マンションの建て替えで立ち退き料はもらえる?取り壊しの場合は?

長年住み慣れたマンションの建て替えまたは取り壊しにより、急に立ち退きを要求されてお困りではないでしょうか。「分譲マンションの建て替えに賛成すべきか判断できない」「急に退去といわれても引っ越す費用がない」など、疑問や戸惑いが多いのは当然です。

本記事はマンションの立ち退きに焦点を当てて、分譲・賃貸のケース別に立ち退き料の相場や内訳、立ち退き拒否の可能性について解説します。ご自身の選択によってどのくらいのコストが発生するのか、弁護士に相談するべきなのかといった具体的な疑問を解消することができるでしょう。

※本記事の内容は2025年11月時点の情報です

【この記事で分かること】

• マンションの建て替え時に立ち退き料をもらえるのかは、分譲の場合と賃貸の場合で異なる
• マンションの建て替え・取り壊し時に住人が負担する費用・もらえる費用とその内訳
• 立ち退き自体を拒否できるのか、居座り続けて裁判に発展した事例を紹介

マンション老朽化に伴い建て替え件数は増えている

マンションの立ち退きや建て替えが問題になっている背景には、建物の老朽化があります。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年です。法定耐用年数とは、国税庁が定めた「資産が価値を維持できる（使い続けられる）と法的に認めた期間」のことで、実際の耐用年数とは異なりますが、目安となる場合があります。

国土交通省のデータによれば、2022年末時点で築40年を超えるマンションは全国に125.7万戸存在し、10年後の2032年末には260.8万戸にまで急増する見通しです。

こうした背景から、老朽化したマンションを建て替えたり、耐震性不足のマンションを取り壊して敷地を売却したりするケースが年々増加傾向にあります。今住んでいるマンションの築年数が40年近い場合は、建て替えまたは取り壊しによる立ち退き要請は、決して他人事ではないのです。

※参考：国税庁.「主な減価償却資産の耐用年数表」,（参照2025-11-14）.

※参考：国土交通省.「マンション長寿命化・再生円滑化について」,（参照2025-11-14）.

【分譲・賃貸】建て替え時に立ち退き料はもらえる?

一口にマンションの建て替えといっても、ご自身が分譲マンションの所有者なのか、それとも賃貸マンションの借主なのかによって、立ち退き料の扱いは異なります。

ご自身の状況がどれに当てはまるか、以下の表で確認してみてください。

立場	立ち退き料の有無	もらえる可能性のある費用	負担する可能性のある費用
分譲（建て替えに賛成）	もらえない	なし	建て替え負担金、仮住まい費用、引っ越し費用（2回分）
分譲（建て替えに反対）	もらえない	売り渡し請求による売却代金	新しい住居の費用、引っ越し費用、売却時の諸経費
賃貸	もらえる可能性が高い	立ち退き料	原則なし（交渉次第）

分譲（反対）の場合は、立ち退き料ではなく、所有する部屋を時価で買い取ってもらう売り渡し請求権が行使されます。次章で詳しく解説します。

分譲マンションは立ち退き料をもらえないが、権利を売ることができる

分譲マンションの区分所有者である場合、その部屋はご自身の財産なので、賃貸と異なり立ち退き料という概念はありません。ちなみにマンションの建て替えは、区分所有者の5分の4以上の賛成（建て替え決議）が集まれば可決されます。

【建て替えに賛成した場合】
新しいマンションの所有権を得るまたは割り当てられるため、立ち退き料は発生しません。むしろ、後述する建て替え負担金などを支払う側になります。

【建て替えに反対した場合】
決議が可決された場合、反対した所有者に対し「部屋を時価で売り渡してください」と請求する権利（売り渡し請求権）が行使されます。これは実質的な立ち退き要求ですが、法的には立ち退き料ではなく売買代金です。建て替えに反対した場合はこの売買代金を元手に、立ち退き先を探すことになります。

ご自身が建て替えに賛成なのか反対なのかによって、その後負担するべき金額や内訳は大きく変わります。詳しくは後述しますので、併せてご確認ください。

分譲賃貸に住む借主は立ち退き料をもらえる

分譲マンションのオーナーから部屋を借りている方の場合、一般的には立ち退き料をもらえます。借主は、借地借家法という日本の法律で強く保護されているからです。

オーナーが建て替えに賛成しても、借主との契約を一方的に解約するには、後述する正当の事由が必要で、それを補完するためには立ち退き料の支払いが必要となるのが一般的です。

賃貸マンションは立ち退き料をもらえる可能性がある

先述した借主の保護は、分譲マンションに限った話ではありません。貸主と賃貸借契約を結んでいる賃貸マンションの借主であれば、借地借家法により立場を強く保護されています。これは、マンションの取り壊しによる立ち退き要求の場合も同様です。

