立ち退き

2026/03/30

大家の死亡による立ち退きの要求とは?正当の事由は認められる?

「大家が亡くなったので退去してほしい」と突然言われ、どう対応すべきか分からず不安に感じていませんか。相続が発生すると貸主が変わるため、立ち退きを求められるケースもありますが、必ずしも応じる必要があるわけではありません。賃貸借契約は相続人に引き継がれ、正当の事由がない限り借主の居住権は法律で守られています。

本記事では、大家の死亡による立ち退きの正当性や、正当の事由の判断基準、立ち退き料の相場や内訳、トラブルを避けるための対処法まで分かりやすく解説します。突然の要求に冷静に対応し、納得のいく条件で判断するための知識を身につけましょう。

【この記事で分かること】

大家が死亡しても契約は相続されるのか?即退去しなければならないのか?
建物明渡請求が認められるために必要な正当の事由の判断基準
居住用と事業用それぞれの立ち退き料相場と具体的な交渉ポイント

大家が死亡した場合、借主は立ち退きに応じるべき?

借りている物件の大家が亡くなったからといって、借主は必ずしも立ち退きに応じる必要はありません。賃貸借契約は相続の対象となるため、大家の権利や義務は、そのまま相続人に引き継がれるためです。従って、相続人から「大家が死亡したから出て行ってほしい」といわれても、他に正当な理由がない限り退去を拒否して住み続けることが可能です。

なお、相続人が複数人いると責任の所在が複雑になる場合があります。借主にとっては対応する相手が不明瞭になり、簡単には解決できないケースがあるのです。例えば、遺産分割が終わるまで誰に家賃を払えばよいか分からなくなったり、複数の親族から個別に立ち退きを迫られたりすることもあります。

しかし、どのような状況でも貸主側が一方的に契約を終了させることは原則できません。まずは現在の契約が法律で守られていることを再確認し、焦って不利な合意をしないように気を付けましょう。

立ち退きの要求に必要な正当の事由とは?

大家から契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりするためには、借地借家法第28条が定める正当の事由が不可欠です。これは、大家が建物を必要とする事情や建物の状況、立ち退き料の提示などを総合的に考慮して判断される法的根拠です。単に「大家が変わった」「売りたい」といった一方的な都合は、通常この正当の事由とは認められません。

※参考：e-Gov 法令検索.「借地借家法」第二十八条.

https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090#Mp-Ch_3-Se_1-At_28 ,（参照2026-02-24）.

借地借家法第28条における正当の事由とは?分かりやすく事例とともに解説

建物の使用を必要とする事情

大家および借主のどちらがよりその建物を必要としているかという観点です。例えば、大家が他に住む場所がなく、さらに経済的困窮によってそこに住まざるを得ないといった事情がある場合は、貸主側の正当の事由が認められやすくなります。また契約は続いているものの、実際にはほとんど利用されていないケースでも借主が不利になりやすいです。

一方、単に資産価値を高めるために建て替えたいといった切迫していない理由だと、借主の不利益と比較して、貸主側の正当の事由は認められないと判断される傾向にあります。相続人が将来的に利用するかもしれないといった曖昧な理由で立ち退きを求めている場合、長年住み続けている借主を退去させる根拠としては不十分です。どちらの生活にその建物が不可欠であるかが、裁判などでも厳格に問われます。借主が高齢で転居が困難であるといった事情があれば、借主側の必要性がより高く評価されます。

賃貸借に関する従前の経過

契約締結から現在に至るまでの期間や、家賃の支払い状況、信頼関係を損なう行為の有無などの観点です。長期間にわたり家賃を滞納してしまった、契約違反を繰り返していたなど、借主の行為によって貸主からの信頼が損なわれていると評価される場合、貸主側の正当の事由が認められやすくなります。逆に、長期間問題なく利用し続けている場合、借主側に有利になりやすいです。

例えば、20年以上一度も家賃の支払いを遅延せず、前大家とも良好な関係を築いてきた実績は、立ち退きの要求を拒否するための強力な材料となります。誠実に入居してきたという事実は新しい貸主からの不当な要求に対抗する場合の法的保護を強めるポイントです。日頃からルールを守って利用している借主ほど、その権利は手厚く守られます。過去の信頼関係の積み重ねが重要です。

建物の利用状況

借主が建物を契約通りの用途で適切に使用しているかという観点です。無断で転貸していたり、居住用物件にもかかわらず事業用に使用していたりなど、契約と違う利用をしている場合は大家の正当の事由が認められやすいです。

