立ち退き

2026/01/23

道路拡張の立ち退き料はいくらもらえる?一軒家の場合の相場や税金は?

道路拡張に伴う立ち退き料の相場や計算方法、税金の仕組みについて、一軒家（持ち家・借地・賃貸）のケース別に詳しく解説します。突然の立ち退き要請に戸惑う方向けに、適正な補償金を受け取り、新生活をスムーズに始めるための交渉術や流れ、弁護士相談のメリットもご紹介します。

道路拡張を理由に突然の立ち退き要請をされ「長年住んだ愛着のある家を手放したくない」「補償は本当に十分もらえるのか」「いわれるがまま合意して損をしないか」と不安や疑問を感じる方もいるでしょう。人生に一度あるかないかの立ち退きにおいて正しい選択をするのは難しいですが、適切な知識と専門家のサポートがあれば生活水準を落とさずに、新生活の資金となる立ち退き料（補償金）を受け取れる可能性が高まります。

本記事では、一軒家に住んでおり道路拡張における立ち退き要請をされた方に向けて、立ち退き料の相場や内訳、立ち退きの流れ、立ち退き料にかかる税金について分かりやすく解説します。

※本記事の内容は、2025年11月時点の情報です

【この記事で分かること】

一軒家（持ち家・借地・賃貸）ごとの立ち退き料の計算方法と相場
立ち退き料にかかる税金の種類と、適用可能な控除制度
適正な増額を勝ち取るための交渉テクニック

道路拡張による立ち退きとは?

道路拡張は交通の円滑化や防災対策を目的に、都市計画法に基づいて実施されます。計画決定から長期間にわたって未着手のままでいる区間は多く、例えば東京都では計画の約3割強が未完成のままです。しかしこれらは、社会情勢の変化などにより事業化される可能性は十分にあります。

道路拡張は公共事業であるため、土地所有者は立ち退きに応じる義務があります。仮に拒否し続けたとしても強制執行による土地の収用が法律で認められているため、物理的に明け渡すリスクもゼロではありません。しかしいきなり強制執行が行われるわけではなく、基本的に十分な期間をかけて協議が行われます。

行政も話し合いによる解決を望んでいるため、正しい知識を基に適正な補償を主張し、納得できる条件を交渉によって引き出すことが重要です。

※参考：東京都.「東京における都市計画道路の整備方針（仮称）ー中間のまとめー＜概要版＞」,（参照2025-11-20）.

道路拡張における一軒家の立ち退き料はもらえる?

都市計画に基づく道路拡張では、法律により立ち退きへの補償金を支払うことが決まっています。これは損失補償の原則に基づき、金銭的な埋め合わせが義務付けられているためです。

一軒家に住んでおり道路拡張の補償金の対象となるのは、主に以下の3つのケースです。

土地・家ともにご自身が所有者のケース
借地の上に持ち家を建てているケース
戸建て賃貸物件に住んでいるケース

金額は国が定める公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（用対連基準）で算定されます。そのため用対連基準を基に、ご自身のケースでどのくらいの立ち退き料（補償金）がもらえるのかを概算することは可能です。ちなみにここには原則、慰謝料や迷惑料は含まれません。

土地・家を所有しているケースの立ち退き料（補償金）の相場と内訳

土地と建物の両方を所有している場合、受け取れる立ち退き料（補償金）の総額は、主に以下の4つの要素の合計で決まります。

【土地建物所有者の立ち退き料（補償金）の構成】

立ち退き料（補償金） = 土地価格 + 建物価格 + 移転費用 + その他損失補償

ここでは、「家族4人が杉並区荻窪の一軒家（土地60㎡、木造2階建て）から立ち退くケース」を想定しながら、それぞれの内訳と算出方法を見ていきましょう。

土地の価格

用対連基準によると、土地の補償は正常な取引価格（時価）で行うとされています。これは、近隣の取引事例や公示価格をベースに、土地の形状や接道状況、交通の便などを加味して算出される適正価格です。

例えば、杉並区荻窪（公示価格：578,000円/㎡）で60㎡の土地を明け渡す場合、以下のように計算されます。

578,000円 × 60㎡ = 3,468万円

実際には個別の条件で土地価格は補正されるため、正確な金額を算出するには不動産鑑定士などの専門家へ査定を依頼する必要があります。ご自身の土地の概算価格を把握するなら、国土交通省が提供する不動産情報ライブラリがおすすめです。毎年1月1日時点の土地価格を3月ごろに公表しており、誰でも閲覧が可能です。

※参考：国土交通省.「不動産情報ライブラリ」 ,（参照2025-11-20）.