借地借家法第28条では、貸主側から立ち退きを要求するには、正当の事由がなければならないと定められています。そのため、単に老朽化したから建て替えたいというだけでは、正当の事由として認められないケースがほとんどです。

正当の事由とは、裁判所が立ち退きを認めるかどうか判断する基準です。具体的には以下の事項を総合的に考慮して判断されます。

• 貸主と借主双方が建物を必要とする事情
• 建物の老朽化の度合い（倒壊の危険性など）
• 賃貸借の経緯（家賃滞納の有無など）
• 財産上の給付（立ち退き料の提供）　など

例えば建物が老朽化していたとしても、補強工事で対応できる範囲なのか・すぐにでも倒壊の恐れがあるのかによって、判断が分かれます。また老朽化を認めた上で、借主の移転にかかる労力を踏まえて、立ち退き料で補完するといったケースもあります。

したがって賃貸物件の場合は、理由が建て替えであっても取り壊しであっても、立ち退き料をもらえる可能性があるのです。しかしその額はケースバイケースなので、金額の妥当性を知りたい方は、立ち退きに強い弁護士へ相談するのがおすすめです。

【分譲マンション】建て替えに賛成する場合にかかる費用相場

分譲マンションの所有者が建て替えに賛成する場合、再建するマンションに住み続けられますが、多くの費用負担が発生します。

建て替えの負担金

建て替えに賛成した場合、再建にかかる費用を負担する必要があります。

国土交通省のデータ（2017〜2021年実績）によれば、区分所有者一戸当たりの負担金は平均で約2,000万円です。負担金には以下のような費用が含まれます。

• 調査設計費
• 地盤整備費
• 補償金
• 工事費
• 営繕費
• 事務費
• 借入金利子　など

近年は建築費高騰の影響で、この負担額は増加傾向にあります。もちろん、これまで積み立てた修繕積立金や補助金などを充当できますが、国土交通省の別の調査では、約6割のマンションで積立金が不足している実態もあり、多額の追加費用が必要になるケースが一般的です。

※参考：国土交通省.「マンションを巡る現状と最近のマンション政策等の動向」,（参照2025-11-14）

建て替え工事中の仮住まい費用

建て替え工事が始まれば、当然ながら今住んでいるマンションを出なければなりません。

工事が完了するまでの2〜3年程度、仮住まいに移る必要があります。仮に家賃10万円の物件に住む場合、240〜360万円程度の費用がかかります。また仮住まい物件の契約時にかかる礼金・仲介手数料なども、すべて自己負担です。

2回分の引っ越し代

マンションの建て替えが決まると、仮住まいへの引っ越しと仮住まいから新しいマンションへの引っ越しの計2回費用がかかります。この費用も自己負担です。

1回当たりの引っ越し代は荷物の量や距離、季節などによって違いますが、必ずかかるものとして認識しておきましょう。

分譲賃貸の借主は立ち退き料の請求を忘れずに行う

分譲マンションを賃貸物件として貸し出している場合、借主へ支払う立ち退き料も負担する費用に含まれます。先述した通り、借主は借地借家法で保護されているため、相応の手続きと立ち退き料が必要です。

また分譲賃貸に住んでいる借主の方は、マンションの建て替えを知ったら、貸主宛てに立ち退き料の請求書を送付しましょう。請求書の作り方が分からないという方は、立ち退きに強い弁護士へ相談するのもおすすめです。

【分譲マンション】建て替えに反対する場合の費用相場

分譲マンションの所有者が建て替えに反対する場合、その後の対応は大きく以下の2つのパターンに分かれます。

• 売り渡し請求権を受けてマンションを時価で売却し、立ち退く
• 建て替え前に分譲マンションを売却する

それぞれの費用相場を解説します。

売り渡し請求を受ける場合

建て替え決議が可決された場合、反対した方はマンションの管理組合から売り渡し請求を受けることになります。これは「時価で買い取るので出ていってください」という法的な通知であり、原則として拒否できません。

この場合、分譲マンションの時価相当額や修繕積立の清算金などを受け取ることができます。これが実質的な立ち退き費用となりますが、時価の評価方法については組合側と意見が対立し、交渉や裁判になるケースもあります。

分譲マンションを売却する場合

もう一つの選択肢は、売り渡し請求を受ける前にご自身が市場で売却する方法です。管理組合から建て替え案が出た時点の市場動向によっては、売り渡し請求で提示される時価よりも高く売却できる可能性があります。

