立ち退きは拒否できる。権利があるケースと強制執行になる流れとは?

長年住み慣れた自宅や店舗から、急に立ち退きを求められても「いきなり半年以内に退去するのは無理だ」という思いから、立ち退きの拒否を検討する方もいるでしょう。また一生に一度あるかないかの立ち退き要請に対して「立ち退き料は妥当か」「拒否して訴訟に発展したら不利なのでは」と不安になるものです。

そこで本記事では、立ち退きを要求された場合に拒否できる法的根拠や、拒否が難しいケースをご紹介します。拒否を続けた場合の流れについても解説するため、ご自身にとってどのような決断がよいのかを判断する参考になるでしょう。

【この記事で分かること】

• 立ち退きを拒否できる法律上の根拠と、拒否が難しいケースの具体例
• 立ち退き要求を拒否し続けた場合に生じる強制執行のリスクと具体的な流れ
• 立ち退きを要求された際に、ご自身の権利を守るために今すぐ確認すべきポイント

賃貸物件の借主は立ち退きを拒否する権利がある

貸主から立ち退きを通知されても、普通借家契約であれば原則として拒否できます。根拠は借地借家法第28条です。

（建物の賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
“第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。”

※出典：e-Gov法令検索.「借地借家法　第二十八条」,（参照2025-11-05）.

法律用語で難しく感じますが「貸主側が契約の更新を拒否するには、正当の事由が必要」ということが書かれています。

例えば貸主側の「物件の価値を上げるために建て替えをしたい」「取り壊して駐車場にしたい」といった理由は、それだけでは正当の事由として不十分と判断されることが多いです。したがって、借主は立ち退き要求に納得できなければ拒否する権利があります。

借地でも立ち退きの拒否は可能

立ち退きを拒否する権利は、マンションやアパートなど賃貸物件だけのものではありません。借地借家法は建物の賃貸借の他、土地の賃貸借（建物所有を目的とする場合）にも適用されます（借地借家法6条）。例えば、借りた土地の上にご自身の持ち家を建てて住んでいる場合に対象となります。

そのため、地主が一方的に「土地を更地にして返してほしい」「別の用途で使いたいから契約を更新しない」などと立ち退きを要請しても、借主は拒否できるのです。地主が更新を拒否するには、賃貸物件の場合と同様に正当の事由が必要です。正当の事由が認められるための要件は、上記の建物賃貸借の場合と基本的に同じです。

立ち退きを拒否できた実際の判例

法律上、借主側の立ち退き拒否の権利が認められていることは前述の通りですが、裁判所はどのように判断しているのでしょうか。

ここでは、貸主側からの立ち退き要請（解約告知や更新拒絶）に対し、裁判所が正当の事由は認められないとして、借主の立ち退き拒否を認めた判例を2つご紹介します。

老朽化を理由とした建て替え要求が認められなかったケース（東京地判令元・12・12）

築57年の木造平屋戸建て住宅の老朽化（旧耐震基準）に伴い、建て替えが必要として、借主（高齢者）に解約を告知した事案です（立ち退き料840万円を提示）。裁判所は専門家の意見を基に、早急な建て替えの必要性はないと判断。また借主は高齢で重い疾病を抱えており、転居は生命・身体に関わる懸念があると認定しました。結果、借主の居住の必要性が高いとし、立ち退き料を検討するまでもなく貸主の正当の事由は認められないという判決が下されました。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「築後57年を経過した木造平屋戸建て住宅の貸主からの解約告知に、正当事由は認められないとされた事例」,（参照2025-11-06）.

貸主の自己使用の必要性が認められなかったケース（東京地判令元・7・5）

外国籍の貸主が「来日時の自己使用のため」に賃貸中の物件を購入し、借主に更新拒絶を通知した事案です。 裁判所は、貸主の事情（月に1〜2回程度の来日）と、借主が長年住居として使用している事情を比較。貸主の使用の必要性が借主を上回るものとは認められないと判断しました。老朽化などの事情や立ち退き料の提示もなかったため、貸主の正当の事由は認められず、請求は棄却されました。

※参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構.「賃貸住宅を購入し自ら居住するとした外国籍の貸主の、借主に対する契約終了・建物明渡請求が棄却された事例」,（参照2025-11-06）.