建物の移転費用

土地収用に伴い取り壊される建物の補償も用対連基準に基づく補償の範囲に含まれます。主な内訳と計算例は以下の通りです。

（1）建物を取り壊す費用
構造ごとの単価で計算されます。例えば木造住宅（解体単価3.4万円/坪）で延床100㎡（約30.25坪）の場合は以下の通りです。

3.4万円 × 30.25坪 = 1,028,500円（約103万円）

※参考：国土交通省.「我が国の住生活をめぐる状況等について（前回までの補足）」
（参照2025-11-20）.

（2）建物の再建築にかかる費用
現在と同等の家を建てるための再調達価額が補償されます。仮に㎡単価30万円とした場合は以下の通りです。

30万円 × 100㎡ = 3,000万円

ここから経年劣化分が差し引かれます。東京都建設局も経過年数に応じた補償額を算出すると明示しており、建物の維持管理状態やリフォームの有無によって金額が増減します。

※参考：東京都建設局.「よくある質問」,（参照2025-11-20）.

（3）引っ越し代・仮住まい費用
家族4人の引っ越し（約15万円）や、新居完成までの仮住まい家賃（月15万円 × 6カ月 = 90万円）なども補償対象です。
※仮住まいの家賃や期間は一例です

これらを合算すると、総額で 32,078,500円（約3,208万円）となります（建物の経年劣化分は未反映）。このように立ち退き料は単純な建物の価値だけでなく、生活再建に必要な費用を積み上げて算出されます。

借地の上に持ち家を建てているケースの立ち退き料（補償金）の相場と内訳

借地の上に建てた家に住んでいる借地権者の場合も、立ち退き料（補償金）をもらうことができます。この場合の金額は、以下の合計で決まります。

【借地権者の立ち退き料（補償金）の構成】

立ち退き料 = 借地権価格 + 建物補償 + 移転費用

それぞれについて詳しく解説します。

借地権の価格

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を使用する権利です。借地借家法により強力に守られた財産権なので、道路拡張によりその権利を失う場合、相応の補償金が支払われます。

金額は一般的に以下の計算式で求められます。

借地権価格 = 更地価格（土地全体の価格） × 借地権割合

借地権割合は、その土地の権利のうち借地人が持つ割合で、地域により30〜90%と定められています。国税庁の路線価図で確認してみてください。

例えば更地価格3,000万円・借地権割合70%のケースでは、3,000万円 × 70% = 2,100万円です。この2,100万円が借地権者への補償を考慮する際の土台となり、残りの30%は地主へ権利が帰属します。

地主都合による立ち退きでは、立ち退きの理由や立ち退き料の有無が争点になりますが、道路拡張は公共事業のため補償の基準が明確です。そのため権利関係の争いよりも、適正な評価額の算出に注力できる点が特長です。

建物の移転費用

借地であっても、その上に建っている家はご自身の所有物です。そのため建物に関する補償は、土地を所有しているケースと同様に全額受け取ることができます。

建物を取り壊す費用
建物の再建築にかかる費用（同等の建物を建てる費用 − 経年劣化分）
引っ越し代
仮住まいの費用

計算式や考え方は、前章の土地・家を所有しているケースと同じです。

また通常の借地契約終了時のように、地主に対して家を買い取ってもらうよう請求する建物買取請求権を行使することはできません。公共事業補償はあくまでも地主ではなく事業者との交渉が中心になるため、代わりに行政から補償が出るという形になります。

戸建て賃貸物件に住んでいるケースの立ち退き料（補償金）の相場と内訳

持ち家ではなく一軒家を借りて住んでいる場合も、立ち退き料（補償金）はもらえます。都市計画法や土地収用法、および補償基準要綱には、土地や建物の所有者だけでなく、借家人も補償の対象に含まれることが明記されているためです。

急な立ち退きによって、現在よりも家賃が高い物件に引っ越さざるを得なくなったり、初期費用がかかったりする損害が補償の対象となります。賃貸居住者の立ち退き料は、主に以下の2つの要素で構成されます。