ただし建て替えが正式に決まると売却価格が低くなるリスクもあるため、注意が必要です。

分譲マンション売却時にかかる費用の内訳

ご自身でマンションを売却する場合、売却代金がすべて手元に残るわけではなく、以下のような諸経費がかかります。

売却時の仲介手数料

不動産会社に買い手を見つけてもらう場合、売買契約が成立した際に成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限は以下の通りです。

売買価格	上限手数料（税込）
200万円以下	売買価格 × 5.5%
200万円超 400万円以下	売買価格 × 4.4%
400万円超	売買価格 × 3.3%

仲介手数料を算出する際は、売買価格をそのまま表に当てはめるわけではありません。例えば、2,000万円でマンションを売却できた場合、そのうちの200万円までの部分に5.5%を、201万～400万円までの部分に4.4%を、401万～2,000万円までの部分に3.3%を乗じて算出します。

※参考：国土交通省.「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」,（参照2025-11-14）.

登記費用

マンションを売却する際は所有権を買主に移転する、抵当権が設定されている場合はそれを抹消するための登記が必要です。

これらの登記には、不動産1物件につき1,000円の登録免許税がかかります。手続きを司法書士に依頼する場合は、別途、数万円程度の報酬費もかかります。

印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付し、印紙税を納める必要があります。

契約金額	印紙税額（本則税率）	軽減税率
500万円超 1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超 5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超 1億円以下	60,000円	30,000円

なお2027年3月31日までの間に作成される不動産譲渡の契約書は、軽減措置の対象となります。そのため、印紙税は「軽減税率」の方が適用されます。

※参考：国税庁.「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」,（参照2025-11-14）.

譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。

• 譲渡所得 = ｛売却価格 – （取得費 + 売却時の経費） – 特別控除｝×税率
  • 取得費：そのマンションを購入した時の代金や手数料など
  • 売却時の経費：仲介手数料や印紙税など

もしご自身が住んでいたマンションであれば「居住用財産を上とした場合の3,000万円の特別控除の特例」を使える可能性が高いです。これは譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。ただしこの特例を使うと、その後2年間は新しい家で住宅ローン控除が使えなくなるなどの注意点があります。

特別控除を適用しても利益が出る場合には、マンションの保有期間によって異なる税率を乗じます。

保有期間	区分	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

※参考：国税庁.「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」,（参照2025-11-14）.
※参考：国税庁.「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」,（参照2025-11-14）.

【分譲マンション】取り壊して土地を売却する際の費用相場

建て替えではなく、マンションを取り壊して更地にし、その敷地を売却するケースもあります。この場合、まずマンションの取り壊し費用（1戸当たり数百万〜1,000万円程度）が発生します。その後、更地にした敷地を売却して代金を区分所有者で分配します。

土地の評価額が高い都心部などではプラスになる可能性もありますが、土地の評価額が低いと、売却代金よりも取り壊し費用が上回り、マイナスになるリスクもあるため、専門家の試算に基づいて慎重に検討しましょう。

【賃貸マンション】建て替え（取り壊し）時の立ち退き料の相場

賃貸マンションの借主は、建て替え（取り壊し）時に立ち退き料をもらえる可能性があります。マンションの立ち退き料の相場は、基本的に借主自身が交渉を行った場合、一般的に家賃の6〜12カ月分が目安です。（例：家賃10万円なら60〜120万円程度）

ただしこの金額は法律で決まっておらず、先述の通り、貸主側の正当の事由の強弱で大きく変動します。そのため正当の事由を適切に判断した上で、立ち退きにかかる実費を賄えるかどうかを確認しましょう。

立ち退き料の内訳

貸主都合の立ち退きの場合、立ち退き料が妥当かを判断するに当たって、借主が新しい住まいへ移転するために必要な実費や損失を補填できる費用かどうかを確認します。その際内訳として考慮される代表的な項目は、以下の通りです。

項目	内容
引っ越し費用	・引っ越し業者に支払う実費 など
移転先確保のための費用	・新居の礼金、仲介手数料、保証料など
借家権	・その場所に住み続ける権利（借家権）の財産的価値

借家権の詳しい計算方法については、こちらの記事で解説しています。併せてご覧ください。
【事例で紹介】立ち退き料とは?賃貸での相場金額や計算方法の内訳は?

賃貸マンションで立ち退きを拒否することはできる?