例えば、大家に無断で個人事業用の事務所として利用している場合などは、契約違反として建物明渡請求が通りやすくなります。一方で、契約通りに平穏に暮らして、近隣トラブルも起こしていないのであれば、借主の権利は強く守られます。実際にその場所を生活や事業の拠点として適切に活用しているのかが、立ち退きの正当性を判断する大きな分かれ目です。利用実態が契約書の内容に沿っている限りは、相続人からの急な明け渡し請求に対しても、毅然とした対応が可能です。

建物の現況

建物の築年数や老朽化の進行具合、耐震性といった物理的な状態などを含む観点です。建物が倒壊する危険性が高く、居住者の安全に関わるような著しい老朽化がある場合は、立ち退きを求める正当の事由となります。ただし、修繕すれば住める程度の老朽化であれば、それだけで退去を強制する理由としては不十分とされるのが一般的です。

例えば、相続人が築年数が経過しているからという理由だけで取り壊しを主張しても、耐震診断などで客観的な危険性が証明されていなければ、正当の事由とは認められにくいです。老朽化を理由にする場合には、修繕が不可能であることや、居住を続けることが命の危険に直結するといった具体的な証拠が重要視されます。

立ち退きの正当事由とは?貸主からの解約の判例と借地借家法

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立ち退きを要求されたときの対処法

大家の死亡に伴う立ち退きの要求は、お互いに感情的になりやすいものです。ある程度の譲歩は必要ですが、自身の生活を守るためにも契約内容や権利を正しく把握し、一方的に不利な条件を飲むような事態は避けましょう。

ここでは、立ち退きを要求されたときの対処法をステップ形式で解説します。

1. 即答は避け返答を保留する

一度合意すると後からの撤回は困難なので、立ち退きの要求や金銭的な条件提示を受けてもすぐに合意や署名をせず返答を保留することが大切です。特に口頭での約束は後々言った・言わないのトラブルになりやすいため、直接の訪問により立ち退きの要求を受け手も、その場で返答はせず考える時間を設けましょう。

例えば、相続人から「この場で意向を確認しておきたい」と迫られても「大切なことなので専門家に相談して回答します」と伝え、安易な返答を避けるべきです。交渉には時間がかかることを念頭に置き、冷静な判断ができる環境を整えましょう。

2. 契約の種類や内容を確認する

まず手元の賃貸借契約書を確認し、契約形態が普通借家契約か定期借家契約かをチェックしましょう。更新がない定期借家契約の場合、期間が満了した時点で退去しなければならず、原則として立ち退き料も発生しません。

一方、更新のある普通借家契約では、大家が亡くなって相続人が変わっても契約は続き、原則として限り住み続けることができます。立ち退きに応じる場合は、その補償として立ち退き料を請求できるケースが多いです。

3. 条件に納得できなければ弁護士に相談する

提示された立ち退き料や退去時期に納得できない場合は、安易に妥協せず弁護士への相談を検討してください。立ち退き料には明確な金額の決まりがなく、弁護士が代理人として交渉すれば、正当の事由の有無に基づいた適正な金額まで増額できる可能性が高まります。

また弁護士が間に入ることで、面識のない相続人との直接交渉に伴う精神的な負担が軽減されることも大きなメリットといえます。自分だけで悩まず、専門家の知見を借りて有利に交渉を進めましょう。

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大家都合による立ち退き料の相場は?

立ち退き料には、明確な金額の決まりがありません。正当の事由の有無や引っ越しや移転に伴う実費などを考慮しつつ大家・借主双方の合意により決定されます。大まかな傾向として居住用物件より店舗・オフィス用物件の場合の方が移転に伴う損失が大きくなりやすく、立ち退き料も高額になりやすいです。

例えば、居住用物件であれば引っ越し費用や新居の契約費用が中心となりますが、事業用物件の場合はさらに営業休止補償などが加算されるためです。

また大家の立ち退きを求める理由がどれほど切実か、あるいは借主がその場所を使い続ける必要性がどれほど高いかによっても、最終的な金額は大きく左右されます。

居住用物件の場合

居住用物件の立ち退き料の目安は家賃の6～20カ月分です。例えば、家賃10万円の場合なら60万～200万円が目安です。ただし物件の種類や立ち退き理由、地域の慣習によって変動する可能性があります。また先述した正当の事由の有無によっても立ち退き料は変動します。