【借家人の立ち退き料（補償金）の構成】

立ち退き料 = 賃料の差額補償 + 移転費用（初期費用・引っ越し代）

賃料の差額

公共事業による立ち退きで、現在と同等の物件を探そうとした際、近隣の家賃相場が上がっていて、どうしても高い家賃の物件しか見つからない場合があります。この場合は、現在の家賃と新しい転居先の家賃の差額が補償されます。

賃料の差額補償は、以下の計算式で出します。

賃料の差額 = （新しい物件の賃料 – 現在の物件の賃料） × 通常必要と認められる期間

通常必要と認められる期間は、一般的に2年程度とされることが多いです。例えば、現在の家賃が10万円、同等の条件の転居先が13万円する場合、差額は3万円で補償額は72万円と算出できます。

3万円 × 24カ月（2年） = 72万円

ただし、あまりにもグレードの高い物件へ引っ越す場合の差額は認められません。従前の物件と同程度という基準があることを覚えておきましょう。

建物の移転費用

家賃の差額に加え、実際に引っ越すためにかかる諸経費も補償されます。

（1）新しい住まいを借りるための初期費用
新居を契約するために必要な礼金、仲介手数料などが対象です。敷金に関しては、退去時に返還されるため、原則として補償の対象外となります。

例えば、新居の家賃が15万円の場合は以下の通りです。

礼金（1カ月分）：15万円
仲介手数料（1カ月分＋税）：16.5万円
その他諸経費：数万円
合計：32〜45万円程度

（2）引っ越し代
家族の人数や荷物量に応じた運搬費用です。例えば、4人家族で約15万円と想定します。これらを合計すると、賃貸住まいの方でも120〜130万円程度の立ち退き料（補償金）が提示される可能性があります。

道路拡張による立ち退きの流れ

道路拡張計画の策定から立ち退き完了までの全体像を把握することは、焦らず有利に交渉を進める第一歩です。一般的には以下の5ステップで進みます。

計画策定・住民説明会
調査・測量と金額提示
立ち退き交渉
契約締結
引き渡し・立ち退き料（補償金）の支払い

道路拡張の事業認可が下りた後、住民向けに説明会が行われます。配布資料は全て保管し、説明内容は録音やメモをとって記録してください。これが後の交渉で言った・言わないのトラブルを防ぐ証拠になるでしょう。

その後、専門業者が土地や建物の状況を細かく調査し、そのデータに基づき算定された補償額が行政から提示されます。提示額が妥当かどうかを確認し、交渉を進めます。納得できるまで安易に合意しない姿勢が大切です。

双方が合意したら、交渉の結果を補償契約書にまとめます。特に立ち退き料の明細（内訳）・支払い時期と方法・明け渡しと登記の期限は厳重にチェックしましょう。立ち退き完了後、補償金が支払われます。

より詳しい立ち退き交渉の流れは、以下の記事でも解説しています。併せてご覧ください。
▼都市計画道路工事での立ち退き料の相場は?補償金や住宅ローンはどうなる?

立ち退き料（補償金）にかかる税金

事業者から受け取った立ち退き料（補償金）は、税務上の収入と見なされ、原則所得税や住民税の課税対象となります。「補償金だから非課税だろう」と思っていると、後で多額の延滞税や重加算税を請求される可能性があります。立ち退き料にはどのような税金がかかるのか、基本的な仕組みを理解しておきましょう。

立ち退き料の性質によって、主に以下の2種類の所得に分類されます。

所得の種類	対象となる立ち退き料の性質	計算式（概算）
譲渡所得	土地や建物の売却、借地権の消滅など、消滅する資産の対価として受け取るもの	収入金額 – (取得費 + 譲渡にかかった経費) – 特別控除
一時所得	移転補償（引っ越し代）、家賃補償、資産の対価以外のもの	（収入金額 – 一時所得を得るためにかかった費用 – 特別控除） × 1/2

一軒家で事業を営んでいた場合は、立ち退きによる営業補償も補償金に含まれ、事業所得として分類されます。

ここでは2つの所得にかかる税金について、解説します。

譲渡所得税

立ち退き料のうち、土地・建物の対価や借地権の補償などは、行政へ資産を売却したと見なされ、譲渡所得の対象となります。税率は資産の所有期間に応じて、以下のように変わります。

税率の区分	所得税	住民税
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）	30%	9%
長期譲渡所得（所有期間が5年）	15%	5%

※所有期間は土地や建物を事業者に売った年の1月1日時点の年数です
※上記に加えて、2037年までは復興特別所得税が課されます

※参考：国税庁.「土地や建物を売ったとき」 ,（参照2025-11-20）.