このように正当の事由の有無を判断する際は、双方の必要性を天秤にかけて、考慮されることが一般的です。しかしこの交渉をご自身で行うには、過去の判例を確認したり反論の材料を準備したりする必要があり、容易ではありません。弁護士法人ライズ綜合法律事務所は、立ち退き問題の豊富な解決実績を基に、突然立ち退きを要請された方のサポートを行っています。相談は何度でも無料なので、立ち退きについて少しでも不安のある方は、まずは専門家へお気軽にお問い合わせください。

立ち退きの拒否が難しい4つのケース

ここまで立ち退きは拒否できると説明しましたが、場合によっては拒否が難しくなるケースもあります。正当の事由の有無は裁判所が双方の事情を総合的に判断しますが、以下のような場合は借主側が不利になる可能性が高いです。

ここでは、代表的な4つのケースをご紹介します。

賃貸借契約の更新を拒否するに値する正当の事由があるケース

借地借家法の正当の事由（6条、28条）が貸主側にあると裁判所が判断した場合、立ち退きの拒否は難しいです。

正当の事由は、貸主と借主の必要性の有無・程度を比較考量して判断するのが基本です。借主の必要性と比較して、貸主の必要性が同程度あるいは高いような場合は、他の要素も総合考慮して、正当の事由が認められる可能性が高くなります。加えて、立ち退き料の支払いにより、借主の経済的損失を埋め合わせることができれば、正当の事由を補完することになります。立ち退き料

なお、借地契約（土地賃貸借契約）の場合で、建物所有を目的としないときは、借地借家法は適用されません。例えば、借地を資材置き場や青空駐車場などに利用している場合です。この場合、借地借家法の法定更新（借地の場合は5条）が適用されず、契約期間満了により契約が終了してしまうため、貸主の明渡請求を拒むのは原則困難です。

定期借家契約の期間が満了するケース

建物の賃貸借につき、借地借家法38条に基づき、定期借家契約をしていた場合、期間が満了した際の立ち退きは原則拒否できません。普通借家契約と定期借家契約の違いは、以下の通りです。

定期借家契約の場合、貸主は期間満了の1年前から6カ月前までに終了通知を出せばよく、正当の事由は不要です。

ただし定期借家契約を有効に締結するためには、法の要件を満たす必要があります。特に、更新がないことを貸主が事前に書面または電磁的記録で説明する義務があり（借地借家法第38条第1項・第2項）、もし契約時にこの説明や書面交付が一切なければ、普通借家契約と見なされ、立ち退きを拒否できる可能性があります。

借主側に契約不履行があるケース

立ち退き理由が貸主側の都合ではなく、借主側に明らかな落ち度がある場合は、立ち退きを拒否できません。

これは正当の事由の問題ではなく、貸主が債務不履行を理由に契約そのものを解除できるためです（民法第541条など）。契約不履行と見なされやすい具体例は以下の通りです。

このような契約違反がある場合、借主に立ち退き拒否の権利はなく、立ち退き料も支払われません。土地（借地）の場合も同様です。

公共事業などによって土地が収用されるケース

立ち退き要請が貸主ではなく、国や地方公共団体から来るケースもあります。例えば道路の拡幅・拡張工事や都市部の再開発（土地区画整理事業）など、公共事業を行う場合などです。

これは土地収用法などに基づいて明け渡しを要請するため、強制力が非常に強く、最終的に立ち退きを拒否することはできません。

ただし一方的に退去を迫られるわけではなく、まずは立ち退きで被る損失に対する補償金についての交渉が行われます。提示された補償額や移転スケジュールに納得できるまで交渉し、一時的に立ち退きを拒否することは可能です。

しかし交渉が決裂して居座り続けると、行政代執行（行政代執行法に基づく措置）などで強制的に立ち退く羽目になってしまいます。補償内容については弁護士などの専門家と協力しながら交渉し、現実的な落としどころを見極めることが不可欠です。