店舗・オフィス用物件の場合

店舗・オフィス用物件の立ち退き料の目安は家賃の2〜4年分です。事業用途の物件の場合、移転に伴い必要となる実費に加えて営業休止補償なども加わります。事業の規模や特殊性によっても損失額が大きく異なるため、立ち退き料の変動幅も大きいのが特徴です。

自身のケースではいくらが適正な立ち退き料の金額なのかは、弁護士など専門家に相談して確認するのがおすすめです。弁護士の知識や知見、交渉術を生かせば上記より立ち退き料を増額できる可能性があります。

例えば、長年その土地で商売をしており顧客が定着している場合などは、移転による減収を詳細に算出して請求に反映させることが可能です。まずは無料相談をご利用ください。

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大家都合による退去時の立ち退き料の相場は?内訳や判例を紹介!

立ち退き料に含まれる費用の内訳

立ち退きに当たって、何にいくらかかるのかを明確に示すことが立ち退き料の増額を交渉するときのポイントです。ここでは、一般的に立ち退き料の算出に当たり含まれる費用を紹介します。

引っ越し・移転費用

現住居から新居へ荷物を運ぶための業者費用や運送保険料などの実費が含まれます。単なる運送費だけでなく、エアコンなどの家電の取り外し・取り付け工事費、不用品の処分費用、インターネット回線の移設工事費なども含まれるのが一般的です。

また店舗やオフィスの場合は、商品在庫や什器、レジカウンターなど移転にかかる莫大な費用が動産移転補償として計算されます。大型の厨房機器や精密機械がある場合、特殊な搬出入費用が発生するため、見積書を揃えて具体的に提示することが重要です。本来の立ち退きがなければ発生しなかった移動のためのコストは、全て大家側に負担を求めるべき正当な実費といえます。

新しい物件の契約費用

仲介手数料や礼金、火災保険料、保証金といった次の物件を借りるために必要な初期費用も立ち退き料の算出に含めることが多いです。これらは建物明渡請求がなければ本来支払う必要がなかった出費なので補償の対象となります。例えば、不動産会社に支払う仲介手数料（家賃1カ月分程度）や、大家に支払う礼金、鍵交換代、さらに新しい物件で加入する火災保険の保険料、保証会社への初回保証料などです。

家賃差額の補償

現在の家賃よりも新居の家賃が高い場合に、差額分を一定期間補償するものです。長年にわたって同じ物件に住んでいる場合、現在の家賃が相場より安く据え置かれていることが多々あります。同等の条件の物件に引っ越そうとしても近年の相場上昇などにより家賃が上がるケースが多く、その負担の軽減のために立ち退き料に含まれる場合があります。補償期間は数カ月分、長ければ2年分（24カ月分）程度です。交渉によって変化します。

例えば、月額家賃が2万円上がる場合は、2年分で48万円の補償を求めるといった形です。生活水準を落とさずに住み替えるためには、この家賃差額の補償を何年分勝ち取れるかが、その後の生活再建において非常に重要なポイントとなります。

営業休止補償

店舗やオフィスとして利用している際に考慮される項目で、移転作業のために休業せざるを得ない期間に得られたはずの利益を補償します。これは事業用物件の立ち退きにおいて最も金額が大きくなりやすい要素です。利益だけではなく、店を休んでいる間も支払わなければならない従業員の給与や社会保険料、リース料といった固定の経費も補償対象となります。

さらに、移転により立地条件が変わることで、これまで築いてきた常連客や得意先を失い、売上が以前の水準に戻るまでの減収分が考慮される場合もあります。これを営業権の喪失として評価し、家賃の数年分に及ぶ高額な補償を求めることが可能です。適正な金額を算出するためには、確定申告書や決算書に基づく精緻な利益計算が必要不可欠です。

内装工事費用

移転先でこれまでと同様の営業をするための内装工事費用や、構造上移転できなかった造作物の設置費用も考慮されます。特に店舗の場合、移転先がスケルトン（内装がない状態）の物件であれば、壁紙や床材、照明、水回り、看板などを一から作り直す必要があり、費用は極めて高額になります。これらを原状回復して移転先で再現するためのコストは、立ち退き料の算出時に含めることが多いです。

また現在の店舗で投じた内装費用のうち、まだ価値が残っている未償却残高の補償を求めることもあります。居住用でも、介護用の手すりや防音設備など、借主が独自に設置した設備の再設置費が含まれることがあります。さらに、看板やカーポート、庭木の移設費なども対象となり得るため、現在の設備環境を維持するために必要な工事を漏れなく整理しておきましょう。

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