一時所得

引っ越し代や仮住まい費用などは、一時所得に分類されます。

一時所得の課税対象額は、受け取った補償額から実際に支払った経費を差し引き、さらに特別控除額（最大50万円）を引いた金額の2分の1となります。つまり、実費よりも多めに補償を受け取っても、この仕組みにより税金がそこまで大きな負担になりにくいです。

道路拡張による立ち退き料の控除制度

道路拡張は個人の意思による売却ではなく、公共事業のためにやむを得ず資産を手放すものです。そのため、税制上の優遇措置として「収用交換等の場合の譲渡所得の特別控除」という特例が設けられています。

これを適用すると、譲渡所得から最高5,000万円まで差し引くことができます。つまり、土地や建物の売却益（補償金 − 購入時の価格）が5,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。適用の主な条件は以下の通りです。

固定資産の収用であること
その年に公共事業のために売った資産の全部について、代替資産を取得した場合の課税特例の適用を受けていないこと
買い取りの申し出があってから6カ月以内に譲渡すること
公共事業の施行者から最初に買い取りの申し出を受けた人であること

この他にも住居を売却した場合の特例や代替資産を取得した場合の特例などの複数の制度があり、重複して適用できない場合もあるため、どの特例を使うのがよいのかは個人の状況によります。

※参考：国税庁. 「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」 ,（参照2025-11-20）.

控除できるのは最初の年のみ

5,000万円の特別控除が使えるのは、同一の公共事業に対して最初の年のみである点に注意が必要です。

もし土地と建物を2年に分けて分割して引き渡したとしても、特例が使えるのは最初の譲渡の時だけです。2年目の譲渡分には控除が適用されず、通常の税金がかかる可能性があります。行政側もその点は考慮してスケジュールを組みますが、交渉が長引いて年度をまたぐことがないようにしましょう。

必ず確定申告をしなければならない

譲渡所得の特別控除は、自動的に適用されるものではありません。「計算してみたら税金がかからないから特に何もしなかった」と放置していると、特例の適用を受けられず後から無申告加算税を含めた高額な税金を請求される恐れがあります。

例え特別控除を適用して納税額がゼロになるとしても、必ず確定申告を行いましょう。

【確定申告に必要な主な書類】

確定申告書
公共事業用資産の買い取りなどの申出証明書
公共事業用資産の買い取りなどの証明書
不動産売買契約書の写し

申告時期になって慌てることがないように、速やかに税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

※参考：国税庁.「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」 ,（参照2025-11-20）.

道路拡張による立ち退き交渉のポイント

行政から提示される最初の立ち退き料は、あくまで標準的な基準に基づいた一律の算定額に過ぎません。個別の事情がすべて正確に反映されているとは限らないのです。

したがって提示額をそのまま受け入れるのではなく、適切な根拠を持って交渉することで、立ち退き料を増額できる可能性があります。

補償項目ごとに高く評価できる事実を伝える

行政は基準（用対連基準）に従って補償金を算出するため、根拠のない主張は通りにくい傾向にあります。増額には基準に照らして評価すべき客観的事実の提示が不可欠です。例えば、以下の対策が有効です。

解体費用の見積書
土地の特殊性を反映した土地の査定額を証明する書類　など

解体費用の見積書や査定を証明する不動産鑑定評価書などは、ご自身の主張を裏付ける客観的な証拠になり得ます。特に土地評価は専門的な知識が求められるため、不動産鑑定士などに査定を依頼するのがおすすめです。

また庭木やカーポートなど、土地・建物以外の補償漏れも細かくチェックしてください。もし不当に低い提示額となっていたら、金額の是正を求めましょう。

弁護士に相談する

先述の通り、道路拡張の立ち退き料（補償額）は用対連基準に基づいて算出されます。そのため、ご自身だけで立ち退き交渉の経験豊富な行政担当者を相手に正当性を主張するのは、容易ではありません。その点弁護士に依頼すれば、立ち退き料増額の戦略を立ててくれるのはもちろん、行政との交渉を代行してもらうこともできます。

他にも弁護士に依頼するメリットはいくつもあります。