立ち退き要求から解決までの流れ

貸主から立ち退きを要請されたものの、内容に納得ができず、立ち退き拒否を検討している方もいるでしょう。「このまま居座り続けても問題はないのか」「罰せられるのでは」などと、その後のプロセスに不安を感じている方も少なくありません。

ここでは、立ち退き要求の通知が来てから、最終的な解決（合意または強制執行）に至る一般的な流れを解説します。今後自身が迫られる選択肢を把握しておきましょう。

契約更新拒絶の通知書が送付される

まず、貸主から内容証明郵便などで立ち退き通知書が送付されます。普通借家契約の場合、契約期間満了の1年前から6カ月前までに通知される必要があります。

通知書が届いたら、以下の項目を確認してください。

• 立ち退き理由
• 立ち退き期限
• 立ち退き料の有無・金額

理由に納得がいかない、立ち退き料が不十分（あるいは記載なし）の場合は、立ち退き拒否の交渉が始まります。

この時点で立ち退きを拒否したいと強く思う場合、ご自身で返答する前に、立ち退き問題に強い弁護士へ相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

大家・オーナーと交渉する

立ち退き拒否の意思を示すと、すぐに裁判ではなく貸主側との交渉に入ります。 立ち退き料や立ち退き時期など、条件面の交渉が中心です。

【交渉の具体例】

• 立ち退き料を増額してほしい（例：引っ越し費用に満たない）
• 立ち退きまでの期間を延ばしてほしい
• 同等以上の条件の引っ越し先を探してほしい

立ち退き料は、移転実費や家賃の差額、店舗であれば営業補償などのように、さまざまな要素を基に算出されます。立ち退き料の相場や計算方法については、こちらの記事で詳しく解説しているので併せてご覧ください。

【事例で紹介】立ち退き料とは?賃貸での相場金額や計算方法の内訳は?

立ち退くつもりが一切ない場合には交渉自体を拒否することも可能ですが、条件面（特に立ち退き料）で検討の余地があるなら、希望額を提示し合意の可能性を探るのが現実的な対応になるでしょう。

【合意した場合】物件を明け渡す

交渉がまとまり合意に至ったら、口約束で終わらせてはいけません。必ず合意書（または和解契約書）を作成し、書面で証拠を残します。

合意書には、以下の内容を必ず明記してください。

• 立ち退き料の正確な金額
• 立ち退き料の支払時期（明け渡しと同時に支払うのか明け渡し前に支払うのか）
• 物件の明け渡し期限（立ち退き日）

例えば「貸主は借主に、立ち退き料として金〇〇〇万円を〇年〇月〇日までに支払う。借主は、〇年〇月〇日までに本物件を明け渡す」といった内容を明確にします。 合意書に基づき立ち退き料を受け取り、期日までに物件を明け渡せば立ち退きは完了です。

【合意しなかった場合】裁判を行う

立ち退き料や立ち退き時期について交渉が決裂した場合、貸主側が建物（土地）明渡請求訴訟を起こす可能性があります。

裁判では主に以下の点が争点となります。

• （貸主側の主張）借主に家賃滞納などの債務不履行はないか
• （貸主側の主張）立ち退きを求める「正当の事由」があるか
• （借主側の主張）立ち退き料の提示額が不十分ではないか

裁判になっても、必ず判決まで争うとは限りません。裁判の途中で、裁判官から和解案が提示され、合意に至るケースも多いです。例えば貸主が立ち退き料を100万円増額し、借主は3月末に退去するといった和解案を双方が受け入れるという形です。

裁判に負けても居座り続けると強制執行が行われる可能性がある

裁判で敗訴判決が確定しても立ち退きを拒否して居座り続けた場合、貸主は裁判所に強制執行を申し立てることができます。

強制執行が開始されると、執行官（裁判所の職員）及び執行補助者（鍵屋、搬出作業員など）によって、債務者の占有は排除され、室内の家具などもすべて運び出されてしまいます。（貸主側の負担で、倉庫に一時保管されたり即日売却の手続が取られたりします。）