先述の通り、賃貸マンションの借主は物件を利用し続ける権利を借地借家法で強く保護されています。そのため貸主から立ち退きを要求されても、提示された条件に納得がいかなければ立ち退きを拒否すること自体は可能です。合意しない限り、契約は自動的には終了しません。

ただし交渉が決裂した場合、貸主は裁判所に建物明渡請求訴訟を起こす可能性が高いです。裁判で貸主側の主張（正当の事由）が認められ、立ち退きを命じる判決が出た場合は、立ち退きを拒否できません。

もし判決の結果を無視して居座り続けると、最終的には強制執行により物理的に退去させられる可能性があります。この場合、当初提示されていた立ち退き料を受け取ることも難しくなります。

賃貸マンションで立ち退きを拒否し裁判に至った事例

実際に、建て替えを理由とした立ち退き要求が裁判で棄却された判例をご紹介します。

【事例1：立ち退きが認められなかったケース（東京地判平23・2・24）】 築30年のマンションで、貸主が老朽化を理由に立ち退きを求めました（立ち退き料200万円提示）。しかし裁判所は、まだ居住可能である点や借主の妻の病気といった居住の必要性を重視し、正当の事由は不十分として貸主の請求を棄却しました。

【事例2：立ち退きが認められなかったケース（東京地判平22・8・6）】 貸主が老朽化と建て替えを主張した裁判です（立ち退き料約200万円提示）。裁判所は、真の理由を収益性の増大にあると認定。借主側の居住継続の必要性をふまえ、立ち退き料では不十分として正当の事由を否定し、請求を棄却しました。

これらの判例から、単に「古い」「収益を上げたい」という貸主側の理由だけでは、立ち退きの正当の事由として認められにくいことが分かります。裁判所は立ち退き料だけでなく、住民側の住み続ける必要性も厳しく見ています。

立ち退き交渉を弁護士に依頼するメリット

「提示された立ち退き料が妥当か分からない」「貸主との交渉が不安」「時間がない」などの理由でお悩みは、立ち退き交渉の専門家である弁護士への依頼をおすすめします。弁護士へ依頼する主なメリットは以下の3点です。

• 正当の事由の有無を適切に判断できる
• 妥当な立ち退き料を算出し交渉できる
• 交渉のストレスから解放される

弁護士に依頼すれば、貸主の正当の事由の強弱を見極めて、適切な交渉方針を立てることができます。また引っ越し費用や新居の契約費用、借家権価格などを法的な根拠に基づいて積み上げ、妥当な立ち退き料を算出します。結果的に、ご自身で交渉するよりも立ち退き料の増額を見込めるでしょう。

さらに精神的負担の大きい大家側との交渉をすべて弁護士に任せられるため、ご自身は新生活の準備に専念できる点も大きなメリットです。弁護士費用はかかりますが、立ち退き料の増額分が費用を上回るケースも少なくありません。

ライズ綜合法律事務所ならではの強み

弁護士法人ライズ綜合法律事務所は、不動産案件、特に立ち退きに特化しており、これまでの相談件数は16,000件以上、解決件数3,000件以上という実績を誇ります。豊富な経験とノウハウを有するため、ケースバイケースの立ち退き交渉においても、適切な交渉を進められます。

また不動産鑑定士と連携をしており、厳密な立ち退き料の試算が可能であるのも強みです。個人の場合、相場を基に家賃の○カ月といった概算で交渉することが多い中、ライズ総合法律事務所であれば不動産鑑定士が査定した客観的な根拠に基づいた妥当性の高い請求額で交渉できます。

【突然の立ち退きを要求されてお困りの方へ】
「提示された立ち退き料は適正なの?」「交渉がなかなかうまく進まない」といったお悩みは、立ち退き交渉の実績豊富なライズ綜合法律事務所にご相談ください。

まとめ

マンションの建て替えや取り壊しでは、立場によって対応や負担金、受け取れる金額が異なります。分譲マンションの所有者は建て替えに賛成なのか反対なのかによって、ご自身の選択肢が変わります。

一方賃貸マンションの借主は、借地借家法で保護されており、立ち退き料をもらえる可能性が高いです。立ち退き料は家賃の6〜12カ月分という相場はあるものの、貸主の正当の事由によって大きく変動します。

提示された金額が妥当かご自身だけで判断し、貸主と交渉するのは大変に労力のかかるものです。提示された金額で合意してよいのか分からないと悩む前に、立ち退き交渉のプロである弁護士にご相談ください。

弁護士法人ライズ綜合法律事務所は、立ち退きを要求されている借主の方からのご相談を無料でお受けしています。不動産鑑定士と連携した厳密な立ち退き料の試算と、3,000件を超える解決実績を生かして、適正な立ち退き料の獲得や立ち退きの拒否をお手伝いします。

ご相談は何度でも無料で対応可能です。時間や費用を気にすることなくお気軽に相談いただけます。緊急性の高い問題だからこそ、まずはお電話ください。