で対応の選択肢があり、早い段階で動くほど有利な条件で解決できる可能性が高まります。

ここでは、強制執行を回避するための具体的な行動を、4つのタイミングに分けて解説します。

【立ち退き要請時～】弁護士に相談する

立ち退きの要請を受けた段階で弁護士に相談することは、強制執行を回避するうえで有効な手段の一つです。早期に専門家の助言を受けることで、適切な対応方針を立てやすくなります。

強制執行を避けるためには、交渉段階で条件を整えることや、訴訟に進んだ場合でも和解を目指すことが重要です。弁護士はこれらの手続きに精通しており、借主の状況に応じた戦略を提案することができます。

また、貸主とのやり取りを弁護士に任せることで、精神的な負担を軽減できる点も大きなメリットです。感情的な対立を避けながら、冷静に交渉を進めやすくなります。

相談のタイミングは早いほど選択肢が広がります。遅くとも訴訟が始まる前には相談しておくことで、対応の幅を確保しやすくなります。近年では無料相談を実施している事務所もあるため、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。

【訴訟前】任意退去に応じる

貸主が強い退去意思を示している場合には、任意退去という選択肢も検討する必要があります。任意退去とは、裁判や強制執行に進む前に、条件を調整したうえで自主的に退去する方法です。

この段階では、立ち退き料や退去時期について交渉する余地があります。一般的には、住居の場合で家賃の6カ月から12カ月分程度が一つの目安とされることがありますが、これはあくまで参考値であり、個別事情によって大きく変わります。

また、貸主側が代替物件の紹介や引っ越し費用の一部負担を提案するケースもあります。こうした条件を踏まえ、総合的に判断することが重要です。

任意退去のメリットとしては、強制執行に伴う費用を回避できることや、信用面への影響を抑えられる点が挙げられます。一方で、提示された条件が妥当かどうかを見極める必要があります。

感情的に拒否するのではなく、生活再建の観点から現実的な落としどころを探ることが重要です。

【訴訟中】和解に応じる

訴訟に進んだ場合でも、和解によって解決する余地は残されています。裁判所から和解案が提示されることもあり、退去時期や立ち退き料について調整が行われることがあります。

和解のメリットは、早期に問題を解決できる点や、費用や精神的負担を抑えられる点にあります。一方で、提示された条件が自身にとって適切かどうかを慎重に判断する必要があります。

判断に迷う場合は、弁護士と相談しながら進めることで、より適切な選択をしやすくなります。

【催告後】強制執行断行日までに退去する

執行官による催告が行われた段階は、強制執行直前の状態といえます。この時点でも自主的に退去することで、強制的な措置を回避できる可能性があります。

特に、断行日前に退去すれば、運搬費用や保管費用といった追加負担を抑えられる場合があります。また、新生活の準備を自分のペースで進められる点も重要です。

状況は厳しい段階にありますが、最後まで選択肢が残されていることを踏まえ、現実的な判断を行うことが求められます。

まとめ

立ち退きを拒否し続けた場合、最終的には強制執行に至る可能性があります。強制執行は、裁判所の手続きに基づいて強制的に退去させられるだけではなく、多額の費用負担や信用面への影響といったリスクも伴います。

一方で、手続きは段階的に進むため、各段階で対応の余地があることも重要なポイントです。交渉や和解、任意退去といった選択肢を検討することで、不利益を抑えられる可能性があります。

立ち退き問題は生活に直結する重要な問題であり、一人で判断することに不安を感じる方も多いでしょう。早い段階で専門家に相談することで、自身の状況に合った解決策を見つけやすくなります。

ライズ綜合法律事務所では、立ち退きに関するご相談を無料で受け付けています。現在の状況に不安がある方は、まずは一度相談し、適切な対応を検討してみてください。