これは借主にとって過酷な結末です。なぜなら、強制的に生活の本拠を失う結果となるからです。また、強制執行にかかった費用（執行費用）については、債務者負担となります。ゆえに、荷物の運び出しや保管にかかった費用（数十〜数百万円）を後から請求される可能性があります。せめて、あらかじめ引っ越しておけばこのような結果とはならなかったわけですし、貸主側と話し合って、できれば立ち退き料をもらって自主的に引っ越しすべきでしょう。強制執行を受けるような事態になるのは避けるべきです。

公共事業（行政）による立ち退き要求の場合も、最後まで拒否すると行政代執行により強制的に明け渡しが行われる場合があります。

立ち退き要求が来た際の注意点

突然の立ち退き要求は、精神的なストレスが多くかかり、事務処理や交渉などの手間もかかります。しかし慌てて行動して不利な状況にならないように、冷静かつ適切な対応を取ることが重要です。

ここでご紹介する3つのポイントには、特に注意してください。

要求を受けてすぐに合意しない

立ち退き要求が届いた際に、最もやってはいけないのが、内容をよく確認せずに合意してしまうことです。

貸主や管理会社に説得されても、焦って合意書や退去届などに署名・押印しないでください。 例えば立ち退き料の提示がないまま合意すれば、本来もらえるはずの権利を失いますし、提示額が不十分な可能性もあります。

一度合意してしまうと、後から再交渉するのは非常に困難です。必ず立ち止まり、提示された条件（理由、期限、立ち退き料）が妥当か検討する時間を取りましょう。

なるべく早めに専門家へ相談する

立ち退きの交渉は、法律や判例、不動産知識が絡む専門的な分野です。知識のない個人が不動産のプロである貸主側と対等に渡り合うのは現実的ではありません。

立ち退きの困りごとや法律のアドバイスが欲しい場合は、通知書が届いた時点など、なるべく早い段階で立ち退き問題に強い弁護士に相談するのが望ましいです。

弁護士を選ぶ際は、以下のポイントを参考にしましょう。

• 立ち退き問題（特に借主側）の対応実績や解決実績が豊富か
• 適正な立ち退き料を算出（シミュレーション）できるか
• 不動産鑑定士などと協業し、客観的な根拠に基づいた試算をしているか

専門家が代理人として交渉することによって、貸主も不当な要求ができなくなり、や有利な条件での解決が期待できます。

突然立ち退き要求をされ、急いで情報収集をしている方は、相談数16,000件以上、解決数3,000件以上の弁護士法人ライズ綜合法律事務所に今すぐご相談ください。ケースバイケースで異なる立ち退きについて、ご自身の状況を踏まえた適切なアドバイスや支援を行います。

建物賃貸借契約や通知書の内容を確認する

弁護士に相談する前に、ご自身でも手元の書類を確認しておくことが重要です。まず建物賃貸借契約書で、契約が定期借家契約になっていないか、不利な特約がないかを確認しましょう。

次に通知書で、通知の時期が契約満了の6カ月前までに届いているか、理由は妥当か、立ち退き料や立ち退き期限は適正かを確認します。

これらを整理しておくだけでも、専門家への相談がスムーズに進みます。明らかに不当な要求は強く拒否または交渉すべきです。

まとめ

普通借家契約であれば、正当の事由がない限り立ち退きは拒否できます。借地も同様に権利が保護されます。しかし、定期借家契約の満了や借主の債務不履行の場合は拒否が難しくなります。

もし交渉が決裂し、裁判で敗訴しても居座り続けた場合は強制執行となります。交渉の中でご自身にとって有利な選択をすることが重要です。立ち退き要求が来たらすぐに合意せず、なるべく早めに立ち退きに強い弁護士へ相談しましょう。

「立ち退きを拒否したいが裁判や強制執行になるのは不安だ」「立ち退き料が適正か分からない、増額交渉も検討したい」「自身で貸主やオーナーと交渉するのが精神的に難しい」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひ弁護士法人ライズ綜合法律事務所へご相談ください。

当事務所は、立ち退き料の厳密な試算（シミュレーション）を得意としています。不動産鑑定士と連携し、客観的なデータに基づいて妥当性の高い請求を行うノウハウは、相談数16,000件以上、解決数3,000件以上という実績に裏打ちされています。

ご相談は無料で、最短即日での対応も可能です。まずはお気軽にお電話ください。